Vastgoedprijzen in België

De huizenmarkt zit muurvast

noreply@blogger.com (Unknown) — Fri, 03 Sep 2010 22:46:00 +0000

De situatie is in België overigens niet veel anders.
Belgische kranten blokletteren "prijzen huizen en apparttementen stijgen met 5%" (of was het nu 2,5%?.

Statistisch bedrog uiteraard, wat de titel dient te zijn is "Gemiddelde prijs van verkochte huizen is 5% duurder dan een jaar geleden". Een wereld van verschil met de titel "Prijzen huizen stijgen met 5%". Uit het laatste meent elke huiseigenaar dat zijn/haar huis 5% meer waar werd; niets van uiteraard. De prijzen van de verkochte huizen steeg met 5% tov vorig jaar, grotendeels toe te schrijven aan het feit dat de soort huizen die verkocht werden duurdere huizen zijn. Kijk gewoon even naar de volumes en begrijp dan waar het boerenbedrog zit.

Wanneer de vastgoedlobby dergelijke cijfers via de pers lekt om "het volk" happy te houden dient elke gezonde burger flink aan de teugels te trekken; het was in 2008 van hetzelfde laken een broek.

Stress testen: huizen -50%

noreply@blogger.com (Unknown) — Thu, 02 Sep 2010 22:42:00 +0000

De Chinezen zijn hun banken veel beter aan het testen dan de Europeanen, 'de voorwaarden in Europa waren cookies'.

Barstend België kan schulden niet aflosssen

noreply@blogger.com (Unknown) — Sun, 08 Aug 2010 09:02:00 +0000

“België is nochtans een beschaafd land, vredevol, rijk en wereldwijd competitief in verschillende domeinen. Maar een wanbetaling kan zomaar gebeuren”; waarschuwt Bedlam dat voor zijn klanten alleen in aandelen belegt.

Die wanbetaling kan voor Bedlam uit de lucht vallen als België barst. Het is niet de eerste keer dat België vanuit Londen België geviseerd wordt, maar deze keer wordt expliciet rekening gehouden met een splitsingscenario. Bedlam doet in zijn analyse trouwens de hele ontstaansgeschiedenis van België uit de doeken om de kunstmatigheid van dit land te onderstrepen. “Er is een toenemend risico dat België oplost, en dit zal leiden tot een wanbetaling op de staatsschuld. Dit kan de financiële markten door elkaar schudden, omdat de markten vandaag geen rekening houden met dit scenario. Er is ook een groot risico op een domino effect als het Belgisch papier omvalt.”

Lees meer in Trends.

"Er is geen woningmarkt"

noreply@blogger.com (Unknown) — Sun, 25 Jul 2010 14:35:00 +0000

Arnoud Boot van de universiteit van Amsterdam: "Er is geen woningmarkt".
De verschillen tussen Duitsland enerzijds en Nederland en België anderzijds zijn frappant.

Vlamingen steeds dieper in de schulden

noreply@blogger.com (Unknown) — Sat, 24 Jul 2010 14:27:00 +0000

Uit cijfers van de Nationale Bank en het VCS blijkt dat Vlamingen steeds dieper in de schulden wegzakken.

Afgelopen mei werden maar liefst 82.138 gezinnen toegelaten tot d procedure van schuldenregeling; een record. In diezelfde maand registreerde de kredietcentrale van de Nationale Bank 518.656 wanbetalingen.

Nederlandse vastgoedmarkt:: prijzen irreeël en huizen staan gemiddeld langer dan 12 maanden te koop

noreply@blogger.com (Unknown) — Thu, 22 Jul 2010 21:51:00 +0000

"Vraagprijzen zijn irreeël en huizen staan langer dan 12 maanden te koop.
De markt is enkel slechter geworden..."

Dit nieuws komt dan van Nederlandse hypotheekaanbieders...

Vastgoedprijzen Frankrijk

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 21 Jul 2010 15:06:00 +0000

We weten ondertusssen genoegzaam dat de Europese vastgoedboom van 2000-2007 gestoeld was op beschikbaarheid van krediet veeleer dan economische fundamentals.

Sommige naivelingen dachten dat het begin van wat in 2009 op een herstel leek de start van "meer plezier" was. Niets is minder waar, we staan in Europa voor een decennium van deflatie en schuldafbouw. Logisch, de total vastgoedfinanciering/GDP liep op tot +80%, in Nederland zelfs meer dan 110%. In andere landen bedraagt dat percentage slechts 5%.

De laatste cijfers van Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière, wijzen erop dat vastgoed in juni in Frankrijk terug een neerwaartse druk kent. De situatie is er behoorlijk deprimerend. Alle tekenen wijzen erop dat het vermeende herstel door de Europese schuldcrisis aan flarden wordt geschoten.

Een decennium van schuldenafbouw en deflatie, ook in vastgoed

noreply@blogger.com (Unknown) — Tue, 20 Jul 2010 14:47:00 +0000

In 2009 stonden de Belgische projectontwikkelaars nog luidop de realiteit weg te lullen door te scanderen dat vastgoed altijd de beste rendementen gaf, ook in 2008 en 2009. Larie en apekool natuurlijk.
NRC handelsblad publiceerde onderstaande prijsevolutie van woningen in Amsterdam waaruit blijkt dat huizen doorheen de tijd gewoon stabiel in prijs blijven als je de inflatie afrekt. Wie dus zijn geld in 1650 op een termijnrekening plaatste komt er beter vanaf dan diegenen die toen in vasthoed belegend (met alle risico's en kosten daaraan verbonden).
Meer nog, wie ziet in welke mate we de afgelopen drie decennia boven het gemiddelde zijn geescaleerd weet dat er een een flinke correctie aankomt in vastgoed.

En alle signalen wijzen er ook op dat er zich een decennium van schuldenafbouw en deflatie aandient. De centrale bankiers zullen alles proberen om inflatie te kickstarten, doch de motor zal niet aanslaan; we gaan in Europa Japan achterna in een decennium van lage groei (lager dan 2%) en deflatie.

Vastgoed verder onder druk

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 19 Jul 2010 21:46:00 +0000

Terwijl alle signalen erop wijzen dat dit najaar in china een vastgoedbubbel zonder weerga zal barsten, krijg het vertrouwen van de aannemers in de Verenigde Staten deze week een knauw van jewelste.

Ondertussen staat meer dan 10% van de kantorenmarkt in Nederland structureel leeg.

De schrik voor Japanse toestanden en een decennium van deflatie slaat om zich heen. Zoals Geert Noels schrijft: Japan, here we come.

Huizen staan dubbel zo lang te koop

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 05 Jul 2010 19:51:00 +0000

Medio 2008 stond een huis gemiddeld 69 dagen te koop, in het eerste kwartaal van 2010 is dat opgelopen tot dubbel zo lang: 132 dagen, zo blijkt uit de particuliere vastgoedsentimentindex (PVS).

"Uit het verleden weten wij dat de prijsvorming op de vastgoedmarkt een 'asymmetrisch aanpassingsproces' is: flexibel naar boven toe maar star naar beneden. Wanneer de vraag toeneemt, wordt de prijs langs de aanbodzijde onmiddellijk in een prijsstijging omgezet. Als de vraag afneemt, dan wordt dit slechts langzaam omgezet in een prijsdaling", aldus Hans Loose van Directmakelaar.be.

In een eerste fase neemt de gemiddelde verkooptijd toe en slechts mondjesmaat geven verkopers toe aan een prijsdaling. Vandaag staan woningen al langer te koop en reeds enige tijd beginnen de verkopers hun prijzen te herbekijken en houden ze meer rekening met de realiteit van de markt, aldus nog Hans Loose.

Dienen verdere significante prijsdalingen zich aan?

Noodplan EU en ECB is weggegooid geld

noreply@blogger.com (Unknown) — Tue, 11 May 2010 00:21:00 +0000

2011 wordt het jaar van de salarisverlagingen en de vastgoedprijzen volgen navenant.

Wat wanneer de intresten terug stijgen

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 19 Apr 2010 15:45:00 +0000

Voor de enkele zeldzame mensen die geloven dat er sprake is van een structurele heropleving van vastgoed in Europa:

Geert Noels had het vorige week nog over de rampzalige gevolgen van de exploderende publieke schuld in België en Frankrijk. Het hoeft geen betoog dat de gevolgen hiervan (meer dan 20% van het BNP dat gaat naar betalen van intresten op die schulden) ingrijpend zullen zijn op de vastgoedmarkt.

Zeker de grotere fondsen laten België meer en meer links liggen

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 08 Mar 2010 20:24:00 +0000

Binnen Europa is Brussel gezakt in alle rangordes.

Aangezien er relatief weinig prijscorrecties geweest zijn hier, omwille van de weinige transacties en de hoge biedprijzen voor Brussel centrum, is Brussel niet meer ‘goedkoop’ te noemen. Integendeel, Londen is momenteel goedkoper dan Brussel. Brussel wordt echter nog altijd als een stabiele markt beschouwd. Alles buiten Brussel, zoals Luik en Antwerpen, wordt helemaal beschouwd als B-locatie en valt nog meer uit de boot dan het vastgoed in de Brusselse periferie. Het volume van wat we aan te bieden hebben, is klein, zeker in het populaire Brusselse centrum. Zeker de grotere fondsen laten België meer en meer links liggen. De beperktheid van de Belgische vastgoedmarkt maakt, met name, dat de markt niet heel liquide is. Men krijgt niet zomaar een goede prijs voor een pand, de dag dat men het wil verkopen. En men kan niet genoeg geld aan een goede opbrengst investeren.

Nederland en het beleid van krimpgebieden

noreply@blogger.com (Unknown) — Tue, 09 Feb 2010 18:04:00 +0000

Voor tophypotheken, voor startersleningen, voor aflossingsvrij, voor hypotheekrenteafrek, voor het vooruitschuiven van al jaren bekende problemen en nu wil men mbv propaganda de leegloop bevorderen...

Of hoe Nederland paniekerig de prijzen wil stabiliseren door aanbod uit te schakelen.

De Tijd: Belgische bedrijven staan voor nieuwe besparingen, het ergste moet nog komen

noreply@blogger.com (Unknown) — Sat, 17 Oct 2009 11:03:00 +0000

Wie gelooft dat nu het moment is om vastgoed te kopen in België heeft het grondig mis. 2010 wordt het jaar van de correcries op de Belgiosche vastgoedprijzen.

Getuige daarvan het artikel op de voorpagina van De Tijd vandaag:

"Het ergste moet nog komen denken ze bij technologiefederatie Agoria", "geen licht aan het einde van de tunnel", klinkt het bij de transporteurs, "in de bouw moet het ergste nog komen", schampert men bij de baksteenreus Wienerberger.
...
"De Belgische bedrijven zijn een jaar nadat ons land geteisterd werd door et begin van een ontslaggolf allesbehalve optimistisch, leert een onderzoek van De Tijd"
...
"Ook de ontslagenreeks van het afgelopen jaar is verre van voorbij. 'Heel wat tijdelijke werkloosheid wodt de komenden maanden definitief' voorspelt men bij Randstad. Het VBO verwacht tot 90.000 nieuwe werklozen over het hele jaar.

dit zou betekenen dat België richting +10% werklozen gaat.
Wie gelooft in vastgoedappreciatie in die context is naief.

Grote daling in huizenprijzen moet nog beginnen

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 05 Oct 2009 19:46:00 +0000

Commercieel vastgoed krijgt zware klappen

noreply@blogger.com (Unknown) — Fri, 11 Sep 2009 16:12:00 +0000

Augustus update over de impact van de recessie op commercieel vastgoed in Nederland. Louterend...

Belgische vastgoedprijzen imploderen

noreply@blogger.com (Unknown) — Wed, 26 Aug 2009 20:49:00 +0000

Al meer dan 18 maanden prediken we de ingrijpende prijscorrecties op de Belgische vastgoedmarkt. Ondanks de meest koppige aanvallen van myopia kan niemand er vandaag naast kijken. De afgelopen dagen kopletterden alle Vlaamse media de ingrijpende prijsdalingen op de Vlaamse vastgoedmarkt die nu onmiskenbaar zichtbaar worden:

1. VRT: 2009 wordt dus allicht een jaar van lagere prijzen voor huizen, dat blijkt uit cijfers van de Federale Overheidsdienst economie.
2. Financieel Economische Tijd: Villa's, kendensterke prijsdalingen van 5,6 procent in een jaar tijd
3. Trends: Ons scenario is dat de prijzen blijven dalen tot eind 2010, zodat vastgoed opnieuw even betaalbaar wordt als in 2003. Dat houdt een totale prijscorrectie van 10 à 15% ten opzichte van de top

Lees er vooral de lezerscommentaren op na en pik er de bevooroordeelde makelaars en projectontwikkelaars uit.

Samengevat:

"Prijzen blijven dalen tot eind 2010"
De vraag van vele euro's is natuurlijk hoe diep de correctie kan en zal snijden. De geschiedenis leert ook dat vastgoedprijzen pittig kunnen dalen. Het kan geen kwaad om even op te frissen dat tussen 1980 en 1985 een huis de helft van zijn reële waarde verloor. Correcties op de vastgoedmarkt kunnen dus nooit uitgesloten worden. "Ons scenario is dat de prijzen blijven dalen tot eind 2010, zodat vastgoed opnieuw even betaalbaar wordt als in 2003." zegt Julien Manceaux, analist van ING België.
Het grootste risico voor een heuse crash is een opstoot van de inflatie waarop de centrale banken moeten reageren met het fors optrekken van de rentevoeten. Dat is wat de vastgoedmarkt begin de jaren '80 overkwam (en leidde tot reële prijsdalingen van 50%). Dat risico bestaat als de centrale banken niet tijdig hun expansief beleid kunnen omdraaien", zegt Ivan Van de Cloot.
"2009 is een kantelmoment, voor het eerst in jaren stellen we een negatieve evolutie van de gemiddelde prijs bij huizen tegenover een jaar eerder", stelt de FOD.

De argumenten die John Mauldin aanhaalt om na een korte heropleving een verdere correctie van de vastgoedmarkt te voorspellen met pas een bodem binnen 12 maanden, midden 2010, zijn ook toepasbaar op België:

Netto beschikbaar inkomen per capita dat daalt, intresten die terug gaan stijgen, een Belgische handelsbalans die structureel negatief blijft, de compleet ontspoorde overheidsfinancien,...

Het meest indrukwekkend waren de cijfers in Sint-Martens-Latem, waar een gemiddelde villa met 19% in prijs daalde het afgelopen jaar, de "beter villa's" worden zelfs met kortingen van 40% aangeboden.

Maar ook dit was geen nieuws, we hadden eerder al geconstateerd dat Belim in Sint-Martens-Latem en Gent met villa's met kortingen van meer dan 20% verkoopt.

Geen structurele verbetering in de huizenmarkt voor 2013

noreply@blogger.com (Unknown) — Sat, 15 Aug 2009 09:42:00 +0000

John Mauldin publiceerde deze week een juweeltje van een analyse over de staat van de huizenmarkt in de VS. De foreclosures in de VS zullen in 2010 verder stijgen en pas vanaf 2014 zal de stoom ietwat van de ketel zijn.

Wie denkt dat de situatie in België of Nederland anders zou zijn heeft het grondig mis. De Belgische en Nederlandse hoogte van totale hypotheekleningen zijn zowaar mogelijk nog veel hoger dan die in de VS. Met alle gevolgen vandien voor de verdere vrijstelling van de banken, zoals dit stuk nieuws op RTL gisteren toont:

Er wordt verwacht dat het aantal gedwongen verkopen van huizen in Nederland zal verdubbelen:

Onnodige paniek? Lees dit stuk in De Tijd van 15 augustus:
"Volgens de Commissie krijgt België dit jaar af te rekenen met een economische krimp van 3,5 procent, is er een gat in de begroting van 4,5 procent van het bruto binnenlands product (bbp) en stijgt de werkloosheidsgraad volgend jaar tot 10,6 procent. De jaren 70 zijn helemaal terug.

Maar premier Herman Van Rompuy (CD&V) geeft geen krimp. Hij blijft er stoïcijns kalm onder. Geconfronteerd met de sombere vooruitzichten en gevraagd naar wat hij zal ondernemen tegen de ontsporing van de begroting, antwoordde hij maandagavond in het praatprogramma 'Phara': 'Niets.' U begrijpt het goed: de regering zal dit jaar niets doen om de overheidsfinanciën in de hand te houden. Ze kiest voor een politiek van laissez faire, laissez aller."
"Geen enkel Europees land neemt in volle crisis maatregelen om het begrotingstekort te bestrijden', schoof de premier ter verdediging naar voren. Een zwak argument. Het is niet omdat andere landen een fout maken, dat België moet volgen. Bovendien verkeert ons land in een bijzondere situatie. Wij hebben iets vóór op andere landen: een hoge overheidsschuld. Die rondt volgend jaar opnieuw de symbolische kaap van 100 procent van het bbp. Niets om ons zorgen over te maken, vindt de premier.Moeten we ons geen zorgen maken? Een aanzwellende staatsschuld is nochtans een tikkende tijdbom. Hoe hoger de schuld stijgt, hoe meer rentelasten moeten worden betaald en hoe groter het gat in de begroting wordt. Dat doet de schuld op zijn beurt weer toenemen. Het mechanisme van de rentesneeuwbal. De ervaring heeft geleerd dat die bal moeilijk te stoppen is zodra hij rolt.De rente is op dit moment historisch laag. Dat is een meevaller. Helaas is de economische groei nog lager, negatief zelfs. De rentesneeuwbal is dus al aan het rollen!

Vorige keer leidde dat er toe dat de rentebetalingen op de overheidsschuld opliepen tot 11,5 procent van het bbp en in 1986 bijna een kwart van de belastinginkomsten opsoupeerden. De rentelasten slorpten zo veel geld op dat er voor de regering almaar minder overbleef om andere leuke dingen voor de mensen te doen: het koekoekseffect! De rentesneeuwbal kon pas worden gestopt toen de regering ernstig werk begon te maken van de sanering van de begroting en vooral omdat tegelijk de rente sterk daalde. Op zo'n deus ex machina om de rentesneeuwbal te stoppen moet ditmaal niet worden gerekend. De rente staat dicht bij het nulpunt en kan op termijn eigenlijk alleen maar omhoog. De massale hoeveelheid liquiditeiten die de centrale banken de afgelopen maanden in de wereldeconomie stopten, zijn een meststof die de inflatie weelderig kan doen tieren en ook de rente zal doen opschieten."
"Een kwarteeuw heeft het geduurd om de economische onevenwichtigheden veroorzaakt door de olieschokken van de jaren 70, weg te werken. De openbare financiën rechttrekken bleek een zware klus en gebeurde maar onder externe druk: het was een voorwaarde om te mogen meedoen met de euro. Pas in 2000 was het gat in de begroting gedicht. De strijd tegen de werkloosheid bleek nog moeilijker. Het duurde tot in 2007 voor die demon overwonnen was. 'De schade aangericht door de olieschokken van de jaren 70 is eindelijke hersteld', kon De Tijd in juni 2007 schrijven. Maar kijk, amper twee jaar later is de economie opnieuw helemaal uit evenwicht gebracht. De sisyfusarbeid kan herbeginnen."

Herman Van Rompuy: met de glimlach verzuipen:

Trends: Aankoop woning uitgesteld door crisis

noreply@blogger.com (Unknown) — Sun, 09 Aug 2009 14:41:00 +0000

In Trends van 6 Augustus: Belgen stellen aankoop woningen uit door crisis. Cijfers gebaseerd op transacties van de notarissen.

Het dilemma van Timothy Geithner

noreply@blogger.com (Unknown) — Fri, 31 Jul 2009 12:38:00 +0000

De interieur-smaak van Timothy Geitgner is sterk betwistbaar, al even betwistbaar als zijn oplossingen om de Amerikaanse huizenmarkt te stabiliseren. Have fun:

The Daily Show With Jon Stewart

Mon - Thurs 11p / 10c

Home Crisis Investigation

http://www.thedailyshow.com/

Daily Show
Full Episodes

Political Humor

Joke of the Day

Woonleningen worden duurder

noreply@blogger.com (Unknown) — Tue, 21 Jul 2009 11:49:00 +0000

De prijzen van vastgoed in België blijven een dalende lijn aanhouden.

Blijkt nu dat lenen ook duurder wordt. ING en Dexia hebben beiden de rente voor woonkredieten verhoogd met 0,10 tto 0,15%. Voor een lening op 10 jaar betaal je nu 4,90% ipv 4,75%, op vijftien jaar gaat de stijging van 5,15% naar 5,30% en op twintig jaar betaal je nu 5,50% ipv 5,60%.

Die stijgende rente zal verder acceleren en de prijzen van vastgoed verder onder druk zetten.

Concrete voorbeelden van kelderende vastgoedprijzen op toplocaties in Vlaanderen

noreply@blogger.com (Unknown) — Sat, 18 Jul 2009 16:08:00 +0000

Voor wie denkt dat de berichten rond crashende vastgoedprijzen in Vlaanderen theoretisch zijn onderstaande een erg concreet voorbeeld van de dalende prijzen van Belim.

In december 2008 berichtten we over dit Belim huis in de Beekstraat 8. Het huis stond origineel in 2007 te koop aan 700.000 €. In December 2008 werd de prijs naar 591.000 € verlaagd.
Nu blijkt dat na een opendeurdag met quasi geen belangstelling het huis na 2 jaar nog steeds onverkocht blijft, liet Belim deze week de prijs verder zakken naar 551.010 € (jawel, vijfhonderdeenenvijftigduizend en tien euro). Dat is een daling van 21,3% tov de oorspronkelijke vraagprijs. En wie met een bod komt van 500.000 € heeft zeker beet, maar ook die prijs ligt nog veel te hoog met wat in het verschiet ligt.

Screenshot van de website:
Een ander voorbeeeld?
In januari 2009 berichtten we over een huis van Belim dat in de Klapstraat te koop staat. De originele vraagprijs bedroeg 750.000 €. In januari werd de prijs naar 674.300 € verlaagd.
Vandaag staat het huis te koop aan 621.070 €. Dat is een daling van 17,2%.
Verwacht ook hier dat de prijs nog aanzienlijk verder zuidwaarts zal gaan.

Screenshot van de website:
Dit zijn toevallig 2 panden waar we in het verleden over berrichten, de oefening zal ongetwijfeld opgaan voor het volledige Belim aanbod en dat van de meeste Vlaamse ontwikkelaars: sinds januari zijn de vastgoedprijzen in Vlaanderen met minimaal 15% gedaald en ondanks deze daling blijven de panden onverkocht; dit in schril contrast met tegenstrijdige beweringen.

Vastgoedmarkt Gent: opwaartse druk vraag studenten

noreply@blogger.com (Unknown) — Sat, 18 Jul 2009 15:21:00 +0000

Het is geen nieuws dat de vraag naar studio's in Gent het aanbod sterk overtreft. Elk jaar klokt Ugent nieuwe records van ingeschreven studenten en ten einde raad worden sinds 2009 studenten letterlijk in containers gedumpt.

Index publiceerde vorige week aan stuk over de stijgende prijs van studentenkamers in Gent. Volgens het stuk swingen de huuprijzen in Gent de pan uit. De Gentse universiteiten en hogescholen hebben de laatste jaren enorm aan populariteit gewonnen waardoor een chronisch tekort aan studentenkamers ontsond.

Investeren in vastgoed voor studenten in Gent blijft daardoor een bijzonder interessant alternatief.

Brussels huurmarkt koelt af

noreply@blogger.com (Unknown) — Mon, 25 May 2009 08:35:00 +0000

Van 2000 toto 2007 stegen de Brusselse huurprijzen met 30%. Van September 2007 tot vandaag (20 maanden) stegen de huurprijzen met amper 5%, dat is beduidend minder dan de inflatie in die periode.