中古住宅とお客様の関係をしあわせにする会社｜Renon×しあわせな家

中学生に語る、私の仕事

yamada — Fri, 25 Dec 2020 02:46:02 +0000

皆さんこんにちは。リノベーションが得意な中古住宅専門の不動産会社、株式会社しあわせな家代表取締役の山田篤です。

毎年恒例の年末コラムを書きました。

【過去の年末コラム】
2009年「不動産営業のあるべき姿」
2010年「私の役割」
2011年「職人の肌感覚」
2012年「結論は人間力と3.3倍」
2013年「NZの中古住宅売買から学ぶこと」
2014年「住まいの幸福度、世界一を目指す！」
2015年「中古住宅購入の注意点」
2016年「短く！わかりやすく！解説する。リフォームとリノベーションの違い。」
2017年「AI時代を見据えた、マイホーム購入成功のカギ」
2018年「カリフォルニアの中古住宅売買から学ぶこと」
2019年「しあわせな家ってどんな家？」

中2の娘が学校からこんなプリントを持って帰って来ました。

「お父様・お母様のお仕事について、学校の食堂でお話をしていただけませんか？様々なジャンルの方にご登壇いただき、進路決定のヒントにさせていただければと。　①ぜひ協力したい　②他に誰もいなければ協力したい　③協力できない　」

思春期真っ只中の娘は「絶対に来てくれるな」と冷たい視線で訴えてきましたので③に丸をして提出しましたが、もし協力するとしたらどんな話をするか？どうにも頭から離れないので、今年の年末コラムのテーマにすることにしました。題して「中学生に語る、私の仕事」。

場所は食堂で、学生は興味がある職業のみ参加可能とのことなので、重苦しくならないように、そして中学生にわかりやすく伝わるように、飽きがこない約10分、4000字程度でまとめてみることにします。ではスタートします！

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皆さんこんにちは。株式会社しあわせな家　代表取締役の山田篤と申します。
突然ですが「しあわせな家」と聞いて皆さんどう思いましたか？ちょっと怪しい会社では？と思いませんでしたか？壺とか掛け軸とかを売り付けられそうな（笑
今日は私がどんなに怪しい仕事をしているのか？皆さんにわかりやすくお話をしたいと思いますので、これから約10分お付き合いください。どうぞ宜しくお願いします。

今から約13年前、今の中学1年生が産まれた頃に私は株式会社しあわせな家をつくりました。それまでサラリーマンだった私は一念発起して、カッコ良く言うと「起業」をしたわけですが、皆さん、会社をつくるのは凄く大変なことだと思っていませんか？

昔は何百万円も持っていないと会社をつくることができなかったのですが、今はそんな事はなく、それこそ1円しか持っていなくても会社をつくることができるんです。だから皆さんだってすぐに社長になることができるんです！知ってましたか？

じゃあみんな社長になればイイじゃん！って思ったかもしれませんが、なるのは簡単だけど、続けるのはなかなか大変なことなんです。皆さん、10年続く会社は何％くらいあると思いますか？会社の10年生存率はなんと、6.3％というデータがあるんです。100社できても10年後に残っているのはたったの6社。これはビックリですよね。

じゃあ怪しい会社、株式会社しあわせな家はどうして13年も続けることができたのか？壺や掛け軸が高く売れて儲かるからか？それとも私がイケメンだからか？（苦笑
これから大きく2つのポイントに絞ってお話をしていきます。できるだけ具体的に、そして難しい言葉は使わないようにしますが、わからない事があったら遠慮なく手を挙げてくださいね。

それでは、

ポイント①　「世の中に無いものをつくる」

いきなりカッコつけやがってという感じかもしれませんが、大丈夫です、決してそんなことはありません。確かに、何もないところ、ゼロから新しいものを生み出すのは大変なことですが、私がつくったものはそうではありません。具体的に説明していきますね。

私はサラリーマン時代、家を新築する仕事をしていました。

皆さん授業で習ったと思いますが、
第一次産業：農業など
第二次産業：工業など
第三次産業：サービス業など

家を新築する仕事、第二次産業の建設業界で私は働いていました。13年間働いたのですが、ある時、こんなデータを目にしました。

日本の人口推移

この表をみて山田は思った。
「約30年後には日本の人口は約3000万人も減るのか。3000万人といったら1都3県（東京・神奈川・千葉・埼玉）の全員が居なくなるのと同じ数字なんだな・・・」

日本の空家率

山田は思った。
「適正な空家率は5％位らしい。日本は2018年時点で13.6％。約30年後には10軒に3軒が空家になるかもしれないのか・・・」

新設住宅着工数

山田は思った。
「私がサラリーマンになった年は163万戸も新築が建ったのに、これからは80万戸以下、あの頃の半分以下しか新築が建たなくなるのか・・・」

住宅取引・各国比較

山田は思った。
「先進国の中でこんなに新築ばかりなのは日本だけ？日本は発展途上国モデルなのか・・・」

人口は大きく減る。にもかかわらず現時点で空家だらけ。それなのに新築ばかり造っている。他の先進国は中古取引の方が圧倒的に多い。ってことは、

「新築ヤバイじゃん・・・これからは中古の時代が来る！！！」

ということで、中古住宅取引について勉強をはじめました。中古住宅を取引するのは不動産会社。不動産業はサービス業になるので第三次産業です。第二次産業から第三次産業にお引越しをするか？でも、ただ不動産業をはじめるのはちょっと面白くない。これまでの経験を活かしたいな・・・。

そこで、よ～く考えてみました。
私も中古マンションを買ったことがあったので思い出してみると、中古の家を買う人で、その家にそのまま住む人はほとんど居ないのではないか？お部屋の間取りを自分達に合うように変えたり、トイレを交換したり、何らかのリフォームをする人が多いはず。でも、今の世の中は、中古の家を買うのは不動産会社と、リフォームをするのはリフォーム会社と、それぞれ分かれてしまっている。

さらにこんな話が聞こえてきました。「夢であった対面キッチンにしたいと思ってこのマンションを買ったのに、構造上できないことが後からわかった。それならこのマンション買わなかったのに。」

これは何とかしなくてはいけない。よしじゃあ、これまで新築の仕事で様々な提案をしてきたその経験をリフォームに替えて、中古住宅取引とくっつけよう！建設業と不動産業、第二次産業と第三次産業の合体だ！

こうして株式会社しあわせな家がスタートしました。株式会社しあわせな家は中古住宅取引とリフォームを一緒に提案する会社です。ゼロから新しいビジネスをつくったのではなく、今、世の中にあるAとBをくっつけて、Cというあらたなビジネスモデルをつくりました。

ちなみに、こういうビジネスモデルの会社は色々とあります。

「泊まれる本屋」：本屋さんとホテルが合体
本に囲まれた空間で寝落ちする。本好きにはたまらない究極の体験ができる。

「いきなりステーキ」＝安い早いの立ち食いと高級食材ステーキの合体
高級食材であるステーキが安く早く食べられることで一世を風靡。

くっつけるAとBの距離が離れていればいるほど、あらたなビジネスモデルCは成功すると言われているようです。

おさらいすると、
ポイント①は「世の中にないものをつくる」。ゼロからあらたなビジネスモデルをつくれればベターですが、今、世の中にあるAとBをくっつけてCというビジネスモデルをつくるという方法で株式会社しあわせな家はスタートしました。

「中古住宅（一戸建・マンション）を買いたい人」にリフォームを併せて提案することがメインのお仕事で、「中古住宅を売りたい人」にリフォームをしてから売りに出すことを提案したり、「中古住宅を貸したい人」にリフォームで価値を上げてから貸しに出すことを提案したりするのが仕事です。

続いて、

ポイント②　「世の中にイイことをする」

ここでひとつ質問です。皆さん、仕事って何のためにすると思いますか？ちょっと考えてみてくださいね。

まず一番に思い付くのは「お金のため」じゃないでしょうか。あとは、自分を成長させるためとか、国民の三大義務を果たすためとか（笑

ところで、仕事って英語で何と言うかわかりますか？答えは「work」ですね。それと似た言葉に「labor」があります。work＝仕事、labor＝労働、と訳されることが多いですね。じゃあworkとlaborはどう違うのでしょうか？

これは私が高校生の時に読んだ本に書いてあって、その後の人生においてずっと胸の中に大事にしまってある事なんですけど、例えば今、大人気のユーチューバーの仕事はworkでしょうか？それともlaborでしょうか？もうひとつ、駅や学校のトイレのお掃除をする仕事はworkでしょうか？laborでしょうか？

答えは、ユーチューバーもトイレの掃除も、どちらもworkにもlaborにもなり得る、になります。どういうことか説明すると、

workかlaborかは、仕事の内容で決まるものではなく、仕事をする人の気持ちで決まるものなんです。例えば休み明けの月曜日の朝、起きた時に皆さんどう思っていますか？
Aさん「今日から1週間がスタートする。今週はどんな事があるか楽しみだな！さあ、やるぞ！」
いっぽう、Bさん「今日から1週間がスタートする。イヤだな。めんどくさ。早く次の休みが来ないかな・・・」

もうわかりましたね。ユーチューバーでも嫌々やっていたらlabor、トイレ掃除を楽しくやりがいをもってやっていればworkってことです。繰り返しますが、workかlaborかは仕事の内容で決まるのではなく、仕事をする人の気持ちで決まるんです。

皆さん、workをしたいと思いますよね？じゃあどうすればworkをすることができると思いますか？ここで最初の質問に戻りますが、皆さん、何のために仕事をするか？もちろんお金が無いと暮らしていけないのでお金の為に仕事をするわけなのですが、お金の為だけに仕事をするのでは、当初はworkであっても、ずーっとworkであり続けるのはなかなか難しいと感じています。

やっぱりそこに「やりがい」がないとね。じゃあ「やりがい」って何だと思いますか？これは人それぞれかもしれませんが、人間って他人に感謝をされると脳にビビッと電流が走り、気持ち良くなる本能みたいなものがあると思うんです。「ありがとう」って最高の言葉ですよね。だからか、他人に感謝されることが一番のやりがいって人が最も多いんじゃないかなと思っています

前置きが長くなりましたが、株式会社しあわせな家はこのやりがいを大切にしている会社です。ひとつ具体的な話をすると、仕事をしているとこんな場面に出くわします。

お客様がA物件を買うと100万円儲かるが、B物件を買うと50万円しか儲からない。私はこのお客様にはB物件の方がイイと思っているが、A物件を買ってもらった方がお金はたくさんもらえる。

皆さんならこの場面でどっちを選択しますか？
会社から厳しいノルマが与えられている人や、とにかくお金のために働いている人は、A物件を勧めるでしょう。でも、やりがいを重視し、この仕事を長く続けていこうと考える人はB物件を勧めるでしょう。株式会社しあわせな家は、こういう場面に出くわした時に、迷わずB物件を勧める会社です。社名がしあわせな家なのは、お客様のしあわせを一番に考えようという想いからで、常に社名に恥じない行動をする。これが株式会社しあわせな家のルールです。

綺麗ごとだな・・・と感じた人もいるかもしれません。確かに、こういう行動を続けることはなかなか勇気がいることです。なぜなら、弊社のような総勢13名しかいない小さな会社は体力がないので何かあればすぐに潰れてしまいます。でもね、私にはこんな信念があるんです。

「世の中にイイことをしていれば、お金は後からついてくる」

隣の芝生は青く見えるもので、
実際は違うのに見せ方をうまいことやってすごく儲けている会社や、
法の盲点をついたり、権力に寄り添ったりしてうまいこと儲けている会社を見ると、「何だかなー」と思うこともあります。でもやっぱり、世の中にイイことをしている会社にお金が集まる社会の方がイイと思いますし、そういう社会にしなければいけないって思うんです。だから私はこれからもずっとこういう仕事を続けようと決めているんです。結果的に最初の方に話をした100社のうちの94社の方になってしまったとしても、それはそれで諦めがつくし、次のステージに上がる気持ちが違うと思うんです。

だから皆さんも、どんな仕事に就いたとしても、世の中にイイことをして、Aさんのようにworkをして欲しいと思います。そうすればきっと、日本はドンドン暮らしやすい国になるでしょうし、世界に誇れる国になっていくと思います。これは私から皆さんへのお願いでもあります。

おさらいすると、ポイント②は「世の中にイイことをする」。株式会社しあわせな家は世の中にイイことをしている会社で、お客様の住まいが「しあわせな家」になるように、まっすぐにお手伝いをするのが仕事です。

私の話は以上です。皆さんいかがでしたか？今後の進路決定の道しるべにしていただけたら幸いです。ご清聴を有難うございました。

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2020年。今年を振り返ると新型コロナの話題ばかりですが、当初、この年末コラムも新型コロナ時代にどう家を買うか？という内容で書き始めました。でも、どうにも気持ちが乗らず、筆が止まってしまいました。そんな時、娘のプリントのお蔭で「これだっ！」となりました。どんなことでもそうですがヒントはどこにあるかわからないので、常にアンテナを張って生きていくことが大切ですね。ありがとうございました！

それでは最後にいつものフレーズを。
未来が楽しみで仕方ありません。
頑張ります！

令和2年12月吉日　代表取締役　山田　篤

2020年末コラムを書きました！

yamada — Fri, 25 Dec 2020 02:33:19 +0000

皆さんこんにちは。リノベーションが得意な中古住宅専門の不動産会社、株式会社しあわせな家代表取締役の山田篤です。
毎年恒例の年末コラムを書きました。

中2の娘が学校からこんなプリントを持って帰って来ました。

続きはコチラから。

優良な中古マンションを見分ける方法

nagashima — Mon, 21 Sep 2020 04:57:02 +0000

限られた情報の中で優良な中古マンションを見極めるにはどうしたらよいか。

まずは「総会や管理組合の議事録」の閲覧を求めましょう。この書類には、そのマンションで繰り広げられている様々な課題が満載。例えばどの程度の管理費・修繕積立金滞納があり、それに対してどのような対応をしているか、駐車場や駐輪場、ごみ置き場、廊下、そして先述の外壁など共用部の使い方やコンディションに何か課題があるか、今後の修繕計画はどのようになっているかなど、マンションの様々な事情が記載されているはずです。修繕積立金滞納のないマンションはむしろ少数派ですし、多くの人が住んでいる以上、共用部の使い方に課題が全くないマンションもむしろ珍しいのです。経年によって建物が劣化していくのも当然のこと。要はこうした、マンションの宿命ともいえる各種の課題について、所有者で構成するマンション管理組合がどのような姿勢で、具体的にどんな取り組みをしているのかがわかるのです。

また「長期修繕計画」を見れば、今後の建物修繕予定がわかるのはもちろん、今後の積立金負担の趨勢もわかります。多くのマンションでは、新築時に売主が策定した長期修繕計画をそのまま変更せずに使用していることが多いのですが、たいていの場合、新築当初から当面の間は修繕積立金を低額に設定、10年目・15年目などに一気に数倍になったり、多額の一時金を徴収する計画となっています。

ただしこうした内部書類については、マンション購入者などの第三者に閲覧させることは義務ではないため、あくまで任意で閲覧をお願いすることに。言い換えると、閲覧に応じるマンションはその情報開示姿勢だけで好感が持てるということ。

こうした書類を確認できない場合はどうすればよいでしょうか。

まずは「見た目」から。中古マンションを見学する際には、いきなり室内（共用部）には入らず、まずは「共用部」をじっと見つめます。例えば「外壁」。昨今のマンションはタイル張りが主流ですが、ざっと見渡してみて、タイルがはがれているところ、あるいは浮いているようなところはないでしょうか。タイルは落下すればたちまち凶器となり得るうえ、このような状況を放置していれば躯体そのものが長持ちしません。もしタイル落下、浮きなどの症状が確認出来たら次は、マンション管理組合がその状況を把握しているか、またそれについてなんらか対処を行う予定があるかを確認しましょう。これは、不動産仲介担当を通じて管理組合に確認してもらってもいいし、管理人がいれば尋ねてみてもいいでしょう。

廊下や階段などの共用部も、経年によって徐々に劣化していくのは建物の宿命ですが、一定の幅や深さがあるひび割れや、一定量以上の白いカルシウム成分が浮き出てくる白華現象、コンクリート内部の鉄筋が水に触れたことで錆び汁がしみだしている現象などを長らく放置しておくと、それは建物内部を傷め、時間の経過ほど修繕コストは膨大になるうえ、着実に寿命を縮めていきます。

エントランスまわりの清掃状態やポストまわりの整理整頓具合はどうでしょうか。雑然としているのは、管理員の仕事が行き届いていないからだが、背後にはそれを容認している管理組合の存在が。マンション管理についてその程度の無関心さだというわけで、駐車場や駐輪場、ごみ置き場などの状態にも同様のことが言えます。掲示板に数か月も前の古い情報が貼られている、雑然と貼られている、貼ったものが破れているなども組合運営の質を推し量れます。

住宅市場は今どうなっているか

nagashima — Tue, 21 Jul 2020 08:25:52 +0000

新型コロナで経済は停滞し、各種経済指標も大幅悪化。不動産市場においては取引がストップするなど暗雲が立ち込めましたが、結論を言うと住宅市場は、すっかりコロナ前に戻っています。

もちろんホテルや民泊・会議室・レストランなどは目を覆うような壊滅的な打撃。今後の見通しも立っていません。一方で住宅市場は、新築マンションについては取引数85％減、中古市場については半減といった状況を迎えましたが、価格は下落していないのです。これは2008年のリーマンショック時のような投げ売りが起きていないため。現在はリーマン時のように金融システムが破綻したわけではなく、積極的な財政出動や無制限金融緩和、金融機関による無利子融資などによって、手元資金が潤沢であるためです。

またコロナ期間中は、売主・買主ともにただただ「様子見」の状態にあり、緊急事態宣言解除後はすっかり元に戻り、客足は活発で成約も順調。この結果がデータとして現れるのは数カ月後という事になりそうですが、結局、2万3000～4000円水準だった日経平均株価が一時1万6000円台だったところ,現在は2万2000円水準と、すっかり元に戻ってしまったことが大きいと言えるでしょう。

一時は多くの人が恐怖や不安におびえ、またメディアでは「財政破綻する」「ハイパーインフレの足音」といった恐怖新聞のような論調が垂れ流されていたのですが、今やすっかりそんな話も影を潜めました。

「コロナ後の住宅選びは海外や地方・郊外が人気になる」「駅から遠くてもＯＫ」といった論調も、ただの連想ゲームに過ぎなかったことが明らかになっています。結果はむしろ逆で、これまでの通勤時間がいかに無駄だったかがわかってしまい、より駅近・都心・会社近くを選択する傾向が強まっています。つまり、私が平時から申し上げている、不動産市場の3極化がより進行する結果となっているのです。

むろん今後、コロナの第2波や第3波、新種や変種が出てくるとか、水害や地震などの天災地変、世界情勢における地政学リスク的な状況が勃発すればこの限りではありません。金融市場においては、良いか悪いかは別として日米の無制限緩和などに支えられて、今すぐシステムダウンする状況にはないと言えます。変化の兆しは金利上昇に現れるはずですが、現在のところそうした予兆も見られません。

むろん住宅市場は、とりわけ都心部都市部においては、2012年の民主党から自民党への政権交代以降一本調子で上げ続けていたところ陰りが見られていたタイミングでしたので、ここから再び上昇するとかそういったわけでもないと思います。

ただし、これだけ市場にマネーがあふれると、それはどこかに向かうはず。企業の資金繰りは一通り整い、手元資金をどこに動かすかという話です。低金利で債権に魅力がない中、ビットコインなどの仮想通貨は高く、金（ゴールド）は過去最高値を更新、株価はコロナ前に戻りといった中で、いわば「マネーの意志」はどこに向かうのか。90年バブルと酷似しているのが現在の状況です。したがって「資産バブル」とでもいう状況が現れてもおかしくないでしょう。

資産バブルとは簡単に言えば、実体経済を無視する形で株や不動産などの資産が一方的に上昇することです。そうならない場合は、じわじわデフレが続く、ないしはインフレにも景気回復にもならず、不動産をはじめ各資産価格も頭打ち、といった状況が続くでしょう。

テレワークから考える【家族構成別】4つのプラン

yamada — Mon, 22 Jun 2020 05:34:50 +0000

ここに、ひとつの標準的なマンションのプランがあります。

約75㎡の3LDK。対面キッチンにリビング横の和室6帖。真ん中に廊下があり、北側には洋室2つ。日本全国、この間取りにお住まいの方は何万人いるでしょうか？

「自宅で仕事をする」ことに、真剣に向き合わなければいけなくなった今、もし皆さんがこの間取りを自由にリノベーションすることができたら、どんな間取りにしますか？

4人の弊社デザイナーが、4つの家族構成を設定し、4プランを作成してみました。

きっと「なるほど！」がたくさん詰まっているはずです。なお「ホッとスポット」とは、テレワーク中に「ホッとひと息つける場所」のことで、私達が造った言葉です。

テレワークから考える【家族構成別】4つのプラン

①40代女性一人暮らし

〇コンセプト

仕事とプライベートのメリハリをつけつつ、好きな物に囲まれて暮らしたい

〇人物像

・事務仕事をしており基本はテレワーク。

・本が大好きで種類を問わず大量にある。

・たまに一人娘が本を目当てに遊びに来る。

〇プランのポイント

・東側の壁に本棚を造作し、大量に収納できるように。

・部屋のあちこちにソファやイスがあり、その時の気分で好きな所で本を読むことができる

・キッチンはなるべくコンパクトに、来客時にはカウンターで食事もできる。

〇テレワークスペース

・インナーテラスにすることで空間を分け、仕事とプライベートのメリハリをつける

・長めのテーブルにはプリンタなども置ける

〇ホッとスポット

家の中にたくさん置いてあるソファやイス

②40代夫婦二人暮らし

〇コンセプト

生活時間帯が異なることが多い夫婦。就寝時間が合わないこともあり、寝室は別々にしたい。お互い気を遣ったり我慢することなく、ONOFFの切り替えをしやすい家にしたい。

〇人物像

ご主人

・会社員、土日祝休み。勤務地が変わることが多く、夜勤などもある。テレワークは基本不可だが、メールチェックや事務作業など、家ですることもある。

・休日に家に居るときはもっぱらネットテレビでアクション映画鑑賞。大きいソファに寝ころがりながら大画面で観るのが夢。

奥様

・フリーランスのお仕事。締め切り間近だと早朝から深夜まで仕事をすることもあり、集中できる個室が欲しい。

・片付けが苦手なので平日の朝昼はキッチンカウンターで食事を済ませたい。

〇プランのポイント

・ただ寝室を分けるだけでなく、奥様の寝室と仕事部屋をウォークスルークローゼットで行き来できることで、深夜に移動するときも廊下の足音や扉の音を気にしないで生活ができる

・ワークスペース⇔キッチンの動線が短いのでちょっと休憩したり、飲み物を補充したりすることも楽にできる

・キッチンカウンターをキッチンと極力フラットに揃えることで、ダイニングテーブルへの配膳がしやすいキッチンに。カウンタースツールならキッチンカウンターで食事も。

〇テレワークスペース

・ご主人は1人には広めの寝室にパソコンデスクを。奥様は個室を確保。本棚の上部に窓を設けることで採光がとれ、寝室とリビングの窓が繋がるため換気も良好に。

・ウォークスルークローゼットの入口をアーチ開口にすることでコンパクトな空間に柔らかさや居心地の良さが出て、クリエイティブな発想にも繋がる。

〇ホッとスポット

広々としたリビングダイニング　W2400×D900（D1600）のソファでゆっくりくつろぎながら60型テレビで映画鑑賞。大きいソファを置いてもヨガやストレッチができるスペースが取れ、外に出られないことによる運動不足も解消できて心身ともにホっとできる。

③30代夫婦＋お子様1人の三人暮らし

〇コンセプト

友達を招いてホームパーティーを行うことが多い3人家族。
広いLDKは欲しいがきちんと個室・仕事部屋も確保しておきたい。

〇人物像

ご主人
会社員、コロナの影響でテレワークになったが、緊急事態宣言解除後もしばらくは続く予定。会社はオフィスの床面積を縮める計画をしているので、今後も週3日程度のテレワークが予想される。近い将来独立も考えている。

奥様
会社員、テレワークの際は寝室やダイニングで仕事をしていたが、ON・OFFのメリハリがつかない為、仕事専用の部屋が欲しいと思っている。

男の子5歳
運動が好きで最近野球を始めた。自転車にも乗れるようになったが、駐輪スペースに空きがないため仕方なく共用廊下に置かせてもらっている。

〇プランのポイント

・友達ともキッチンに立てるオープンな二列型キッチン

・造り付けのベンチで大人数の来客にも対応可

・玄関には息子の野球道具と自転車を停めるための土間収納

〇テレワークスペース

はんぶんこの進化版「さんぶんこ」。　上段は2人のワークスペース。天井高が低く少し圧迫感があるのでリビング側には大きな室内窓。仕事モードに切り替えるために、廊下やLDKから直接の出入りではなく前室を設ける。階段も、登るときには「仕事するぞ！」降りるときには「今日も頑張った！」のメリハリグッズに。下段は読書やTVゲームを心置きなく出来るスペースに。テレワークスペースには仕事の道具以外持ち込まない。将来もう一人子どもができたとしたら、デスクを撤去して上段を寝室に、下段を子どものクロークとして使う。

○ホッとスポット

開放的なLDK　横にもなれる奥行きのあるベンチ

誰にも邪魔されない、一人になれるさんぶんこ下段

④30代夫婦＋お子様2人の四人暮らし

〇コンセプト

週末にはご主人もキッチンに立ち、子どもたちとみんなで食事の支度をする仲良し家族。

大きなキッチン・広いリビングダイニングが欲しい。寝室や子ども部屋等の個室は最低限の広さがあればOK。

〇人物像

ご主人

公務員　土日祝休み　常に忙しいが、家族と夕食をともにしたいので、基本的に定時で退社後、夕食を家族と食べてから、家で持ち帰った仕事をこなす。

週末はボクシングジムでスパークリングをして汗を流すのが楽しみ。釣りも好きで、釣った魚は自分でさばいて、子どもたちとも一緒に料理を楽しむ。

奥様

専業主婦　インテリアや料理に興味があり、子どもが大きくなったら、お料理教室を主宰したいと思っている。

学生時代の友人・昔の同僚・ママ友とその子どもたちを自宅に招くのが好き。

子ども2人

女の子6歳・女の子5歳　活発でしっかりとしており、年子で仲良し姉妹。

〇プランのポイント

・女子3人の靴やご主人の趣味の荷物も収納できる、玄関からつながる大きな収納。

・家族の服を一括収納管理できる大きなWIC。

・子ども2人のお部屋ははんぶんこ

・広いLDKには畳コーナー、ソファーダイニングスペース、スタディーコーナー、スツールのおかれたカウンターキッチンと、その時の気分で各自が好きなところで好きなことができるので家族がゆるやかにつながり幸せを感じられるスペース。

〇テレワークスペース

・畳コーナー（寝室）奥のワークスペースは、かなりコンパクトだが、畳コーナーの引き戸をしめ、更にワークスペースの引き戸も閉めると完全に籠れるスペースなので、仕事に集中できる。書類関係も背面の棚に収納できるので、座ったまま書類を手に取れる。

・資料集め等の軽い仕事の時は、リビングにいる家族の気配を感じながら仕事ができるように、ワークスペースの引き戸と畳コーナーの引き戸を開けて仕事ができる。

〇ホッとスポット

夜は夫婦の寝室にもなるリビング内にもうけた多目的にも使える畳スペースは、休日の食後はゴロゴロしたり、本を読んだり、子どもとお昼寝をしたりできる。

いかがでしょうか？

窓のある浴室と洗面所、パイプスペース横のトイレの位置はどれも同じですが、キッチンの向きやカタチはそれぞれ違います。それ以外、壁の位置はほとんどが自由に変更でき、おもしろく、かつ現実的です。リノベーションに大きな可能性を感じていただけましたら幸いです。

実はこのプラン、実際に弊社のお客様が購入し、リノベーションされた間取りなんです。後日、そのお客様にインタビューをし、ホームページの「しあわせな家STORY～中古注文住宅実績～」にアップしますので、どうぞご期待ください。

今回はマンションリノベーションですが、一戸建の場合はもっと自由に間取り変更が可能です。戸建リノベーションのご相談もお気軽にどうぞ。

皆様からのお問い合わせを心よりお待ち申し上げております。

以上

新型コロナウイルスの影響を検証する

nagashima — Mon, 27 Apr 2020 02:47:24 +0000

新型コロナウィルスはあっという間に世界中を席捲。人の流れも経済も大きく滞り、2万4,000円水準だった日経平均株価は大幅下落。各種経済指標は急速に悪化している。政府による緊急事態宣言の影響でとりわけ東京・大阪など主要都市は人通りも少なく、不動産取引にも大きな影響を及ぼしそうだ。分野別にその状況を検証するとともに、今後の見通しを占ってみましょう。

●新築マンション

新型コロナウィルスが日本に上陸して以降、新築マンションモデルルームは閑古鳥。来場者数は半減どころか80～90パーセント減といったところが続出しました。当初は来場者同士の感染を避けるために時間を区切って案内するといった対応をとるところが多かったのですが、現在では多くのモデルルームが閉鎖に追い込まれています。東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地の新築マンション「晴海フラッグ」も販売を延期、電話などによる問い合わせすら休止しています。こうなると当然発売戸数は減り、成約数も大きく滞ることになります。

2008年のリーマン・ショック時にはやはり取引急減。中小マンションデベロッパーによる20～30パーセントディスカウントの投げ売りが出て、それでも持ちこたえることができず多くのデベロッパーが破綻しました。さらに11年には東日本大震災が発生、他先進国が株式市場や不動産市場を回復させていく中で再び足踏みを余儀なくされることとなります。局面が転換したのは12年末に民主党から自民党への政権交代。以降「アベノミクス」「黒田バズーカ」といった金融・財政政策で株価は7,000～8,000円台から急転換、不動産市場も大きな上昇局面を迎えました。

今回はリーマンショックのように金融システムが破綻したわけではなく、株価が半減したわけでもありません。またリーマン依然と大きく異なるのは、市場の「大手寡占化」が進んでいることです。かつて「メジャーセブン」と呼ばれる大手マンションデベロッパーの市場占有率は25～30パーセント、言い換えれば大半は中小デベロッパーによるものであり、市場が急変すると多くの投げ売りが出て市場は混乱、崩壊しましたが、今回はそのようなことが起こる可能性は低いでしょう。もちろん多数の在庫を抱え続けるのは大手マンションデベロッパーにとっても重荷となるため、局地的に値引き販売は起きるはずで、価格下落圧力は大いにあります。

●中古マンション

08年のリーマン・ショック後、新築マンションが数年の間回復できなかったところ、数カ月～半年程度で回復に向かったのが中古マンション市場。新築マンションの発売が滞る中で中古マンション市場に流れる向きが増え、また中古マンション売主はそのほとんどが事業者ではなく個人であるため、市場が上向きであっても下向きであっても転勤や子供の学校の都合など、各家庭や個人の内部要因によって一定の取引は発生します。とりわけ東京都心7区（千代田・港・中央・新宿・渋谷・目黒・品川区）あたりの中古マンション成約平米単価は日経平均株価の推移と見事に連動しており、相場としては最もわかりやすいものです。現行の都心中古マンション成約平米単価は日経平均株価が2万4,000円程度のものであり、仮に今後も日経平均株価が1万9,000円程度で推移するなら、都心中古マンション成約単価は15～20パーセントマイナスで推移するでしょう。とはいえ新築マンション供給が鈍ればその分中古市場へ触手が伸びることを考慮するとそこまでの下落はないのかもしれません。ここ数年、新築マンション供給が減少するにしたがって、中古マンション成約数が伸び続けています。

東京都心以外のマンションはどうでしょうか。東京の都心以外や神奈川・埼玉・千葉といった地域では、アベノミクスによる価格上昇は20～30パーセントと、都心部が70パーセント程度上昇したのに比べれば限りなく限定的。現行程度の株価ではやや下落するといった程度にとどまるはずです。

ただし10年前と現在で大きく異なるのは「より駅近を望む傾向が高まったこと」。自動車保有比率の圧倒的な低下や共働き世帯の増加で、通勤をはじめ買い物や病院といった日常生活における利便性の追求が進行していることです。
新型コロナによって働き方に変化が生じ「リモートワーク」（在宅勤務）の比率が高まるとしても、通勤が完全にゼロになることはありません。また通勤以外の日常における生活利便性を考慮すれば、駅近を志向する傾向は今後も変わらないでしょう。
「自動運転が普及すれば必ずしも駅近である必要はなくなる」といった意見もあります。それは個人としてはもちろんその通りなのですが、そうなると今度は自治体の経営が立ち行かなくなります。上下水道や道路の修繕や、ゴミ収集・除雪をはじめとする行政サービス効率を考えればどうしても駅前や駅近といった立地を中心に街をコンパクトにせざるを得ないのです。「都心や駅近を離れ、地方や駅から遠いところに移動する」といった動きは一定程度起こりそうですが、それは限りなく限定的で、市場に大きな変化は与えないはずです。新型コロナウィルスの蔓延が止まらない、変種やさらなる新種が発生し、人が集まること自体がリスクであるといった状況になればまた異なるシナリオは考えられます。

●新築・中古一戸建て

最も影響を受けにくいのが一戸建て市場です。というのも、アベノミクス以降も価格動向にさしたる変化はないからです。とはいえどんな市場も、景気後退が長引けば、あるいはコロナ騒動が長引けば、販売動向や価格動向に一定の影響が出るのは避けられません。

何より気になるのが「金利動向」。現在の住宅市場は多分に低金利に支えられており、金利が上昇するほど取引はしぼみます。日銀の現行政策が続く限り、金利が大きく上昇する可能性は低いはずです。

以上、住宅市場についてざっと概観してきましたが、結局すべては今後の新型コロナ騒動が、いつ、どの程度で終息するかにかかっています。比較的短期で終息するなら、たまっていた需要が吹き返す展開となり、長期化するようならじわじわと下落する局面となるでしょう。

とはいえ、株式投資などと異なり、住宅は「上がっているから買わない」「下がっているから買う」といった性質のものではありません。首尾よく住まいをサーフィンするような動きは、この市場においては限定的です。市場動向に大きく左右されるより、あくまで自身や家族の生活イベントに合わせて売る、支払いに無理がなければ買う、といったスタンスでよいのではないでしょうか。

武蔵小杉のタワーマンション

nagashima — Fri, 20 Mar 2020 09:08:57 +0000

ご存じの通り、昨年の台風19号による浸水被害は「セレブの街」、JR武蔵小杉駅周辺のタワーマンションエリアも襲いました。タワマン10数棟のうち2棟が、川の水位が上がったことで配管から逆流する「内水氾濫」で地下階にある電気関係設備が浸水。各戸の電気はもちろん、エレベーターが使えず、高層階を階段で上り下りする負担を強いられる、水道ポンプが被災し水やトイレも利用できないといった状況が続きました。一般にタワマンの電気設備は地下階にあり、水が流れ込めば建物全体の電気系統が機能不全に陥ってしまうのです。

そもそも武蔵小杉駅周辺や多摩川周辺は、ハザードマップで浸水の可能性が指摘されていました。多摩川はかつて大きく蛇行しており、それを直線に付け替えつつ堤防を整備してきた経緯があります。そうしてできた土地に、戦後の高度経済成長期に工場が建ち並び、1990以降、バブル崩壊による工場撤退などで土地が売却され、自治体が同駅周辺の高度利用を意図して高さ制限や容積率などを緩和、そこにタワマンが続々建設されるといった、土地利用の変遷があったわけです。

※武蔵小杉駅周辺の土地条件図。水色は旧河道（国土地理院地図より）

被災したタワマンでは、修繕のコストも莫大。電気系統の設備はとりわけ水に弱く、仮に修理できても、一度浸水した設備をそのまま長期的に使用できるかどうかは不透明です。水没コストについて、火災保険の「水災補償」で賄えるかどうかは、所有者で構成するマンションの管理組合が、どのような保険に加入しているかによりますが、水災補償はあくまで火災保険の「オプション」で、補償範囲は保険会社によって異なり、また一般的には「床上浸水」を補償基準としていることが多く、今回ケースに適用されるかどうかは不透明です。

日常のマンション管理を委託している「管理会社の責任を問うべき」との声も。しかし、管理会社はあくまで業務委託先に過ぎず、契約などで定められた管理会社対応に不備があったなどの明確な業務上の過失でもない限り、責任追及は難しいでしょう。売主に対する責任追及も、設計や工事に明白な不備やミスがあることを管理組合側が立証できなければ同様に責任追及は困難。そうなると修理のコストは、管理組合の「修繕積立金」から捻出することになるものの、修繕積立金は一般的に、あくまで建物や設備の老朽化に備えるもので、今回のような大規模災害による被害は想定しておらず、マンションの長期修繕計画にも支障が出るのは必至です。そうなると、ただでさえ割高なタワマンの修繕積立金に、区分所有者に追加負担金が発生することになってしまいます。

今回の災害を受け一部のタワマンでは、地下階にある電気設備を地上階に移動できないか検討しているが、それもあくまでスペースあってこそ。上階に必要十分な空間がなければそもそも移動が不可能なケースもありそうです。電気設備の周りに水をせき止める止水版を設置するなどの予防策を検討しているところもあるものの、設備が地下にある以上その効果は万全とは言えません。被災したタワマンを含む１２棟が連名で、福田紀彦川崎市長に再発防止策として「完全な逆流防止策」のほか「緊急連絡や避難場所の確保」「マンション予備電源の高層階移設への支援」などを盛り込んだ要望書を提出しており、今後の再発防止策とその効果が気になるところです。

年末コラム2019

yamada — Fri, 27 Dec 2019 01:19:46 +0000

毎年恒例の年末コラムを書きました。

今年のタイトルは「しあわせな家ってどんな家？」

過去、ホームページにアップしていた記事を、あらためて皆様に読んでいただきたいと思いまして。

皆さんぜひ！

山田篤の中古住宅コラム「しあわせな家ってどんな家？」

しあわせな家ってどんな家？

yamada — Fri, 27 Dec 2019 00:59:52 +0000

皆さんこんにちは。リノベーションが得意な中古住宅専門の不動産会社、株式会社しあわせな家代表取締役の山田篤です。

毎年恒例の年末コラムを書きました。

唐突ですが、、、

今から5年程前の社内ミーティング。皆で真剣に話し合ったテーマはこれでした。

「しあわせって何だろう？しあわせな家ってどんな家？」

ホームページをリニューアルした為、今では閲覧できなくなっていますが、このミーティングの内容をこんな風にホームページに公開していました。その始まりはこうです↓

しあわせって、つかみとるものではなく、感じるものですよね。
しあわせは十人十色、様々な色があるわけで、これを定義する必要はないのでしょうが、しあわせを感じる上で、そのベースとなる環境はこれらではないでしょうか。

適度なお金、適度な時間があること。
大切な人がいること、他人に必要とされること。
元気であること、健やかに暮らせる住まいがあること。

こう考えると、
「しあわせな家は、お金に無理をしないで手にする、健やかに暮らせる住まい」
と言えると思います。「人＋建物」という字が「健」なので、住まいは「健やかさ」を第一に考えて良いのではないでしょうか。

学校の授業でやってもよさそうなテーマですが、これを真剣に話し合ったことがある人はほとんど居ないのではないでしょうか？さらにこう続きます↓

それでは具体的に、健やかに暮らせる住まいとはどんな住まいでしょうか？
健やかに暮らせる住まいとは、日々の暮らしに「ストレス」を感じない、かつ、「心の贅沢」を追求した住まいではないでしょうか？

【ストレスの原因】

収納
断熱性
音
陽当たり
風通し
利便性
動線
段差
電気容量
安全性
耐震性
湿気　etc

【心の贅沢】

好きな色
自分の居場所
自然素材を使った内装
理想の生活シーン（コト）の実現
遊び心
照明計画　etc

これらを踏まえ、私達はしあわせな家をこう定義します。

しあわせな家は、お金に無理をしないで手にする、ストレスフリーで心の贅沢を追求した住まい。

あらためて読み返してみると、「心の贅沢」という言葉は「心の満足」と書き換えた方がしっくりきます。自分の変化なのか？世の中の変化なのか？昔の文章を読んでみると、今の自分はこういう言葉は使わないなということが多々ありますね。

ホームページはまだまだ続きます↓

しあわせな家をみつける上で大切なこと

たとえ湯水のごとくお金を使うことができたとしても、欲しい物を明確にしないまま先に進んでも、決して満足は得られません。逆に予算が決まっているからこそ、お金の使い方を熟考し、しあわせな家を手にすることができると考えます。つまり、

欲しい物に気が付く事＋優先順位を付ける事＝自分にとってのしあわせな家とは何かを決めること　→　満足

これが大切です。私達と一緒に考えましょう。

家こそ自分らしくあってほしい。
普通に見えるかもしれないけど、自分にとっては普通じゃない。
自分らしい住まいが何気ない日常をしあわせにしてくれます。

皆さん、いかがでしょうか？どう感じられましたか？
今年もたくさんの自然災害があり、上記ストレスの原因にある「安全性」について、あらためて考えさせられた方も多かったと思います。私自身も、体調を崩して人生初の入院をしたことにより「健やかに暮らす」ことの大切さを実感したり、家族の生活の変化により「利便性」のところに？が生まれて、1年前には想像もしなかったデュアルライフ（二拠点生活）をスタートさせることになったりと、激動の一年になりました。

人も、世の中も変化します。この変化のスピードは年々早く、そして激しくなっているように感じます。しかし、変化を恐れて臆病になっていては、良いことは少ないでしょう。重要なのは、たとえ後悔したとしても次に進むパワーが持てるように、しっかりと納得してから行動をとることです。

自分にとっての「しあわせな家」とは何なのか？答えは簡単にはみつからないかもしれませんが、ここを真剣に考えてから家を買うのと、そうでないのでは、未来の自分に大きな差が出ると思います。

2020年。5G元年になるわけですが、AI時代が進めば進むほど、お客様と一緒にこういう事に真剣に向き合う会社が必要になると思っています。どんなに時代が変化しても、ここだけはブレずにやっていこうと決めています。あらためてこの想いを強くした2019年でした。

繰り返します。

しあわせな家は、お金に無理をしないで手にする、ストレスフリーで心の満足を追求した住まい。

決めるのは皆さんです。私達の役割は、皆さんのパートナーとして「しあわせな家」をみつける為の「道しるべ」になること、目の前のお客様ひとりひとりに真剣に向き合い、どこにもない深さでお客様のしあわせな家を追求することです。

お陰様で節目の12期を終えようとしています。たくさんのノウハウが蓄積され、たくさんの「しあわせな家」のお手伝いをさせていただいております。本当にありがとうございます。そして、今後も末永く、どうぞ宜しくお願い致します。

それでは最後にいつものフレーズを。
未来が楽しみで仕方ありません。
頑張ります！

令和元年12月吉日　代表取締役　山田　篤

2020年の不動産市場はどうなるか

nagashima — Thu, 26 Dec 2019 01:11:07 +0000

「2020年の不動産市場はどうなるか」と問われれば、その答えは一言でいえば「下落」です。ただしもちろん物件によってその温度差は異なり「落ちにくいもの」「ダラダラ下がるもの」「価値セロに向かうもの」の3極に分かれることになるはずです。

日本における不動産価格の最高地点といえば「銀座4丁目の交差点」ですが、地価の伸び率は2105年をピークに鈍化。このままいくと2020年は伸び率ゼロか、場合によってはマイナスの可能性もあります。2012年の民主党から自民党への政権交代以降、株価と同様に上昇してきた不動産価格にも、明らかに天井感があります。

新築マンションも思うほど売れていません。首都圏の新築マンション発売戸数はここ数年減少傾向でしたが、2020年以降はさらに減少し続けていくものとみています。市場の好不調を占う「契約率」について、目安として70％の水準を保てない状況では、そう簡単に発売戸数を増やすことはできない上、昨今の通勤や買い物利便性をはじめとした「利便性にこだわる嗜好性」に応えるためには、立地を厳選する必要があるためです。

一方で新築マンションの発売戸数が限定的となれば、その分、中古マンション市場に流れる向きが増えるため、中古マンション市場は比較的堅調でしょう。もちろん、立地が厳選されるのは言うまでもありません。

また今年は大風15号や19号が猛威を振るい「ハザードマップ」を確認する重要性が認識されましたが、気候変動待ったなしの状況の中において2020年は、さらなる風水害の可能性を念頭に置いておいたほうがいいでしょう。今のところ不動産売買や賃貸の場面では、ハザードマップについて説明することは義務化されておらずその対応はまちまちですが、そう遠くないうちに義務化は必至。そうなると金融機関の担保評価に組み込まれる可能性もあります。火災保険料率に差がつくのも自明です。もちろん南海トラフ地震や首都圏直下型地震などの可能性も忘れてはいけません。

何と言っても2020年の国内外の政治・経済情勢は、これでもかというくらい火種の宝庫です。世界的には「米中貿易戦争」「ブレグジット」「ドイツ銀行破たん懸念」。国内では森友・かけ問題でも揺らがなかった現政権が「桜を見る会」騒動で支持率を大きく減らしています。金融・経済は長期政権であるからこそ安定します。年明けも野党の追及が続き、解散・総選挙といった流れになり、与党が今のままではいられないとなると、日銀政策の持続可能性が危ぶまれ、そうなると国債金利や株価の水準について持続可能性が危ぶまれる事態となるかもしれません。こうした展開になると不動産市場には大きくマイナスです。

いずれにしても、これまでを振り返ればリーマンショックやITバブル、90年バブル崩壊と、およそ10年ごとに金融システム危機は訪れており、タイミング的にそろそろといっていいかもしれません。しかし今回は、世界の債務は2.7京円と過去最高で、デリバティブ商品はその数倍ありそうです。さらに政治的な混沌を抱えているとなると、これまでとはケタのちがう大きな変革が待ち受けているものとみています。それが大ショックとして訪れるのか、緩やかに変わるのかという程度問題です。

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長嶋修の「不動産経済の展開を読む」

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