Die erste Million

Februar 2010 (88.275,63 EUR, +2.230,85 EUR)

webmaster@pfblog.de — Mon, 08 Mar 2010 18:38:14 +0000

Auch im Februar bin ich (fast) on track, was Projekt REACH100 betrifft. Der Nettowert hat sich um 2.230,85 Euro von 86.044,78 Euro auf 88.275,63 Euro erhöht- 202,37 Euro unter dem REACH100-Ziel. Der Zuwachs ist vor allem auf Sparleistung und passives Einkommen zurückzuführen, aber auch auf Zuwächse in meinem CortalConsors-Depot. Jetzt sind es noch weniger als 12k Euro bis zu den 100k.

Der Februar war für mich einigermaßen bewegt, vor allem durch den Erwerb meiner Immobilie4. Interessant fand ich die Diskussion über diese Anschaffung, die sicherlich teuer war. Ob und inwieweit sich das Objekt lohnen wird, zeigt die Zukunft. In dieser Bilanz taucht das Objekt jetzt das erste Mal auf. Die Anschaffungskosten beschränken sich bisher auf eine Reservierungsgebühr von 2.000 Euro (als Vorauszahlung auf den Kaufpreis) sowie Notarkosten für die Kaufvertragsbeurkundung.

Bezüglich meiner Immobilien in Frankfurt (Immobilie 2 und 3) gab es im Februar eine wichtige Entscheidung zum Baustart eines wichtigen nahegelegenen Gebäudes: dem Skyline Plaza. In diesem Projekt werden Einrichtungen für Shopping und Kongresse sowie weitere Einrichtungen für Wellness und Freizeit (z.B. Kino) entstehen. Es befindet sich nur 100m entfernt von den beiden Wohnungen. In unmittelbarer Nähe befinden sich außerdem zahlreiche Bürogebäude im Bau, das wichtigste davon sicherlich der Tower185 mit einer Bürofläche von 90.000qm. Von den mindestens 185m sind jetzt 52m fertig gestellt. Noch dieses Jahr zieht der Hauptmieter PWC in die unteren Stockwerke. Auch eine große Bank zieht in wenigen Wochen in einen kürzlich fertiggestellten Bürokomplex, der sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe befindet. Das alles sind Entwicklungen, durch die ich bei der nächsten Vermietung nicht nur höhere Preise verlangen kann. Sie steigern auch den Wert der Immobilien enorm. Sollte ich mir überlegen, nach Ablauf der steuerlichen (...)
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Bilanz 2009 – Teil 2

webmaster@pfblog.de — Sat, 06 Mar 2010 07:31:53 +0000

Hier die Bilanz 2009 Teil 2: Feststellung des Status Quo und der Lücken. Ausgangspunkt für die Berechnungen ist der aktuelle Nettowert von 86.044 Euro. Die Zuwächse setzen sich zusammen aus Sparleistung, passivem Einkommen und Rendite auf das Sparvermögen. Als Rendite für Berechnungsgrundlagen setze ich die aktuelle Mindestrendite auf mein Nettovermögen an, die hauptsächlich aus dem passiven Einkommen besteht (8.496 Euro / 86.044 Euro = ca. 10%). Im folgenden zähle ich die Komponenten auf, die für die Entwicklung des Nettowerts entscheidend sind.

Für die geschlossenen Fonds, die den Großteil meines nicht in Immobilien investierten Vermögens ausmachen, sind die folgenden Ausschüttungen prognostiziert (wenn alles nach Plan läuft). Die anfänglichen Investitionsbeträge habe ich rausgerechnet, es handelt sich also um reine Gewinne. Dabei habe ich nicht berücksichtigt, dass ausgeschüttete Beträge reinvestiert werden, das Ergebnis sollte also eher höher sein.

Jährlich hinzu kommt eine Sparleistung von ca. 20 kEUR p.a. im Durchschnitt über die letzten 3 Jahre. Diese zusätzlichen 20K entwickeln sich bei Reinvestition und 10%-tiger Rendite wie folgt:

Passives Einkommen: 708 Euro/mtl. bzw. 8.496 EUR p.a.. (...)
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Immobilie 4

webmaster@pfblog.de — Sat, 20 Feb 2010 06:17:57 +0000

Bisher habe ich es nur geschafft, die Zieldefinition für 2010 halbfertig zu Papier zu bringen. Klar war aber für mich, dass ich 2010 wieder eine Immobilie kaufen würde. Auch wenn ich kurzfristig mit Immobilien nicht Millionär werden kann, so ist es die längerfristige Vorstellung, die mich zu diesem Ziel treibt. „Back from the future thinking“: Wenn ich 50 bin, haben sich die Immobilien alle selbst abbezahlt und ich habe ein regelmäßiges passives Einkommen. Von den Vermietungseinkünften in kann ich komfortabel leben und mich schön zurücklehnen- wenn ich Lust darauf habe :)

Nach monatelangem Screening des Münchner Immobilienmarkts ist es seit vergangenem Mittwoch amtlich: Ich bin jetzt Besitzer von Immobilie 4. Diesmal habe ich das Konzept eines „Premium Business Appartment“ im Kopf, und ich bin der festen Überzeugung, dass sich das Objekt ohne Probleme rechnen wird. Da ich insbesondere bei meinen letzten beiden Immobilien sehr richtig lag was die Höhe der erzielbaren Vermietungseinkünfte angeht, bin ich mir diesmal auch sehr sicher.

Bevor ich weiter aushole, ein paar Rahmendaten zum Objekt:

Lage: zentral München, Hbf und Stadtmitte in fußläufiger Entfernung
Neubau (Fertigstellung 2011), von renommierten Architekten konzipiert
2. OG
KP: 194.600 Euro
In der Anlage entstehen nicht nur Offices sondern auch Facilities des täglichen Bedarfs, z.B. ein ReWe City und ein Fitnessstudio. Das ermöglicht „convenient urban living“ (eigene Begriffserfindung)

Warum ich nicht die Quadratmeteranzahl nenne? Weil ich selbst noch ein Problem mit dem Preis habe. Ich werde dazu in den kommenden Absätzen ein bisschen ausholen und erklären, warum es meiner Sicht doch ein guter Kauf ist.(...)
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Januar 2010 (86.044,78 EUR, +3.118,06 EUR)

webmaster@pfblog.de — Tue, 02 Feb 2010 06:09:39 +0000

Im Januar ist mir endlich der Bonus für 2009 ausgezahlt worden, der aufgrund eines Jahres im Zeichen der Finanzkrise und Kurzarbeit eher bescheiden ausgefallen ist. Das Nettovermögen stieg um 3.118 Euro auf 86.044,78 Euro. Die 100K sind also nur noch 14K entfernt. Wenn ich es schaffe, jeden Monat 2.000 Euro zu sparen (inkl. der 700 Euro passiven Einkommen), erreiche ich dieses Ziel vor dem 31. Geburtstag. Nach der Prognose von REACH100 sollte ich momentan bei 86.173 Euro liegen, bin also noch on track.

Durch die Verhandlungen mit dem Ex-Arbeitgeber über Freiberuflichkeit konnte ich erreichen, dass die über ein Jahr alte Forderung von ausstehenden Reisekostenauslagen in Höhe von 964 Euro beglichen wurde. Das bedeutet zwar kein Nettovermögenszuwachs, aber mehr Liquidität.

Hier die Vermögensaufstellung zu Ende Januar:(...)
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Die Qual der Wahl: Freiberuflich oder nicht?

webmaster@pfblog.de — Mon, 18 Jan 2010 15:07:39 +0000

Als ich im November darauf hingedeutet habe, dass sich für mich die Möglichkeit ergibt, als Freelancer zu arbeiten, befand ich mich noch mitten in Gesprächen. Jetzt habe ich klare Entscheidungsoptionen und sollte die Weichen bis Ende Januar stellen. Es haben sich jedoch einige Änderungen seit November ergeben.

Meine favorisierte und vorgestellte Option war, als Freiberufler bei meinem jetzigen Kunden anzufangen, zu einem Tagessatz von ca. 1.000 Euro. In Gesprächen hat sich aber dann herausgestellt, dass dies aus bestimmten Gründen nicht möglich ist. Was mir aber sofort angeboten wurde, ist eine Festanstellung- zu sehr guten Konditionen. Die Position ist sehr gut, die Entwicklungsmöglichkeiten ebenfalls. Ich würde meinen Marktwert deutlich steigern und könnte in 1-2 Jahren als Freiberufler deutlich mehr bekommen oder auch Aufstiegsmöglichkeiten nutzen.

Des Weiteren habe ich ein Alternativangebot zu 600 Euro/Tag, zunächst für 3 Tage die Woche. Damit würde ich durch Selbständigkeitshilfe vom Staat ca. 1.800 Euro netto als Unterstützung bekommen plus 7.200 Euro (3 Tage à 600 Euro x 4 Wochen). Sind ca. 9.000 Euro. Der Haken: (...)
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Private Equity Secondaries

webmaster@pfblog.de — Sat, 16 Jan 2010 09:55:55 +0000

Während den letzten Monaten habe ich mir häufig Sorgen um meine Private Equity-Fonds gemacht. Also habe ich mich rückversichert, dass alles in Ordnung ist. Bei einem Besuch der Gesellschafterversammlung meines Fidura Rendite Plus Ethik Fonds wurde zum Glück berichtet, dass der Umsatz der Beteiligungsunternehmen in Zeiten der Finanzkrise sogar gestiegen ist- also alles in Ordnung. Bei meinem Midas-Mittelstandsfonds Nr. 2 gibt es aktuell keinen einzigen Ausfall und der Fonds entwickelt sich sogar etwas über Plan. Anscheinend profitiert der Fonds auch direkt von der Finanzkrise, da Banken nun restriktiver Unternehmenskredite vergeben und dadurch verstärkt von Privatanbietern Mezzanine-Kapital nachgefragt wird. Beim Asia Capital Private Equity Winner wurden wie beschrieben bereits Beteiligungen an Zielfonds eingegangen, von denen aber nur einer eine Unternehmensbeteiligung im Q4 2008 eingegangen ist. Gegenwärtig liegt mir nur der Quartalsbericht Q2 2009 vor, und bis dahin sind keine weiteren Beteiligungen eingegangen worden, die einen Wertverlust hätten erleiden können. Also auch an der Front alles im grünen Bereich.

Durch weitere Überlegungen bin ich dann irgendwie auf Private Equity Fonds gestoßen, die sich die Bewertungsabschläge zu Zeiten der Finanzkrise zu Nutze machen: Secondaries. Ein mir bis vor kurzem unbekanntes Investmentvehikel. Diese Fonds wurden verstärkt in den letzten 12 Monaten aufgesetzt. Sie kaufen sogenannte „Secondaries“, also gebrauchte Private Equity-Fondsanteile. Ganz interessant, denn die Beteiligungen werden mit großen Abschlägen auf die ursprünglichen Anschaffungskosten zum aktuellen Fair Value erworben. Die Renditen sind durchaus vielversprechend, da manche Private Equity-Fondsanteile aktuell sehr preisgünstig erworben werden können. Ein weiterer Vorteil ist die kürzere Kapitalbindung, da die Beteiligungen schon einen gewissen Reifegrad besitzen. Die Rückflüsse von durch Dividenden und Veräußerungserlöse setzen damit deutlich früher ein.

Durch diese Rahmenbedingungen ist es zu einer Art „Boom“ in Secondaries Markt bekommen, der nicht zuletzt dadurch entstanden ist, dass angesichts Finanzkrise und düsterer Konjunkturlage viele Investoren in Liquiditätsengpässe geraten sind und ihre Beteilgungen abstossen wollen. Nicht zuletzt hat der massive Verlust an den Aktienmärkten zu einer Übergewichtung der Private Equity-Investitionen geführt (sog.“Denominator-Effekt“), die eine Umschichtung bei vielen Investoren erforderlich gemacht hat. Trotz des gestiegenen Volumens im Secondaries-Markt gibt es aktuell ein hohes Überangebot an verfügbaren Fondsbeteiligungen. Viele Verkäufer stehen wenigen Käufern gegenüber und es kommt zum Preisverfall. Die folgende Grafik zeit die Abweichung vom Nettoinventarwert (Quelle: Cogent Partners, 2008):

Der Markt geht davon aus, dass in den nächsten Jahren leicht 20% mit Secondaries zu holen sind. Da mir die Secondaries in der momentanen Zeit durchaus interessant erschienen, habe ich mich einmal auf dem Markt umgesehen und (...)
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Bilanz 2009 – Teil 1

webmaster@pfblog.de — Sun, 10 Jan 2010 14:47:48 +0000

An alle ein frohes neues Jahr!

Das Jahr 2007 habe ich mit einer vernünftigen Bilanz abgeschlossen, und zwar in drei Teilen:

Bilanz 2007 – Teil 1: Erreichtes (Nettovermögen damals: 43.325 Euro)
Bilanz 2007 – Teil 2: Definition des Gaps
Bilanz 2007 – Teil 3: Zieldefinition

Im Jahr 2008 gab es dann irgendwie keine Bilanz und auch keine Zieldefinition. Für das Jahr 2009 möchte ich etwas Vernünftiges aufstellen, damit ich weiß, wo ich stehe. Oft greife ich mangels Zieldefinition für 2009 auf den Jahresabschluss 2007 zurück.

Fangen wir mit Teil 1 an. Witzigerweise habe ich jetzt -nicht ein sondern zwei Jahre später- die Ziele erreicht, die ich mir in Teil 3 in 2007 aufgestellt habe:

Ich habe eine weitere Immobilie erworben: Ja, in 2008 und 2009 zwei Stück. Eine davon hat auch die avisierten zwei Zimmer. Allerdings habe ich Sie nicht zu 30% des Verkehrswerts erworben und habe meine stillen Reserven nicht auf 100.000 Euro erhöht. Die stillen Reserven betragen nun insgesamt 67,2k Euro (28k Immobilie 1, 15,5k Immobilie 2, 23,7k Immobilie 3).
Portfolio (Aktien, Fonds) hat eine Größe von 50.000 Euro erreicht : Im November 2007 betrug der Wert meines Portfolios 23.062,95 Euro. Für 2008 hatte ich mir vorgenommen, den Wert auf 50.000 Euro zu erhöhen. Ganz knapp erreicht mit 47.641 Euro:
Portfoliorendite liegt bei 12%: Leider kann ich nicht mehr nachvollziehen, wie die Performance in 2008 war. Die Finanzkrise hat in dem Jahr sicherlich zu einer negativen Performance geführt. Über 2009 kann ich aber sagen, dass ca. 2.172 Euro auf Wertsteigerungen zurückzuführen sind. Das entspricht zwar nicht den avisierten 5.000 Euro, was auch daran liegt, dass viel Geld in geschlossenen Fonds gebunden ist, die frühestens 2011 mit Ausschüttungen starten:(...)
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Gastbeitrag: Denkmalschutzimmobilie

admin — Tue, 05 Jan 2010 15:17:20 +0000

Der webmaster hat mir bereits den ein oder anderen Kontakt weitergeleitet, bei dem es um die Finanzierung von Denkmalschutzimmobilien ging. Auch beim Blick aus meiner Küche sehe ich derzeit täglich auf eine zu verkaufende Denkmalschutzimmobilie (Foto). Und nicht zuletzt fragen auch immer wieder meine Kunden im Job danach. Ich werde also ständig damit konfrontiert, habe persönlich aber nur begrenzt Erfahrungen damit gesammelt. Das wollte ich ändern und habe mich in den letzten Tagen intensiver damit beschäftigt. Das Ergebnis will ich in diesem Artikel in Form der wichtigsten Vor- und v. a. auch Nachteile einer Denkmalschutzimmobilie auflisten. Dies dürfte für viele Leser auf dem Weg zur Million, die an eine Immobilie als Kapitalanlage denken, interessant sein. Bei meiner Betrachtung geht es ausschließlich um Wohnungen in denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern – nicht um Ein- oder Zweifamilienhäuser, die meist eher zur Eigennutzung erworben werden.

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Dezember 2009 (82.926,72 EUR, -2,72 EUR)

webmaster@pfblog.de — Fri, 01 Jan 2010 09:26:44 +0000

Das Jahr 2009 schließe ich mit einem Nettowertverlust von 2,72 Euro im Dezember ab und stehe somit bei 82.926,72 Euro. Der Jahresbonus kommt erst im Januar und die Ausgaben waren diesen Monat nicht zuletzt aufgrund eines kleinen Skiurlaubs extrem hoch.

Im Dezember habe ich die letzten Teilraten für Immobilie 2 und 3 beglichen (3,5%, fällig nach Fertigstellung der Außenanlagen). Außerdem habe ich die Einbauküche in Immobilie 3 diesen Monat gezahlt. Damit sind alle drei Immobilien jetzt komplett “abgeschlossen” und ich kann mich neuen Projekten widmen.

Hier die Vermögensaufstellung zum Jahresende:

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Tracking von Einsparungen

webmaster@pfblog.de — Tue, 29 Dec 2009 19:37:52 +0000

Zunächst einmal frohe Weihnachten (nachträglich) an alle!

Ein Dank an dieser Stelle auch für die letzten Gastbeiträge von Daniel (“Mehr Netto 2010″, “MBA- Management by Absence”, “Der reichste Mann von Babylon”). Leider haben wir versäumt, in einigen Artikeln deutlich hervorzuheben, wer der Urheber ist. Die nächsten Male werden wir das durch einen separaten Autor deutlicher machen.

Obwohl ich die Tage zwischen Weihnachten und Sylvester nicht frei habe, versuche ich, mich um meine Finanzen zu kümmern und einen Annual Review auf die Beine zu stellen. Per Zufall ergibt sich bei einer kürzlich ergriffenen Maßnahme eine Überschneidung mit dem Gastbeitrag „Mehr Netto 2010“. Ich habe nämlich die Weihnachtstage dazu genutzt, einmal alle Verträge bzw. regelmäßige Buchungen zu überprüfen, um mögliche Einsparungen zu finden. Ich merke, dass dies in regelmäßigen Abständen immer wieder notwendig ist.

Der unbefriedigende Umstand ist, dass ich diese bisher ohne sichtbares Ergebnis umgesetzt habe. Ab jetzt gehe ich daher anders vor, damit die Ergebnisse greifbar werden: Ich tracke die Einsparungen in einer Liste. Hier meine Einträge für die Einsparungsliste seit dem 19.12.2009:

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