Immoblog

Private Krankenversicherung

admin — Mon, 05 Dec 2011 15:10:44 +0000

Schneller und einfacher in die PKV zu wechseln , durch die Gesundheitsreform ist es seit Januar 2011 möglich
Neben der abgeschafften Drei-Jahres-Regelung ist auch die Beitragsbemessungsgrenze erheblich gesunken.

Nutzen Sie also einen Private Krankenversicherung Vergleich!
Die private Krankenversicherung bietet im Vergleich
zur Gesetzlichen zahlreiche Mehrleistungen. Zudem ermöglichen sie Versicherten,das Leistungspaket nach den individuellen
Bedürfnissen und Ansprüchen zusammenzustellen und so auch selbst Einfluss auf die Beitragsgestaltung zu nehmenArbeitnehmer
hingegen sind im Rahmen der deutschen Sozialversicherungssysteme in der gesetzlichen Krankenversicherung

Zudem ist es wichtig, den Anbieter sehr sorgfältig auszuwählen und einen PKV Vergleich durchzuführen,
da ie Entscheidung für das private Krankenkassensystem eine Entscheidung fürs Leben sein kann.

Baufinanzierung

admin — Mon, 05 Dec 2011 15:10:03 +0000

Immobilienfinanzierungen zeichnen sich in der Regel durch lange Laufzeiten aus.
Die Zinsen werden oft nicht für die gesamte Laufzeit, sondern für 10 bis 15 Jahre festgeschrieben.
Der Immobilienerwerb ist ein langfristiges Projekt – die Baufinanzierung genau zu kalkulieren zahlt sich immer aus.

Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen möchten, ist es wichtig, sich vorab ausführlich zu informieren.
Optimieren Sie Ihre Finanzierung. Im Vorfeld der Berechnung sollten Sie Ihre individuellen Rahmenbedingungen festlegen:

- Ermitteln Sie die Höhe des maximal möglichen Eigenkapitalanteils
- Dauer der Zinsbindungsfrist, die Höhe und Art der Tilgung
- Durch den Einbau von Sondertilgungen schaffen Sie sich die Möglichkeit schneller und flexibler zu tilgen

Der Baufinanzierungsrechner zeigt deutlich welche finanziellen und zeitlichen Vorteile diese Form der Tilung mit sich bringt.
Auf diese Möglichkeit sollten Sie nicht verzichten, vereinbaren Sie ansonsten lieber kleinere feste monatliche Tilgungsraten
in Kombination mit der Option auf flexible jährliche Sondertilgungen.
Weiteres hier: Lexikon der Baufinanzierung

Mietverträge in Deutschland

admin — Mon, 29 Aug 2011 04:39:34 +0000

Was man über Mietverträge in Deutschland wissen sollte.

Theoretisch gibt es keine Formvorschriften für Mietverträge. Man könnte sie demnach per Handschlag aushandeln, was aber für beide Seiten enorme rechtliche Risiken mit sich bringen würde. Die Schriftform kann also jedem potentiellen Mieter und Vermieter nur angeraten werden.

In den Mietvertrag werden heute in der Regel einige zusätzliche Papiere mit integriert. Dabei handelt es sich üblicherweise um die Hausordnung und das Übergabeprotokoll. In Letzterem wird der Ist-Zustand der Mietobjekte zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Mieter festgehalten. Auch die abgelesenen Stände der Verbrauchszähler werden dort mit niedergeschrieben. Damit wird das Übergabeprotokoll einerseits zur Rechtsgrundlage für spätere Schadenersatzforderungen und anderseits zu einer der Grundlagen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen.

Sofern nichts Anderes vereinbart ist, richten sich sowohl gewerbliche als auch private Mietverträge immer nach den Regelungen des BGB. Das trifft sowohl auf die Fälligkeit der Mietzahlung als auch auf die Rechte der fristgerechten Kündigung und der verschiedenen Sonderkündigungsrechte zu. Werden abweichende Regelungen getroffen, sollte vorsichtshalber die so genannte „Salvatorische Klausel“ eingebaut werden. Sie greift dann, wenn man Klauseln gewählt hat, die sich mit dem geltenden Recht nicht in Übereinklang bringen lassen. Sie werden dann durch die Regelungen ersetzt, die dem Willen der Vertragsparteien unter Berücksichtigung der Gesetze am nächsten kommen.

Die Laufzeit der Mietverträge

In Deutschland können sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge abgeschlossen werden. Werden keine Absprachen über eine Befristung getroffen, gilt der Mietvertrag nach BGB automatisch als unbefristet. Befristete Mietverträge können mit einer Mindestmietdauer oder einer maximalen Mietdauer versehen werden. Eine Mindestmietdauer wird meistens dann vereinbart, wenn dem Mieter beim Einzug besondere Zusagen wie beispielsweise die ersten Monate mietfreies Wohnen oder die Übernahme der Umzugskosten gemacht werden. Darüber hinaus gelten hier die individuell vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Sonderkündigungsrechte nach BGB bleiben davon unberührt. Sie können auf Grund von Mängeln, fehlender Mietzahlungen, Modernisierung mit nachfolgender Mieterhöhung und ähnlichen Gründen entstehen.

Die Miete und die darauf entfallende Nebenkosten

Die Kosten einer Mietwohnung oder eines gewerblichen Mietobjektes setzen sich aus der Grundmiete und den Nebenkosten zusammen. Die Grundmiete umfasst die bloße Nutzungsgebühr für die bereit gestellten Räume. Sollte es zu berechtigten Mietminderungen kommen, dürfen sie sich nur daraus berechnen. Die Betriebskosten bleiben davon unberührt.

Die gesetzliche Grundlage für die Nebenkosten stellt die 2004 in Kraft getretene Betriebskostenverordnung dar. Sie hat die II. Berechnungsverordnung und die Neubaumietenverordnung abgelöst. In der Betriebskostenverordnung ist geregelt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche Kosten der Vermieter allein aus den Einnahmen der Grundmiete zu bestreiten hat. Außerdem kann man dort nachlesen, welche Umlageschlüssel für die einzelnen Positionen angewendet werden dürfen.

Bei den Betriebskosten wird zwischen einer Pauschale und einer Vorauszahlung unterschieden. Mit einer Pauschale sind ähnlich wie bei einer Flatrate alle Kosten abgegolten. Bei einer Vorauszahlung muss eine detaillierte Abrechnung erstellt werden, die der Vermieter seinen Mietern binnen Jahresfrist nach dem Abschluss seines laufenden Geschäftsjahr zukommen lassen muss. Dabei kann es sowohl zu Erstattungsansprüchen seitens der Mieter als auch zu berechtigten Nachforderungen durch den Vermieter kommen. Das gilt sowohl für die allgemeinen Betriebskosten als auch hinsichtlich der Heizkosten.

Automatische Verlängerung des Mietvertrags

admin — Fri, 18 Feb 2011 06:51:32 +0000

In Österreich muss ein Mietvertrag auf MINDESTENS 3 Jahre befristet werden (mit wenigen Ausnahmen). Geschieht nach diesen 3 Jahren nichts, so verlängert er sich erstmalig um weitere 3 Jahre. Nach diesen weiteren 3 Jahren geht der Mietvertrag automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis über.
Während früher also bereits nach erstmaligem Übersehen des Ablaufs sofort ein unbefristetes Verhältnis bestand, ist dies heute nicht mehr gültig.
Befristungen sind nur schriftlich möglich! Es gibt keine mündliche Befristung.

Maklerprovision trotz Nichtverkauf ?

admin — Mon, 30 Aug 2010 16:34:16 +0000

Einfache Frage, einfache Antwort.

Ja man kann provisionspflichtig werden, auch wenn man eine Immobilie nicht verkauft. Dies ist sowohl beim schlichten Maklervertrag, als auch beim Alleinvermittlungsauftrag möglich. Findet nämlich der Makler einen Interessenten, der bereit ist den Preis zu zahlen, der im Maklervertrag genannt ist, so entsteht prinzipiell Provisionspflicht. Beschliesst man dann an diesen Kunden nicht zu verkaufen, so kann der Makler trotzdem die Maklerprovision verrechnen.

Fazit: Maklervertrag nur wenn man sicher verkaufen will, oder einen möglichen Rücktritt im Vertrag vermerken. Lieber einen höheren Preis in den Maklervertrag schreiben und signalisieren, dass dieser verhandelbar ist, als zu wenig.

Umzug leicht gemacht mit Profis

admin — Sun, 15 Aug 2010 20:28:05 +0000

Endlich ist es soweit. Die Freude ist groß, der Frust aber schnell auch. Ein Umzug hat es in sich. So werden die ersten Tage in der neuen Immobilie schnell zur Katastrophe.

Auf jeden Fall will ein Umzug gut geplant sein. Das kann man ganz gut selber machen, denkt man aber ohnehin daran einen Profi zu Rate zu ziehen, kann man sich auch da Tipps geben lassen. Vom Profi bekommt man meist auch Kartons, Spezialkartons für Kleider usw. Übersiedeln ist nicht so trivial wie man vielleicht denkt.

Überlegen Sie was alles in Kartons gehört, verpacken Sie es und beschriften Sie sorgfältig, am besten mit einem Zeichen wo im neuen Haus der Karton hingehört. Beginnen Sie damit bald genug, dann können Sie diese Aktion gleich zum gründlichen Entrümpeln nützen, was auf jeden Fall sinnvoll ist. Hier kann man sich auch wenns vielen schwer fallen wird, an die alte Regel halten, dass man Dinge, die man 2 Jahre nicht mehr gebraucht hat auch nie wieder brauchen wird.

Für den eigentlichen Umzug braucht man dann Helfer, und Fahrzeuge. Je nach Umfang des Mobiliars und nach Entfernung. Ab einer gewissen Größe ist ein Umzugsservice durch den Profi absolut sinnvoll. Spezialisierte Spediteure packen meist das gesamte Haus in einen grossen LKW, wodurch man auch kaum Möbel zerlegen muss etc. Es ist alles versichert, weil irgendwas geht immer zu Bruch. Umzugsfirmen haben Geräte zum Tragen, Heben, Schützen, Verpacken etc. und so schwingen sie auch Klavier und ähnliches mühelos auf die Ladefläche. Das ganze ist dann oft noch überraschend günstig.

Auf Umzug-easy.de können Sie sich kostenlos und unverbindlich einige Angebote von Umzugsspezialisten aus Ihrer Gegend zukommen lassen. Ein tolles Service.

Ein Bekannter hat damit eine gesamte 80m2 Wohnung über ca. 230km um nur 700 Euro übersiedelt. Klingt viel, aber machen Sie es mal selbst. Er hat keinen Kasten und kein Bett zerlegt (macht alles die Firma) sondern nur Kleinzeug in gratis Schachteln gepackt. Es lohnt sich !

Kontamination – Kaufvertrag – sinnvolle Klausel

admin — Thu, 21 Jan 2010 06:18:47 +0000

Manche Vertragsverfasser machen es, manche nicht. Ob es Sinn macht ist fraglich. Die gute alte Klausel, dass eine Liegenschaft frei von Kontamination ist. Nachdem sich auch Vertragsverfasser nicht ganz einig sind wie sinnvoll ein Haftungsausschluss in diesem Bereich sind haben sich verschiedenste Formulierungen entwickelt.

Was ist Kontaminierung ?

Streng ausgelegt ist Kontaminierung alles, was nicht in den Boden gehört und das ist ganz einfach ziemlich alles außer Erde und Steinen. Die Klausel ist also gar nicht unproblematisch. Früher (und durchaus auch heute) war es absolut üblich den anfallenden Bauschutt etc. in der Baugrube zu “versenken”. Umwelttechnisch ist das absolut unproblematisch und es bestünde keinerlei Grund daran etwas zu ändern, sollte aber der Käufer einer Liegenschaft beim Baggern seines neuen Pools aber auf alte Ziegelrest stoßen, so könnte er ja auf die Idee kommen sich am Verkäufer schadlos zu halten und sich die Baggerarbeiten samt Entsorgung bezahlen zu lassen. Nachdem Kontaminierung etwas streng ausgelegt werden kann, schreiben manche Notare, dass die Kontaminierung den “üblichen Grad” nicht überschreitet. Wenn also ein paar Ziegelstücke in der ehemaligen Baugrube gefunden werden, wird man sich schwer tun Schadensersatz einzuklagen.

Soll man die Klausel aufnehmen

Klare Antwort ! Als Verkäufer nein, als Käufer ja Aus Käufersicht will am nach einem Verkauf mit der Liegenschaft nichts mehr zu tun haben, man hat also kein Interesse nach ein paar Jahren mit Schadensersatzforderungen konfrontiert zu werden. Die Schadenssummen können auch ganz beträchtlich werden. Als Käufer ist man natürlich unsicher, wenn ein Verkäufer diese Klausel verweigert. Der Zweifel ob ein Verkäufer etwas zu verbergen hat, ist zwar meistens unberechtigt, aber dennoch schwer zu verdrängen. Aus dieser Not hat sich auch die Praxis entwickelt in den Vertrag aufzunehmen, dass dem Verkäufer keine Kontaminierungen bekannt sind. Sollte also beim letzten Hochwasser sich der Heizöltank am Grundstück verteilt haben, dass weiß der Verkäufer das üblicherweise auch und ist somit haftbar. Wurden beim Bau in den 50er Jahren ein paar Reste mitvergraben, dann muss der Verkäufer das nicht wissen, sollte aber wohl auch nicht dafür belangt werden.

Fazit

Im Prinzip ist ein Immobilienkauf auch Vertrauenssache. Es wäre schade sich wegen dieser Klausel in die Haare zu kriegen, oder gar den Kauf platzen zu lassen. Sollte die Klausel zum Thema werden, sprechen sie offen Ihre Anliegen mit dem Vertragspartner aus. Ihr Vertragsverfasser hilft Ihnen dann vielleicht noch die Klausel etwas abzuschwächen, so dass beide Vertragspartner gut damit leben können.

Winterflaute im Immobiliengeschäft

admin — Sat, 12 Dec 2009 13:04:04 +0000

Oft wird ja behauptet Häuser lassen sich nur im Frühjahr und Sommer verkaufen. Weit gefehlt. Eine geniale, wie auch einfache Methode saisonale Trends zu untersuchen bietet Google Trends. Man gibt einen Suchbegriff ein und bekommt Kurven präsentiert, wann der betreffende Suchbegriff wie häufig auf Google abgefragt wird. Die Abfragekurven für “Immobilien” und “Haus” zeigen es deutlich. Die “Winterflaute” am Immobiliensektor ist bereits mit Weihnachten beendet. Der Jahresbeginn kann gemäß Google Daten sogar als Hochzeit der Immobiliensuche bezeichnet werden. Die Saison beginnt wieder !!! (Bei Google Trends kann man übrigens auch hervorragend feststellen, ob die Grippewelle schon überstanden ist.)

Wie bekommt man eine Mietwohnung

admin — Wed, 07 Oct 2009 05:16:58 +0000

Es ist seit Jahrzehnten so und vermutlich werden die grossen Immobilieninvestoren auch darauf achten, dass es immer so bleiben wird. Um als Mieter eine Wohnung zu bekommen muss man sich anstrengen, während man als Vermieter normalerweise die Wahl hat. Aus eigener Erfahrung als Vermieter kann ich aber sagen, dass die meisten Interessenten sich die Chance auf eine Mietwohnung selber verbauen. Es ist oft nicht der Nasenring oder die Lederjacke die einen Interessenten aus dem Rennen wirft, sondern einfach dummes Verhalten. Hier deshalb einige Tipps mit denen Sie die Chance auf die Wohnung um geschätzte 500% verbessern.

Der allerwichtigste Tip ! Die Wohnung gefällt Ihnen und Sie geben dies auch deutlich zum Ausdruck!! Es gibt überraschend viele Interessenten die durch die Wohnung gehen und rumnörgeln. Ich hab noch nicht ganz verstanden, ob sie schon hier versuchen Preis zu drücken oder was genau der Hintergrund ist, aber lassen Sie das ! Seien sie euphorisch wie toll die Wohnung ist und lassen Sie sich ein paar Gründe einfallen, warum die Wohnung ganz besonders praktisch ist für Sie. Fehler die sie erkennen tun Sie als Kleinigkeiten ab. Alleine dieser Tip bringt Sie unter Garantie in die Top 10 der Interessenten. Sollte die Wohnung nicht entsprechen, dann können Sie das ja sagen, aber solange noch eine kleine Chance besteht, dass Sie die Wohnung wollen verlieren Sie kein negatives Wort.
Seien Sie unkompliziert. Vermieter wollen vor allem wenig Sorgen. Machen Sie nicht schon aus jedem Detail ein Theater. Wenn das Stiegenhaus von den Mietern zu reinigen ist, dann fragen Sie nicht lange rum wie oft genau und welche Treppe Sie und welcher der Nachbar und…. sagen Sie einfach dass das ganz toll ist, weil man sich so die Reinigungsfirma spart und man es selber ohnehin viel besser macht. Also keine Probleme an die Wand malen, seinen Sie fröhlich und locker.
Sie brauchen nicht zu erwähnen, dass sie die Miete punktlich überweisen. Wenn Sie das ansprechen und betonen, dann klingt das unglaubwürdig. Prahlen Sie nicht mit Ihrem beruflichen Erfolg und Ihrer finanziell guten Lage etc. Man kann schon sagen, dass man einen sicheren Job hat etc. aber man muss kein Grossmaul sein. Meine Erfahrung ist je größer die Sprüche desto weniger dahinter. Solche Typen sind bei mir gleich gestorben.
Sie müssen sich nicht in Ihr Sonntagsgewand werfen, schminken und anderwertig verkleiden. Ordentliche Kleidung ist schon ok, es kann aber Alltagsgewand sein. Seien Sie natürlich und kleiden Sie sich auch so.
Probleme aller Art werden erst besprochen wenn Sie die Wohnung quasi in der Tasche haben. Vorher ist alles Super. Erzählen Sie dem Vermieter nicht, dass Sie die Ablöse für rechtswidrig und die Kaution für unangemessen halten. Das klären Sie wenn Sie den Mietvertrag so gut wie in der Tasche haben, ein privater Vermieter läßt auch mit sich reden, aber nicht bei der ersten Besichtigung.

Sie meinen jetzt vermutlich, dass man gewisse Bedenken schon gleich aussprechen muss und dass diese Tipps zur Unehrlichkeit auffordern. Mag schon sein, aber dafür kriegen Sie die Wohnung. Aus 200 Mitbewerbern als Mieter ausgewählt zu werden ist halt nun mal nicht leicht. Da kann man sich schon mit ein paar Tricks seine Chancen verbessern.

Sie werden sehen es funktioniert…..

Anlageimmobilie in GmbH kaufen

admin — Tue, 04 Aug 2009 14:25:26 +0000

Nicht nur für Selbstständige stellt sich die Frage ob ein Kauf einer Anlageimmobilie in eine GmbH sinnvoll ist. Steuerberater raten ja meist sofort davon ab, nicht immer haben sie aber auch recht. Der Kauf in eine GmbH kann nämlich steuerlich sehr interessant sein. Wohlgemerkt gilt dies auch für reine Anlageobjekte, nicht für Firmensitze etc.

Steuervorteil

Die GmbH unterliegt in Österreich 25% Körperschaftssteuer. Mietgewinne müssen also mit 25% versteuert werden. Privat müssen Mietgewinne mit dem betreffenden Einkommensteuersatz versetuert werden, der nicht selten 50% ist. Hälfte Steuern zahlen klingt hervorragend, allerdings gilt dies nur, wenn Gewinne nicht entnommen werden. Wird nämlich der Gewinn privat entnommen sind noch einmal 25% KEst fällig, wodurch sich eine Gesamtbelastung von ca. 45% ergibt. Dieser Vorteil kommt allerdings voll zu tragen, wenn man beabsichtigt einen wesentlichen Teil der Immobilie fremd zu finanzieren. In diesem Fall nimmt die Gmbh. den Kredit auf und Gewinne werden nicht entnommen sondern bedienen den Kredit. Somit schafft man es tatsächlich seine Steuerlast zu halbieren. Nachdem der Zeitrahmen in dem eine Anlageimmobilie sich selbst finanziert üblicherweise auch relativ lange ist geht es hier doch um beträchtliche Summen Steuervorteil. (Danach kann innerhalb von 10 Jahren auch eine steuerfreie Entnahme über Änderungen des Stammkapitals erfolgen, aber dazu befragen Sie besser einen Steuerprofi.)

Einen weiteren Steuervorteil kann man ebenfalls noch lukrieren. In der GmbH darf eine Immobilie mit 2% jährlich statt mit 1,5% abgeschrieben werden.

Übergabe der Immobilie

Was passiert nun bei einem Verkauf bzw. der Weitergabe der Immobilie. Hier kann es einen in der GmbH ganz schlecht erwischen, was auch der Grund ist warum Steuerberater immer zuerst Privateigentum als bessere Lösung sehen. Privat kann eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn veräußert werden. In der GmbH gilt der erzielte Verkaufspreis als Erlös und muss (abhängig vom restlichen Buchwert) unter Umständen auch voll versteuert werden. Hier gibt es nur eine Abhilfe. Man gründet eine eigene GmbH für den Kauf einer Immobilie. Sollte die Immobilie jetzt verkauft werden, dann wird nicht die Immobilie, sondern die GmbH verkauft. Ein GmbH Verkauf ist nicht ganz so einfach, dafür spart sich der Käufer aber Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung, was bei größeren Objekten schon mal den Wert einer Wohnung ausmachen kann. Auch der Verkauf von Anteilen, die Vererbung an Kinder usw. wird mit der Gmbh eher leichter als komplizierter.

Wo liegen die Nachteile ?

Hauptnachteil ist wie erwähnt die Versteuerung der Verkaufserlöse. Es gibt aber weitere Nachteile. Die Gründung einer Gmbh ist aufwändiger, es muss eine doppelte Buchhaltung gemacht werden, es muss bilanziert werden, es gibt jährliche Mindeststeuern usw. Alles in allem ein gewisser jährlicher Aufwand, der sich rechnen muss. Die GmbH Lösung macht also nur unter 2 Grundvoraussetzungen Sinn:

1. Das Anlageobjekt muss eine gewisse Mindestgröße haben.

Abhängig davon wie günstig der Steuerberater ist etc. kann man sagen, dass unter 10.000 Euro Gewinn im Jahr man nicht mal über eine GmbH nachdenken braucht. Darüber (und vor allem deutlich darüber) kann sich der Mehraufwand finanziell lohnen.

2. Man beabsichtigt das Objekt lange zu behalten

Bei einem Objekt das man ohnehin wieder in absehbarer Zeit verkaufen will macht es wenig Sinn, weil doch die Verkaufsproblematik relativ gross ist. Man muss erst mal einen Käufer finden, der die GmbH mitkaufen will etc. Ein GmbH Kauf lohnt sich somit nur wenn man eine sehr langfristige Anlage mit dem Objekt anstrebt, die man vielleicht mal eine seine Kinder weitergeben will etc.

Alles in allem ist der GmbH Kauf also eine interessante Variante um sehr viel Steuern zu sparen. Nebenbei ist man natürlich als GmbH Gesellschafter nicht mit Privatvermögen haftbar. Selbst der Ruin der GmbH hätte somit keine Auswirkungen auf die privaten Finanzen.