De aici reiese ca cererea latenta a devenit din nou activa si ca dorinta de a detine o locuinta in proprietate personala este inca vie.

85% din potentialii cumparatori opteaza pentru locuintele finalizate, cu precadere pe 2 camere ( 67%), urmate de cele de 3 camere (26%).

Am observat o majorare a preturilor locuintelor vechi ca urmare a impactului psihologic al Programului Prima Casa asupra Proprietarilor. In unele zone s-au inregistrat cresteri chiar de 15%. Insa, eu cred ca viitorul va fi al celor care vor construi noi locuinte pentru consumator, al celor care vor veni cu modalitati flexibile de achitare a preturilor si care vor sti sa isi negocieze contractele cu banca atat pentru finantarea dezvoltarii cat si al sustinerii cu produse de retail pentru end-user.

Stiu cazuri optimiste si pozitive in piata rezidentiala romaneasca care au inteles sa faca miscarea buna la momentul potrivit si in continuare pariez pe segmentul rezidential ca isi va pastra atractivitatea.

In ultimii ani, piata imobiliara a cunoscut o dinamica de neegalat in alt mediu economic din Romania. Aceasta dinamica si posibilitatea de castiguri foarte mari, cu eforturi minime, a generat migratia fara precedent si greu de egalat in viitor a agentilor de vanzari catre sectorul imobiliar. Pachetele salariale si bonusurile oferite au fost din ce in ce mai atragatoare, suprapuse pe grafice de crestere ireale si fara argumente solide.

Nu scaderea preturilor si a randamentelor de investitii imobiliare a dus la “abandonarea corabiei imobiliare” de catre cei atrasi de mirajul banilor. Inexistenta unei dinamici considerabile in tranzactionare a dus la incasari foarte mici sau inexistente din comisioane si la diminuarea sau anularea castigurilor agentilor imobiliari.

Calitatea serviciilor oferite clientilor a reprezentat dintotdeauna marea problema a imobiliarelor. Maturizarea pietei si eliminarea mercenariatului fortei de munca va creea calitate si competitie.

Meseria de agent imobiliar este foarte importanta pentru societate si mediul economic. Lipsa consultantei imobiliare de calitate poate duce la decizii gresite si pierderi materiale irecuperabile pentru orice dezvoltator, cumparator, vanzator sau investitor profesional.

Acum 2 ani un agent imobiliar castiga sume medii lunar cu 4 cifre in Euro. Astazi si in viitorul apropiat un agent imobiliar pierde bani si timp pentru a castiga experienta, cota de piata si respectul clientilor lui.

Criza care ne incearca din punct de vedere economic si psihologic va promova valorile in detrimentul oportunistilor necalificati.

Oricat de greu ar fi, avand in vedere ca nevoia de locuinte si calitatea vietii nu va putea sa dispara, onestitatea, corectitudinea si calitatea serviciilor imobiliare duce la castiguri cu 4 cifre in Euro pentru agentul imobiliar.

De fapt, lupta nu este data intre dezvoltatori si biserica si mai ales, nu este vina lor. Dezvoltatorul a cumparat un teren care a fost evaluat functie de numarul de metri patrati ce pot fi construiti(promisi in certificatul de urbanism eliberat de primarie) si de locatie. Biserica s-a trezit neprotejata in mijlocul unui circ mediatic si politic in care protectorul,  Ministerul Culturii, o sfatuia sa cedeze, pentru binele bisericii! Conducatorii bisericilor armeneasca si romano-catolica, au acceptat raul mai mic. Daca “incurcau interesele” riscau sa piarda foarte mult si sa fie supusi unor opresiuni fantastice, au preferat sa negocieze maximum din aceste situatii dificile si sa-si pastreze bisericile intregi, in umbra sticlei.

Gradul de neocupare pentru spatiile de birouri este in jurul a 30 % si putin probabil ca vom avea un ritm de dezvoltare la fel de dinamic ca in ultimii ani. Este timpul pentru un nou Plan de Urbanism General al Bucurestiului care sa fie legat de Zona Metropolitana  

Autoritatile mioritice sunt incapabile sa dezvolte infrastructura pentru dezvoltarea de noi centre de afaceri sau dezvoltari urbanistice fezabile.

“Diavolii de sticla” sunt cei care decid, pentru propriul buzunar, si semneaza documente urbanistice care duc la mutilarea acestui oras , neprotejad averea culturala autentica. Ei sunt platiti si alesi de noi pentru a apara interesele culturale nationale, deciziile lor gresite si bizare au costuri irecuperabile pentru generatile viitoare.

Cele doua cupluri sunt la prima achizitie de locuinta. Au nevoie de confirmari si argumente ca au facut cea mai buna alegere: primul cuplu a ales un apartament mare la pret bun per metru patrat construit, cel de-al doilea cuplu a ales un apartament functional in primul rand, la pret per metru patrat mai mare.

Pretul per metru patrat, personajul postului nostru, nu are definitie, regula sau principii. Este produsul unitatii de masura a suprafetei locuintelor individuale care s-a furisat, profitand de vidul procedural, in “formula de calcul” pentru pretul locuintelor care impart spatii comune.

“Formula de calcul”, caracterizata prin flexibilitate, este ascunsa in spatele tabelelor excel de pe calculatoarele dezvoltatorilor si este modalitatea prin care prima familie este victima unui fals produs de marketing. “Formula de calcul” il ajuta pe “pret/mp” sa se promoveze cat mai mic si sa fie multiplicat de cat mai multe ori.

Pret/mp total construit = pret/mp construit apartament + pret/mp construit suprafete comune+pret/mp construit balcoane (terase)

Prima Familie a platit 1000 euro/mp pentru 95 mp total construiti, adica 95.000 euro. Suprafata comuna este de 22%, balcoanele au 18 mp iar suprafata construita exclusiv aferenta apartamentului este de 56 mp. Apartamentul are suprafata utila de 47 mp!

A doua famile a platit 1200 euro/mp pentru 78 mp total construiti, adica 93.600 euro. Suprafata comuna este de 12%, balcoanele au 8 mp iar suprafata construita exclusiv aferenta apartamentului este de 60 mp. Apartamentul are suprafata utila de 51 mp!

La prima vedere, pentru doar 1.400 de euro in plus, prima familie ar fi trebuit sa faca o afacere mult mai buna. Real vorbind, prima familie a cumparat cu 8 % mai putin spatiu util exclusiv apartamentului. A platit pret mai mic/MP total CONSTRUIT pentru spatii comune foarte mari, holuri inutile si balcoane nefunctionale.

A doua familie, a platit pret mai mic/MP UTIL pentru un apartament functional.

 Acum mai mult decat oricand, avem nevoie de constructii solide, functionale, dimensionate corect si amplasate in zone cu utilitati si facilitati.

IMOBILIARII declara razboi marketing-ului de boutique care se sprijina pe falsa informare si incorectitudine. Haideti sa ne impotrivim marsaviei celor care cu buna stiinta folosesc impotriva noastra „pretul per metru patrat construit”, ne spulbera visele si mai ales ne fura din buzunare. Trebuie sa-i dam credit total pretului per metru patrat util si functionalitatii apartamentelor.

 
Asteptam opiniile si povestile voastre despre pretul per metru patrat!

„Imobiliare”, domeniul preferat si argumentul de baza in stabilirea nivelului de avere pentru milionarii/miliardarii romani de top.

Dezvoltatorii au profituri neasteptate, uriase. Agentii imobiliari de top castiga 1 milion de euro pe an. Bancile previzioneaza profit record pentru 2007-2008. Poti sa cumperi orice daca ai buletin.

Se anunta sute de mii de locuinte noi garantate de dezvoltatori din ce in ce mai renumiti in alte tari. Orase noi se dezvolta langa orase fara infrastructura si fara acces.

Cumparam off-plan apartamente si vile, terenuri din ce in ce mai departe de ultima dezvoltare si ne mutam afacerea in cladiri moderne de birouri.

Orice proprietate imobiliara, oriunde in Romania, aduce profit in evaluare imediat dupa achizitie. Suntem cei mai buni investitori in cea mai buna piata de investitii imobiliare din lume! NE MERGE BINE!

2009

„Criza economica globala” diminueaza drastic nivelul de avere pentru bogatii lumii. Pentru restul, amenintarea cu somajul sau falimentul inlocuieste speranta cresterii veniturilor sau dezvoltarii.

Dezvoltatorii au inghetat investitiile in dezvoltare, au probleme serioase de finantare pentru proiecte nefezabile, dimensionate sau pozitionate gresit pentru tendintele acestor vremuri, au in portofoliu terenuri si proiecte a caror valoare este diminuata drastic. Fac promotii!

Bancile gestioneaza credite neperformante garantate cu proprietati cu valoare evaluata mai mica decat creantele sau fara valoare de piata. Restructureaza!

Agentiile imobiliare se lupta cu supravietuirea si/sau inchid departamentele in care lucrau broker-i de top!

Am platit avans pentru o locuinta care nu a fost livrata la timp sau in conditiile tehnice antecontractate, acum este evaluata la mai putin de 70% fata de valoarea contractata sau pe care banca nu vrea sa o finanteze.

Mi-au scazut veniturile, nu-mi pot permite rata la banca pentru a platii locuinta visurilor care valoreaza jumatate din cat am platit pe ea.

Firma mea foloseste un spatiu de birouri scump si mult prea mare pentru nevoile anului 2009, contractul nu poate inceta decat cu costuri foarte mari.

Vreau sa cumpar o locuinta. Care e valoarea reala? Cresc sau scad preturile?

Avem o piata cuprinsa de haos, minciuna si nesiguranta. SUNTEM IN CRIZA!

 Este trist ca am platit avans la un apartament a carui valoare de piata este mult mai mica decat nivelul fixat in antecontract. Este opusul situatiei in care preturile cresteau foarte mult si nu era normal ca dezvoltatorul sa nu respecte antecontractul. Situatia este foarte delicata si cred ca negocierea win-win bazata pe clauzele bunului simt trebuie sa inlocuiasca notificarile executoresti.

Daca am platit ceea ce nu primim intocmai sau la timp, trebuie sa avem grija ca cei in culpa reala sa plateasca si sa fie impinsi dincolo de granitele pietei imobiliare pe care vrem sa o construim.  

Pretul corect pentru servicii si oferte se stabileste in urma echilbrului dintre ceea ce poate/vrea cel care cumpara si numarul ofertelor disponibile calificate acestei selectii. Sistemul bancar nu vrea sa porneasca, nu stim ce putem, nu stim pretul de echilibru.

Apartamentele vechi sunt la varste foarte aproape de casare intr-un stoc ce nu suporta comparatie cu numarul celor noi construite. Apartamentele noi construite pentru forta de cumparare si nevoile reale ale clientului tinta sunt aproape inexistente. Stocul de apartamente noi, atat de vehiculat in rapoarte, este foarte departe de momentul livrarii intr-un procent semnificativ.

Constructia filozofiei reale si corecte a viitorului imobiliar intr-un mediu emergent si imatur  nu este usor de realizat. Previziunile sunt contradictorii si diferite pentru ca nu exista unitate de masura a calitatii si obiectivitatii enunturilor.

Am crescut intr-o piata atipica si anormala, rar bazata pe calitate si profesionalism. Platim pretul pe care-l plateste un sportiv care-si creste performantele fizice folosind anabolizante. Agentiile imobiliare, dezvoltatorii, bancile, autoritatile si end-user-ii sunt autorii scenariului de mai sus si este o falsa impresie ca unii dintre ei vor avea de castigat din aceasta criza. Ne asteapta vremuri foarte grele si suntem datori sa incercam constructia in detrimentul aplicarii proverbului “capra vecinului“.

Blogul IMOBILIARII, afiliat Imopedia, se defineste ca un mediu in care vocea unui grup profesional deschis, creat pe baza calitativ-obiectiva, urmareste sa contribuie la maturizarea pietei imobiliare din Romania.

IMOBILIARII sunt profesionisti din randul brokerilor, dezvoltatorilor, constructorilor, arhitectilor, bancherilor, consultantilor, jurnalistilor si end-user-ilor cu intentii constructive in directia intelegerii corecte a problemelor pietei imobiliare.

• Autorii posturilor vor enunta opinii argumentate si fundamentate pentru orice apreciere si previzionare, declarandu-si fara ezitare subiectivitatea punctului de vedere.

• Sunt dorite comentarii critice si contradictorii care pot aduce plus valoare continutului de fond si analiza pertinenta din mai multe unghiuri asupra subiectelor care stau la baza posturilor.

Nota:
Vor fi sterse comentariile postate in scop publicitar si al caror limbaj este vulgar sau neadecvat filosofiei blogului.

IMOBILIARII va invita la un drum lung si greu in sprijinul promovarii bunului simt, corectitudinii si seriozitatii in sectorul imobiliar.

Va multumim!