投資博客

※ 股海窮庭 ※: 遲來的電兔──「好住唔好炒，好炒唔好住，又唔好炒又唔好住」(2009/11/12)

Fri, 13 Nov 2009 13:04:49 -0600

正當政改方案變為另一隻電兔之時，今天《都市日報》有個樓市專題，筆者且點評一下。 Focus 群策置新居 BUYING NEW FLATS TOGETHER 今年特首曾蔭權發表的施政報告，引發全城熱話，所說的不只是「慳電膽事件」，而是你我也深受影響的樓價問題。因為有從事醫生及律師的情侶，竟在電台節目向「煲呔」投訴，指樓價貴得連專業人士也負擔不起！不過叫市民詫異的是，特首語帶教訓地叫年輕人「心頭不要太高」，可選擇偏遠地區置業，而且「打開報紙，4,000蚊呎的樓都仲有好多」，更聲言豪宅價格飆升，不會影響中下價樓，被批評為不食人間煙火，遠離民情。說醫生律師買不起樓，也許太極端，但普遍年輕人置業，又是否礙於「心頭過高」？我們找來了數名尚算事業有成、但置業均各有困難的新生代，表達他們的意見，說到底，這些也是民意。記者：何文俊相片：何文俊、資料圖片住偏遠地區坐車坐到累特首勸年輕人「心頭不要太高」，首次置業宜選擇偏遠地區，但實際上又是否可行？去年結婚的陸小姐，便是曾蔭權口中的這種例子，她本來租住九龍市區，但由於渴望擁有自己的家，因此在數個月前，與丈夫以近200萬元購入離大埔市區有一段距離的某屋苑，一個600餘呎的兩房單位，呎價約3,000元，價錢算合理了，但搬到偏遠地區，日常生活又會否受影響呢？樓價雖較低交通負擔大從事財金業的陸小姐坦言，雖然每月供樓金額，佔兩口子入息水平合理，但由於她們均於九龍區上班，單是每日乘車來回，便用上超過兩小時，交通費亦逾20元，「有時公司開會，可能到晚上8、9點才能放工，回到家中已接近深夜，但明早仍要準時上班，因此相當疲累。」這番說話，正好道出現今「打工仔」的無奈。特首叫市民在偏遠地區置業，但面臨逐漸飽和的交通配套，政府又可有對策，讓市民不致周而復始承受塞車之苦？陸小姐認為，特首的「偏遠地區置業論」雖非全無道理，但如果年輕人「有得揀」，首選仍然是市區，只是樓價高得不合比例，才無奈選擇市郊。雖然可能對樓市有影響，但她仍希望政府能在市區復建居屋、又或是重推免息首次置業貸款，協助年輕人置業。她又建議政府放寬申請居屋門檻，認為二人家庭約23,000元入息上限，是較為苛刻。以政府近日推出的一批居屋為例，最高價單位達229萬，一個二人家庭若承造八成按揭，置業成本包括首期、律師費、裝修費等，保守計已用去50萬元，即使以上限2.3萬元的入息供樓，餘款183萬以年利率3厘分20年償還，月供將達1.02萬元，佔每月入息44%，頗為吃力。她認為，若二人家庭申請居屋的入息上限能調高至3萬元，會比較合理，希望政府能作考慮。財金業人仕應該知道，那些平了的樓價，是補償通勤時間及成本。但事實上市區比郊區更塞車，交通費亦不見得平，以筆者為例，住西九，返港東，搭港鐵一程要４５分鐘（包括上落時間），搭隧巴要接近一小時，每日亦是超過兩小時，交通費亦逾20元，但樓價就比陸小姐貴了50%！那麼筆者又可以有甚麼訴求？政府又如何幫忙？前景欠信心租樓求自保在出口公司工作的Edmond，深受金融海嘯衝擊，因外國客戶訂單大減影響生意，收入頓減。Edmond在過去3年，一直租住荃灣某私人屋苑的600呎單位，月租約8,800元，由於對前景缺乏信心，加上不滿政府的土地政策，即使有實際需要，亦拒絕買樓。「你看發展商近年的樓盤，單計室內可用面積，七成實用已算多，但他們仍用盡露台、停車場及會所等寬免面積，將盈利無限放大，政府卻以環保為名默許，又維持高地價政策，任由樓價飆升，接貨的小業主卻窮一生積蓄購買『縮水樓』，這樣公平嗎？」Edmond自小與3名家人屈居港島區一個僅約300呎單位，因生活不便，投身社會即遷出老家，雖然儲夠錢付首期，但仍未有買樓打算，主因是不想一世淪為「樓奴」。怕一世淪為「樓奴」「一些朋友買樓後，莫說是出國旅行，就連外出吃飯也要格外慳儉，只是為了一件『磚頭』，值得嗎？」他認為，現時本港的經濟發展已飽和，社會發展亦欠缺活力和流動性，因此如上世紀80年代般，買樓收租等升值「致富」的美夢已幻滅，不少在97年高價購入單位的業主，至今仍未擺脫「負資產」行列，因此即使看着樓價節節上升，亦未感後悔。「今日唔知聽日事，最重要還是保留資本，如果我把積蓄都用作首期買樓，遇上公司裁員及樓市下跌，我的保障便全失，更會欠下一身債。雖然有人說租樓不化算，但我也樂於繼續。」看見Edmond的處境，一眾朝不保夕的打工仔，又有否共鳴呢？之唔係許文彪上身囉！ [v.youku.com] 佢的講法，筆者有三份之一是同意的，就是在沒有穩定現金流之下，是不適合做高槓桿投資（買樓）的，保留資本亦是穩健之道；但是咁討厭「縮水樓」，為甚麼又要住荃灣區的「私人屋苑」呢？就算舊到如荃威荃中，一樣屬於所謂縮水樓，去到６００呎的荃灣私人屋苑，舊極都有限了！至於樓奴之論，除非租住公屋或者黐人屋住，無論購買或租住私人樓宇，其支出均佔收入的重要部份，分別是要比首期及擁有與不擁有。擁有資產者是「奴」，沒有資產要交租一如「佃農」的人卻不當己為奴，當真有趣！市區樓價貴首期最重要市區樓價貴，會計師L先生(化名)最能深切體會。剛結婚不久的L先生，去年中已開始物色愛巢，因自幼在港島西區長大，本來屬意該區單位，但因為「地鐵效應」，該區樓價迅速急升：「例如一些半新盤，約500至600呎，實用率只有7成左右，但每呎叫價亦超過5,000元，實在難以承擔。至於樓齡不低的二手屋苑，呎價亦叫人卻步。」去年金融海嘯淹至，他任職的公司更宣布減薪及放無薪假，收入頓減，加上需為結婚預留一大筆開支，因此曾考慮「打退堂鼓」，改為租樓，但租金高企，又叫他覺得不值：「以西區一些樓齡約10年的單幢樓為例，約400至500呎的單位，叫租亦逾8,000元，與自己供樓差不多。」 L先生和妻子的工作經常需要加班，二人較少時間下廚，因此希望能搬近其中一方的家人，方便照應。在港島西區「搵樓」不果，L先生便嘗試在妻子家人所住的土瓜灣區物色，然而土瓜灣雖為舊區，但在「沙中線」憧憬下，樓價去年也同樣飛升，但相對港島區，已算是相當「廉宜」。盼政府重推首置計劃由於不想租屋「為他人供樓」，經多番波折後，兩口子決定購入土瓜灣區一個樓齡約8年的兩房單位，呎價亦逾4,000元。他坦言，決定購入該單位前，已計算過公司減薪，以及日後重展加息周期的風險因素，認為仍可負擔，才作買樓決定，不過他們亦為首期煩惱，故最終決定借入較高成數的按揭，減低首期開支：「幸好得朋友介紹下，選擇了息率較低的拆息按揭計劃，希望趁現時息口低企，先多供一點本金，減輕日後的供樓負擔。」談到年輕人置業的最大困難，L先生認為始終首期最重要，因香港生活指數高企，但居民收入未見上漲，要儲到數以十萬元的首期，實屬談何容易。雖然現時香港有九成半按揭計劃，但準業主需承擔的風險亦頗大，因為當樓價下跌逾5%，便會淪為負資產，而且按揭保費亦不菲。因此，他希望政府能重推首次置業免息貸款，或是按揭還款補助金計劃，協助有志置業的年輕人，一圓業主夢。在筆者眼中，這個是實事求事的置業個案！筆者買的第一層樓就在天水圍，然後才有彈藥換回市區，今日買到土瓜灣兩房單位，他朝樓價升值可以換回西區三房單位，不過可能要十年生聚，筆者由天水圍換回九龍用了六年，再由窮庭換假豪又用了八年，總共用了十四年，現在首期全數來自樓宇升值。那些想一步登天的尋夢者，恐怕永遠停留在夢境之中。平住市區有得於市區置業，一眾準業主的最大印象是「貴」，不過在二手市場上，亦非全無廉宜之選，如果對樓齡或屋苑質素要求不算高，即使在港島區，其實也有頗多選擇。補地價居屋：在港九市區，有不少二手居屋供上車客選擇，由於補價折扣率低，即使連同補地價金額，部分逾500呎的單位，成交金額可低至150萬，呎價不逾3,000元，如香港仔漁暉苑、筲箕灣東熹苑、東駿苑、柴灣景翠苑、小西灣富景花園、富怡花園等；至於在九龍區，亦有九龍灣麗晶花園、藍田康華苑、康逸苑、康瑞苑、以及鑽石山鳳鑽苑、鳳禮苑等，選擇眾多，這些居屋屋苑樓齡由十多年到二十多年不等，雖已略舊，但勝在交通方便，加上實用率平均超過80%，較一般私樓高，為「純住」的好選擇。迷你私人屋苑：除了居屋外，港島及九龍區亦有不少規模較小的私人屋苑，提供面積300至500呎的一至兩房細單位，適合小家庭居住，而且樓價亦相當合理，最低僅約100萬左右，如柴灣永利中心、筲箕灣中心、九龍灣得寶花園、葵涌寶星花園等，適合資金吃緊、不介意居住空間較小的準業主。市區單幢樓：如果不嫌棄單幢樓的管理質素較屋苑略遜，其實在港島區，亦有不少接近商業核心區的選擇，在西環、炮台山、北角、筲箕灣等地區，仍有不少低於200萬元的單幢樓選擇，而九龍舊區的單幢樓，部分更是幾十萬有交易，雖然普遍尺碼細、樓齡高、實用率及投資價值偏低，但對於希望節省交通時間的年輕人而言，地理條件已優於一切。其實人生大部份問題，均來自取捨及抉擇。又要馬兒好又要馬兒不吃草，是某些老細的想法，結果是低薪請了一班飯筒或者辦公室政治人才。同樣道理，筆者不排取有些樓宇像2003年時的寶翠、擎天、何一、將廣，價低好住又好炒，那是天時地利的結果，可遇不可求。面對現實只有選擇具有部份優點的物業，所謂「好住唔好炒，好炒唔好住」，當然更有「又唔好炒又唔好住」，這便涉及揀樓的眼光與運氣了！

港股顾问: （港股）周四恒指收盘走低，受获利回吐拖累

Fri, 13 Nov 2009 04:21:18 -0600

* 港股收低,银行和地产股领跌 * 东亚银行脱离日高,大福证券因收购传闻劲扬香港股市周四收盘走低，在触及15个月盘中高点后遭遇获利回吐，地产开发商类股和权重股汇丰(HSBC)领跌。恒生指数跌229.64点，至22,397.57点，跌幅1.01%，盘中波动区间在22,359.09至22,707.36点。市场成交额为709.5亿港元，低于周三的722.6

港股顾问: （A股）周四小幅收低，金融和地产股领跌

Fri, 13 Nov 2009 04:16:10 -0600

* 内地股市微幅收低,然消费板块表现亮丽受央行报告称继续适度宽松货币政策、昨夜美国股市创年内新高以及国际油价和黄金期货双双反弹等消息提振，今日沪综指再度尝试冲击3200点整数关口，但是由于该关口阻力仍较为明显，同时出于技术层面考虑，在股指上攻过程中，量能配合欠佳，最终导致股指冲高受阻回落，预计短期内大盘仍需反

港股顾问: （大师观点）索罗斯在中欧大学的演讲:未来的路（下）

Fri, 13 Nov 2009 04:11:45 -0600

所幸欧洲有社会安全保障的福利，在情况好的时候这一保障制度被指责减缓了欧洲的经济增长，经济不好时它起了作用，使欧洲大陆的衰退没有预期的那么严重。现在随着对经济崩溃的恐惧减退，欧洲共同体正表现出政治意愿复苏的迹象。欧洲中央银行实际上是救助了爱尔兰的银行系统，而爱尔兰痛快地批准了里斯本条约。所以也许我对欧洲的

港股顾问: （大师观点）索罗斯在中欧大学的演讲:未来的路（上）

Fri, 13 Nov 2009 04:04:19 -0600

2009年10月，在持续一周的时间里，乔治·索罗斯 (George Soros)在位于匈牙利布达佩斯的中欧大学 (Central European University) 发表了共分五个部分的系列演讲，阐述了他对危机中的金融市场、政治体制和开放社会的思考与主张。在第五日的演讲“未来的路”中，他着重探讨了金融危机将如何重塑中国与世界的关系，以及由中国代表的

Google: 寬限期近豪宅料現上會潮 - 香港文匯報

Fri, 13 Nov 2009 03:39:09 -0600

寬限期近豪宅料現上會潮
香港文匯報
【本報訊】(記者周穎)最近推出的收緊樓按措施主要包括降低2000萬元或以上物業之按揭成數、暫停租住物業按保申請、以及下調三個按保計劃之貸款額上限。經絡按揭預期，於11月23日寬限期前該類豪宅將出現「上會潮」，涉及按揭貸款額超過60億元。而中原按揭認為，新措施對市場 ...
2000萬元豪宅趕上會大公報
內地客成港豪宅生力軍香港文汇报广西网
按揭代理指豪宅按揭申請增商業電台
雅虎香港 -雅虎香港
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Google: 民行招股集資315億掀低息孖展搶客潮 - 成報

Fri, 13 Nov 2009 03:01:46 -0600

成報	民行招股集資315億掀低息孖展搶客潮成報今年集資額最高的新股內地民營的民生銀行（1988），今天起公開招股，最多集資315億元。完成上市後，將成為在港上市的第七間內地銀行股。是次民行招股，除了獲「大孖沙」認購，以及市傳各收票行預留100萬份表格供散戶參與外，本港數間銀行更乘大型新股招股，大造低息孖展 ... 民生銀行指集資有助提高資本充足率香港電台民生銀行指上市助增資本充足率商業電台民生銀行H股今起公開招股國際配售金額已達141億美元臺灣新浪網香港文汇报广西网 -亞視新聞 -香港文匯報共有 8 篇相關新聞 »

Yahoo!: 股市旺美元弱金價飆新高每盎斯破1123美元

Thu, 12 Nov 2009 23:50:06 -0600

（法新社倫敦12日電）分析師指出，股市暢旺推升黃金交易，加上美元疲軟，黃金價格今天每盎斯飆破1123美元，續創歷來最高價位。

Google: 美國沃爾瑪第三季多賺3.2% - 信報財經新聞

Thu, 12 Nov 2009 23:21:05 -0600

美國沃爾瑪第三季多賺3.2%
信報財經新聞
美國零售商沃爾瑪公布，第三季盈利上升3.2%至32.4億美元，每股盈利0.84美元；至於市場預期每股盈利為0.81美元，營收預期為998.8123美元。另外，第三季營收增加1.1%至986.7億美元。該公司稱，預期第四季持續經營業務每股盈利介乎1.08至1.12美元，並調高全年每股盈利預測至 ...
沃爾馬第三季盈利勝預期商業電台

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Google: 寶馬華晨投資50億擴充內地產能 - 信報財經新聞

Thu, 12 Nov 2009 23:19:01 -0600

大公報	華晨寶馬50億瀋陽建新廠大公報華晨中國（01114）繼早前出售中華牌轎車業務後，落實與寶馬（BMW）進一步建設合營廠房的計劃。該公司昨日宣布，雙方成立之合營華晨寶馬將於瀋陽興建第二個廠房，涉及投資總額超過50億元（人民幣，下同），料新廠區可於明年開始興建，並於2012年投產，初期年產能達10萬輛， ... 寶馬華晨投資50億擴充內地產能信報財經新聞華晨與寶馬協議增加內地投資香港電台【擴大產能】華晨(01114-HK)寶馬落實擴建涉逾50億財華網鉅亨網 -華爾街日報 -雅虎香港共有 30 篇相關新聞 »