やしげしの賃貸アパート経営日記

京都で更新料の契約は無効の判決

2009-08-07T23:02:00.003+09:00

今、テレビでニュースやってますね。

厳しい！

東京共同住宅協会の会長が

「供給過剰で、大家が入居者を選ぶのではなく、入居者が大家を選ぶ時代」

とコメント。

http://www.47news.jp/CN/200907/CN2009072301000498.html

以下記事全文のコピペ。

　「更新料」の返還を求めた訴訟で勝訴し、記者会見する原告側弁護団＝２３日午後、京都市内

賃貸マンションの更新料は無効京都地裁、全額返還命じる

　賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約１１万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は２３日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。

　原告側弁護団によると、更新料をめぐっては、借地借家法の「法定更新」に基づく支払いを例外的に無効とした判例はあるが、特約そのものを消費者契約法上無効とする判決は初めて。

　「入居後２年で賃料２カ月分」などの更新料特約は、首都圏などで慣行化し対象物件は全国で１００万件以上とされる。貸主側が賃料の補充や修繕費の一部に充てているケースも多い。同種訴訟では昨年１月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡しており（大阪高裁で係争中）、今後の司法判断の行方が不動産業界の動きに影響を与えそうだ。

　辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断。

　さらに「入居者が契約書で特約の存在を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利益を一方的に害することになる」と指摘。特約そのものが無効だと結論付けた。

ついでに、ニュースの中で外国人専門の賃貸仲介業者を紹介してますね。

http://www.gtn.co.jp/

更新料を取らない分、礼金・敷金を5%家賃を上げることがある、とのこと。

これは、ますます物件価値の向上に死にものぐるいにならないとだめってことだ。

不動産電卓

2009-08-07T22:45:00.001+09:00

iPhoneに「不動産電卓」というアプリがあったので、購入してみました。

http://ameblo.jp/bigsun927/entry-10304656910.html

bigsumという方が開発者のようです。

こんな感じで利回り計算ができるみたいですね。

まだ実際には使っていませんが、これから業者さんに物件情報もらったときに、使ってみたいと思います。

ちなみに、iPhone、便利すぎて手放せなくなりました。

土地を買って新築で立てる

2009-08-03T22:45:00.004+09:00

昨日、シノケンの営業担当者の方と会ってきました。

これまで、シノケンさんは建て売りしかしていなかったのですが、今年に入って土地だけ仲介して、上に建物を立てるプランを提供しはじめたそうです。

更地の上に、好きなように物件を作れるのって、レゴというか、シムシティ（ゲーム）というか、なんか楽しそうです。

本来なら企画や設計など、本当は上級者向けなんでしょうけど。

提案してもらったのは、スーツでいえばパターンオーダーみたいな感じのプランなんでしょうね。

数千万〜数億のパターンオーダーwww

すごいニッチなニーズをつかめるような建物を作れれば、立地が悪くても相当競争力ありそうです。

が、中途半端なら、築１０年くらいの満室のオーナーチェンジが無難でしょうね。

しばらく、次の物件はどういうのがいいか、暗中模索が続きそうです。

大家検定２級の認定証が届きました

2009-08-02T17:04:00.005+09:00

賃貸経営実務検定２級資格（大家検定）の認定証が届きました。

うーん、あんまり見栄えしないなぁ（笑）

まあ、３万円と破格の値段だったので、このくらいで。

新型インフルエンザで長期不在にしていたら、ポストの中で他のダイレクトメールにもみくちゃにされてひんまがってしまいました・・・。

横浜では８月８日と９日に１級の短期集中コースがあるので誘われていたのですが、２週間自宅を不在にしたり、本業の仕事がたまりまくっていたりと、今回は見送り、次回の受講にします。

新型インフルエンザにかかっちゃいました^_^;

2009-07-20T14:24:00.005+09:00

不動産投資と全然関係ない話ですが、タイムリーなので参考になればと思い。

～・～・～

先週金曜日は会社を休んで、4連休にして大阪の両親の家に休暇にきました。

弟家族もそろって、さあUSJと海遊館に行こうとした矢先・・・。

土曜日になって39度の熱が出ました。

水曜日から、乾いた咳と、鼻水が出ていたので、少し嫌な予感はしていたのですが。

まさか。

病院で検査をしたら、新型インフルエンザでした。

リレンンザという、抗ウィルス薬を飲んで、丸一日寝込みましたが、二日目には熱も下がり、3日には直りました。

かかって、わかった新型インフルのこと。

①　数日前から空咳、鼻水が出ていました。なんかおかしいぞ？と思いながら、「まさかね」と軽く考えていました。この時点で病院に行っても、ウィルス検査はできないのでどうしようもないのですが、マスクをつけるなど、周り、特に11カ月の息子のためにできることはたくさんありました。ウィルスの潜伏期間は2～5日だそうです。自分の体が発する危険信号に敏感であれば、二次感染は十分防げると思います。

②　普通のインフルエンザにも何回かかかっていますが、新型は（もちろん個人差はあるでしょうけど）熱はそれほど上がらなかったけど、嘔吐が激しくて、その結果きつい脱水症状になりました。よくニュースで新型は毒性が弱い、とありますが、どうでしょう。確かに命の危険は感じませんでしたが、3日経ってもまだ肺のダメージが残っているようなので、肺炎やぜんそくなど既往症のある子供やお年寄り、妊婦にはとても危ないのではないでしょうか。

③　病院に行く前に、大阪府の電話相談センターに電話したところ、「まわりで患者がいなければただの風邪だと思います」と言われたけれど、まわりで患者がいるかどうかなんて、よほどの田舎でもない限りわからないのだから、何か言っているようで何も言っていないお役所的な無責任な話です。参考にはならないので、電話してる間にさっさと最寄りの病院に行ったほうがいいでしょう。

私の場合は11か月の息子がいるので、この子が感染している場合に備えて、一晩かけて、ネットで乳児のインフルエンザ治療と脳症などについて、調べまくりました。

（幸い、まだ子供は発症していません。）

いろいろな文献にあたりましたが、どれも極端すぎてあおられます。

そんな中でも、下記の品川鈴の木こどもクリニックのサイトは、とても良心的に見解とデータがまとめてあり、大変参考になりました。

小さなお子さんを持つ方は、まず一度通読してみてください。さまざまなサイトからの情報が丁寧にまとめられています。すばらしいです。

http://www7a.biglobe.ne.jp/~SuzunokiCC/influ.html

まず、小児科の現場では1歳児未満へのタミフル投与はほとんど行われていない事実。

調べてみて驚いたのは、抗ウィルス薬の投与の是非をめぐって、患者不在の不毛な議論が繰り広げられていて、結局日本のインフルエンザ治療、特に乳幼児への対応については、まったくもって確立されていないこと。（逆に成人は抗ウィルス薬飲みなさい、ということでしょうが・・・。）

一般的に、薬の安全性についての議論は、病気に恐れを抱く健康な人 vs 薬の副作用や病気の後遺症に悩む人の感情論になりがちですが、インフルエンザの件はまさにその典型です。

たいていのネットの情報は、そのどちらか極端な立場に偏っているので、大多数の親は

■脳症恐怖→薬害恐怖→脳症恐怖→以下繰り返し

という葛藤に陥るのでは？

そして最悪、情報不足から、医者や行政の見解を盲目的に信じてしまう。

これが一番危ない。

自分の子供に何かあった時に、他人のせいにしても、失ったものが帰ってくるわけじゃない。

医者や行政にとって患者は他人。

自分の意思で決めないと、不幸せになってしまう可能性大です。

私はこの葛藤に陥りましたが、ひとしきりネットの文献を読み漁った結果、結局はインフルエンザで脳症や肺炎になる可能性もあるし、薬害被害を受ける可能性もあるし、どちらも完全に取り除くことはできないという結論で納得しました。

（薬害も脳症もどちらの可能性も同じくらいで、おそらく交通事故に会う可能性よりは低いだろう、と。）

さらに、脳症は発熱直後に起こってしまうため、発熱から24時間以内にタミフルを与えても、脳症の予防に直接効果がありそうには思えず、タミフルを飲まないと脳症になる！という恐怖が薄れました。（脳症になってからはウィルスを退治するためタミフル投与をするみたいです。）

ただ、逆に外国に比べて日本で突出して脳症の発症例が多いのは、解熱剤や抗ウィルス薬の消費量の多さと相関関係があるような気もするので、薬害派の「自然に治る」という意見も説得力はあります。（確かに、メキシコの豚インフル騒ぎのときの日本の騒ぎ方や、不必要な除菌・抗菌など、日本人の過剰な健康意識や潔癖さは異常。）

極端に体力が落ちていて風邪をこじらせて死んでしまうこともあれば、風邪薬を大量に服用させれば人を殺すことだってできます。

もともと薬ってそんなものでしょ？

ところが、茨木市の夜間診療センターの当番医は「何があっても絶対に1歳未満には処方しない」とのこと。

子供の状況を見て、熱が39度を超えていたり全身の状態が良くなければタミフルも考慮するべきだし、そうでないのに親が「脳症になる！」と盲信的にタミフルを医者に求めるのもおかしいけど、そもそもにおいて専門家であるはずの医者が「厚労省やメーカーがそういっているから」と説明責任すら放棄をしてくるから、たちが悪い。

厚労省はインフォームドコンセントに基づいてタミフルを1歳未満の子供に処方してもよい、と通達を出しています。

素人ではあっても、患者、未成年の場合は親がきちんと治療方法の選択肢を持てるように、メリットとリスクの説明をすることが、ここでのポイントであり、現代医療の在り方では？

そのためには、患者、親も中立的な情報収集を心掛けないとだめですね。幸いネットというツールが現代にはあるのですから。

２棟目を探し始めました

2009-07-14T23:40:00.004+09:00

下書きに保存しっぱなしになってしまっていた記事・・・。

１棟目の物件を買ってから約１年が経ちました。

リーマンショックと金融恐慌、あおりを食らった売主と管理会社の倒産、空室率100%（笑）からの生還、第一子の誕生など、本当にいろいろあった１年でした。

年末は本当にしんどかったですが、まわりの支えでなんとか満室経営を続けられています。

感謝〜。

自己資金も復活してきたので、そろそろ２棟目を、と思っていたら、偶然にも以前おつきあいのあった仲介業者さんから、会いませんか？というお誘いが。

流れは２棟目に向いている、という天の啓示だなwww

金融恐慌といえば、久しぶりにSBIの口座を開いてみたら、40%近くの含み損・・・。

怖くて半年くらいアカウントにログインしてませんでした。

みんなが損をしている状況だから、しょうがないといったらしょうがないのかもしれませんが。

あのウォーレン・バフェットのバークシャーハサウェイも35％の損を出した、ということですし。

とはいえ、ここまでほったらかしにしておく自分は、つくづく株式投資が向いていないなぁ、と思います。

損切りとか、苦手。

株式投資って、自分で買うことと、売ることしかできない。

賃貸経営のように、工夫をして物件価値を高めたり、取引業者に営業したり、ということができない。

現在所有の物件も、自分で経営をきちんとするようになってからは、安定的にキャッシュフローを生み出しています。

不景気なんてなんのその。

どうも、他人任せってのが、性に合わないみたいです。

本来、株式投資も、会社の資本の一部の所有者として、経営者に事業をさせて、生み出された収益でさらに自己資本を増やしたり、株主に直接配当をすることで、資産を増やしているのですが、どうも世間一般の株式投資は、この本質から外れている。

さらに、経営者も株主に雇われている、という意識が薄い。ニュースで買収劇が報じられるたびに、株主は蚊帳の外かよ、と思ってしまいます。

そもそも個人投資家の株式持ち分なんて、経営権に影響を与えられるレベルではない、という理屈もありえますが、持ち分比率による経営への影響力と、単位当たりの財産権の価値とは、全然違う話です。

賃貸経営に例えれば、株式を所有するのって、区分マンションを一部屋所有するのと、すごい似ていると思っています。

区分所有でも、マンション全体の運営については持ち分に比例した影響力しか行使できませんが、所有している区分の建物と土地の価値は絶対的に自分に属していますよね。

株式との違いは、区分マンションの経営は、自分が所有している資産価値について、自分がどうとでも工夫して上げたり（下げたり？）できるということ。

株式投資だと、少なくとも個人投資家レベルなら、見たことも話したことも無い経営者に、自分の資産をおまかせで丸投げしているようなものかと。

サブリースみたいなものか。

あ、ところで、サブリースって、ほんっと大家にメリットないですよね。

だれか、メリットを私が納得できるように説明して欲しいくらいです。

ま、まあ、とにかく、自分は株式は向かない、ということがいいたいのですよ^_^;

なんか、不動産投資している人って、株式投資している人が多いんですかね？

まあ、普通に考えたら、お金好きな人の集まりなはずなので、間違いなくしているでしょうね^_^

私のように人任せがきらいだけど、売ったり買ったりは自分でできるから、と思って株式投資をしている人には、是非一度株式投資の本質を理解するために、バフェット先生の手紙を読むことをお勧めします。

ある企業のROEが株主がその他の投資で得ることのできる利回りよりも高いときにだけ、経営者は内部留保をするべきで、そうでなければ配当するべき、というのは、私にとっては目から鱗でした。

大家検定１級集中講義

2009-07-13T22:50:00.003+09:00

８月８日と９日に、横浜で大家検定１級の集中講義が開催予定です。

料金は２級と違ってちょっと高めの84,000円。

ここまで来たら、「受けてやれ！」と思ってしまいますが。

ただし、２級の試験はかなり難しく、１級は、テキストを見せてもらいましたが、そうとう内容が濃い！

あれを２日間で詰め込むとなると、相当頑張って予習復習しないと、試験は受からない気がします。

ちょっと値段が高いので、一晩考えよう、っと・・・。

AdSenseアカウントが停止・・・

2009-07-10T22:09:00.002+09:00

GoogleにAdSenseアカウントで不正クリックがある、といわれアカウントを停止されました。

クレームをしたのですが、結局、問答無用で停止・・・。

１０００万プログラムではブログよりもメルマガ、ということでしたので、これからどうするか考えよう。

大家検定２級に合格しました

2009-07-07T20:34:00.004+09:00

本業が忙しく、すっかりブログの更新がごぶさたになりました。

この前の土曜日に、横浜の大家検定２級のテストを受けてきました。

結果は・・・。

無事合格！

８２点でした。

７０点で合格らしいです。

講義の確認テストをしていて、「余裕だろ？」と思っていたのですが、本番の試験はかなり難しい！

最初の数問を見て、血の気が引きました。

土曜日は、横浜大家検定２級の第１期生と、集中講義受講者の合同受験で、私はその日最後の受験者でした。

前のひとたちは全員合格。

（コンピュータ試験で、結果は回答後すぐわかるのです。）

試験の後は「合格記念」飲み会もあるため、私だけ落ちる訳にはいかない、とすごいプレッシャー・・・。

あまりプレッシャーに強いほうではないのでどうなるかと思いましたよ。

合格できて、よかったぁ〜。

ブログで有名なけーちゃんも一緒に受験されていたのですが、さすが、１時間のテスト、３０分ほどで終わらせてしまっていました。

試験の後は、横浜で飲み会。

賃貸経営の勉強ができて、たくさんの大家さんたちと交流できて、いいことずくめですねぇ。

Google Adsenseアカウントが停止されてしまいました・・・

2009-06-06T19:42:00.005+09:00

ここ数週間、本業の仕事が忙しすぎて、まったくブログ更新できませんでした・・・。

本業の方は、去年は新サービスを立ち上げ、「身内で仲良くやってきた」という感じでした。

が、今年になり、会社にとっても戦略的に重要な位置づけとなり、経営陣のプレッシャーが突然アップ。

ベンチャーで仲間とおもしろおかしくやっていたら、ビジネスがうまくいきすぎて、ベンチャーキャピタルに買収され、利益を上げろとプレッシャーをかけられている、という感じでしょうか・・・。

がんばります。

ブログでGoogle Adsenseの広告を掲載しているのですが、先日、突然アカウントを停止されてしまいました。

どうやら、トラフィックに対して不釣り合いなクリック率がひっかかったようです。

全然、やましいことはしていないので、Googleのサポートにメールをしました。

お客様

AdSense アカウントの無効化に対する申し立てをいただき、ありがとうございます。このメッセージは、お客様より申し立てをいただいたことをお知らせするものです。

できるだけ早くお客様のアカウントを確認するように努力しますが、申し立ての件数によっては、返信に 2 週間程度またはそれ以上かかる場合もありますのでご了承ください。
また、 AdSense アカウントの無効化に対して申し立てを行った場合、そのアカウントを再度有効化できるかどうかは保証いたしかねますので、ご了承ください。

なお、不正な広告掲載のために無効になったアカウントについてのご質問がある場合は、「無効になったアカウントに関するよくある質問」をご覧ください。

ご理解とご協力のほどよろしくお願いいたします。

Google AdSense チーム

忙しくてすっかり忘れていましたが、そういえばまだ返事が来ていないです。

このままアカウント停止されてしまうのでしょうかねぇ・・・。

まちがえて大家学びの会から退会してしまった！

2009-05-22T22:16:00.004+09:00

まだ事業的規模になっていませんが、今年から青色申告をします。

で、大家検定の講師の会計士さんが「帳簿組織」を作っておくとよい、と言っておられたので、賃貸経営用のクレジットカード決めたり、いろいろな料金の支払い方法などを整理していたのですが・・・。

Paypalの支払いカードを整理していたら、間違えて大家学びの会の支払いに使っていたカードをアカウントから削除してしまって、脱会扱いになってしまった・・・！

が〜ん。

入会金10,000円、毎月の会費が1,000円。

会から得られる情報の質と量を考えると、それほど高くないと思いますが、退会したら退会したでそれほど困らないような・・・。

う〜ん。

どうしようかな。

ようやく仕事メール読破@1:30

2009-05-21T01:43:00.003+09:00

<広告>確実に年収1000万円を稼ぐ

夜中の1時半ですが、ようやく会社の仕事メールを読破しました・・・。
先日の記事に書きましたが、メールを読んで、捨てるか、アクションリストフォルダに分類して、その日の終わりにメールボックスをゼロにしてます。できる限り・・・。

先週土曜日、大家検定講義の後におじゃました先輩大家さんからの学びについて書きたいのですが、時間がなくて。時間、作れるようにならないとだめですねぇ。

明日は早く家に帰って、子供が寝たらジャズでも聞きながらたまった家事と事務仕事片付けよっ、と・・・。

あっ！弥生会計の入力もしなくては！

（こうやって夜が更けていくサラリーマン大家の実態ｗｗｗ）

話題の「1000MANプログラム」ご紹介（広告）

2009-05-20T00:07:00.004+09:00

一見して、とっても怪しいサイトなので、一瞬読み進めるのを躊躇しますが、これ、買いました。

田原総一朗氏も「大絶賛！」したノウハウ本の著者川島和正の最新作「毎週３〜７時間ある事を行うだけで年収１０００万円以上になれる、親戚にも言えるほどクリーンな稼ぎ方　〜１０００ＭＡＮプログラム〜」

24,700円で年収1,000万円・・・。

世の中にうまい話なんてないのはあたりまえですけど、これは自分への投資→アウトプット＆行動→結果という、とてもまっとうな計算ですw

あと、８日で値上げするそうです。10万くらいにするのかな・・・？

こうやってアフィリエイトのプロを名乗る著者が、自分の商品を煽るのもいやらしいとは思いますが、それをさっ引いても、アフィリエイトでの稼ぎ方について、これだけの内容で24,700円は、安過ぎ。

特に借金をして不動産投資をする人間にとって、大家検定２級の受講料30,000円もそうですが、このレベルの知識への投資をケチるのは、とても「危険」なことだと思います。

資産家は、当然資力で勝負してきます。

資産家でなければ、情報力で勝負するしかないです。

普通は不動産投資は大きな借金を抱えて始めるので、まっとうな人には精神的重圧になりますよ〜。

それにくらべて、アフィリエイトで収益をうまいこと出すのは、PCと工夫、やる気と根気さえあれば、投下資本ほぼゼロでROIC無限にできますからね。

リスクを取らない、資産を持たない、ってのも徹底的にやればすごい競争優位になりそうです。

今日も夜中3時まで仕事です

2009-05-14T03:00:00.012+09:00

昨日に続き、今日はたまりにたまった会社の仕事メールを自宅で一生懸命片付けているうちに、また夜中3時になってしまいました。

光ブロードバンド回線引き込みの件で、入居者さんに利用の意思があるか確認したり、複数のプロバイダ業者に見積もりお願いしたり、引き込み済みのケーブルテレビ会社に一括契約したら値引きしてもらえるか聞いたり…、したいのです！

が、今日は時間がなくって動けませんでした。

つくづく、自分は仕事が遅いのかなぁ、と思ってしまいます。

仕事柄、一日のうちほとんどをパソコンに向かって過ごしていて、コミュニケーションはメールが8割。

2年前、あまりのメールの量に、「これはメールをさばくための仕組みが必要だ」と思い、それ以来、デビッド・アレンの「GTD」とマーリン・マンの「Inbox Zero」の、ふたつの仕事術を実践しています。

まずはGTD。特にIT系の仕事をしているひとであれば一度は聞いたことあるのでは？というくらい有名なテクニックです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/Getting_Things_Done

GTD（Getting Things Done）とは個人用のワークフロー管理システムである。デビッド・アレン（David Allen）によって同名の書籍『仕事を成し遂げる技術 ―ストレスなく生産性を発揮する方法』（2002年）の中で提唱された。

GTDは心理的な負担を減らすことを主眼とし、簡単な五つのステップを実行していくことによって成し遂げたいことを現実にするメソッドである。個人の生産性を向上させることができるので、LifeHack（ライフハック）と呼ばれるビジネス上の仕事術の中でも特に注目されている。

GTDの基本はなすべき仕事のリストを何かに記録しておくことで、頭の中からなすべき仕事のことを追い出してしまうというものである。これで頭の中はすべき仕事全部を覚えなくてもよくなりすっきりとし、リストに基づき実際の仕事をこなすことに集中できる。

社会人になって、会社の仕事の「内容」については教えてもらえますが、仕事の「仕方」については、誰も教えてくれないですよね？

GTDは仕事の「仕方」の決定版です。いつも頭のなかで「あれもこれもしなきゃ」と考えている人は、ぜひGTDを試してみてください。本当に頭のなかがすっきりします（「フロー状態」というらしいです）。

あと、Inbox Zero。

GTDを大量のメールを処理するために特化させたテクニックです。

その名の通り、その日の終わりに受信フォルダを空っぽにして、頭も空っぽにしましょう、というものです。

これだけだと、仕事したくない人の仕事術みたいですが（笑）、GTDもInbox Zeroも共通したポイントは、頭の中から余計なことを追い出して今やっている仕事だけに集中させることで、生産性とクリエーティビティを大きく向上させる、ということです。

http://lifehacking.jp/2007/08/inbox-zero-talk-by-merlin/

Inbox Zero の考え方は、GTD をメールに適用したようなものです。

手紙のアナロジーのせいか、メールはなんだか大事にとっておいたり整理したりするものだと考えられがちですが、文中から大事な action だけを釣り上げながら、常にゴミ箱かアーカイブにむけて流してゆくスタイルのおかげで、メールに振り回されるのではなく、メールを操っている感覚が取り戻せます。この心が軽くなる効果は非常に大きいものがあります。

いま何百通のものメールが受信箱に入っていて困っている人は、ぜひ「古いメール」というフォルダに全てを投げ込んでみて、心機一転でメール処理を初めてみてください。常に残りメールの数をゼロにもっていくのはなんだかゲームみたいで楽しい物があります。

あれもこれも、で多忙な兼業大家さんは、ぜひぜひ実践してみたらいいと思いますよ。

・・・さぁ、そろそろ寝ないと（汗）。

サラリーマン大家は明日も仕事です。

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ページデザイン更新

2009-05-13T03:07:00.007+09:00

ブログのデザインをいじっていたら、ついつい３時まわってしまった・・・。

や・ば・い。

夜中にPCいじると頭が興奮して眠れなくなるので、危険ですね。

サラリーマンは明日も普通に仕事です。（笑）

新しいブログのデザインは、最近GoogleをやめてTwitterに行った有名（らしい）なウェブデザイナーDouglas BowmanのブログサイトStopdesignのイメージを拝借しちゃいました。

ちなみに、Twitterのウェブサイトデザインもとても好きです。最近のお気に入り。

やしげしの賃貸経営日記ブログはGoogleのBloggerというブログサービスを利用して書いていますが、ブログのデザインテンプレート、いわれてよくみてみたら作者がDouglas Bowmanって書いてある。

Bowman氏曰く、「デザインはメッセージの解釈に最も重要な役割を果たす。」

Design plays a primary role in the interpretation of a message. It creates a crucial, lasting impression. It encourages examination and generates interest. Accessible, understandable information and beauty of form can engage observers and arrest their attention.A confusing, poorly designed message will miss its target almost every time. In a world where data bits flow abundantly, our minds have developed filters to sift through the overflow of useless and badly designed information. While design must appeal to our sense of aesthetic, it must not stand in the way of delivery, cause complications, or introduce stumbling blocks. Rather, the presence of design should simplify and facilitate our everyday life, enable us to accomplish our tasks more effectively, and help us enjoy them along the way.

アパマン経営でも、カラーコーディネートなど、物件を差別化しUnique Sales Propositionを高めるために費用対効果の高いデザインの工夫が重要視されてきていますね。

「デザインはメッセージの解釈に最も重要な役割を果たす」のであれば、デザインは物件価値そのものというより、物件価値をメッセージとして顧客に伝える媒介、つまりデザイン「以外」にその物件にメッセージ性がなければいけない、ということでしょうか。

そういわれてみると、いわゆる「デザイナーズマンション」とよばれる物件の大多数には、なにか軽薄なイメージを感じてしまうのも、デザイン以外のメッセージ性がないことが多いからなのか、と少し納得できませんか？

とはいえ、不動産関連ブログやウェブサイトは、情報の量や質はすばらしいものがたくさんありますが、デザイン的にあまり洗練されたものがないような気がします・・・。

私は本業の仕事でオンライン販売サイトの運営に関わっているので、顧客の行動がボタンの配置場所ひとつで左右されるのをデータで見ていますので、自分のサイトはデザインにも気を配りたいな、と思います。

・・・その前に中身を充実させないと（汗）

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フレッツ光 vs ベンディアム

2009-05-12T23:59:00.005+09:00

引き続き、光ブロードバンド回線引き込みの件です。

今日、電話で賃貸仲介業者勤務の入居者さんからご紹介いただいた（株）インクストゥエンターという代理店の営業担当者さんと電話で話しました。

現地調査しないと正確な見積もりはでませんが、おそらく工事費は無料、入居者さんは月5,600円の負担となるようです。

インターネットがないと生きていけない私にとって、さらにうちの物件の家賃（65,000円前後）から考えて、5,600円は高い！

そこで、大家学びの会でもよく広告が出ている、ベンディアムという会社について少し調べてみました。

ベンディアム社　光ファイバーインターネットキャンペーン

入居者が個人的に光ファイバーインターネットを引いた場合、最安値でも
約6,500円／月の費用がかかります。

マンションタイプの光ファイバーインターネットでも、約4,000円／月は下りません。

では、オーナーが3,000円／月で光ファイバーインターネットを入居者に提供する
事が出来たらどういう事になるでしょうか？

１．入居者から先進的で理解のある親切な大家だと感謝されます。

２．入居者からいただく3,000円からランニングコスト1,260円を引いた、
　　1,740円／戸×戸数が毎月毎月新たなキャッシュフローとして入ってきます。

仮に20戸全室加入していただいた場合は、
毎月1,740円×20 = 34,800円のキャッシュフローが生まれます。
物件によっては、１戸分の賃料ぐらいになりますよね。
年間で417,600円の収入になります。

どれだけ入居者に使っていただけるかは、オーナーの手腕にかかっています。
少し手間がかかりますが、がんばり甲斐がありますよね？

ここで入居者からいただいたお金は物件の魅力アップの為のリフォームにも使えます。

初期の工事費が無料だからといって、安易に契約してませんか？通信事業者も
商売でやってます。旨味がなければ寄ってきません。無料で機器を導入した後
で、毎月毎月あなたの大切な物件を使って商売が出来るから最初だけ無料にする
んです。

悔しいと思いませんか？

なるほど。

そりゃ、悔しいですw

でも、こういう記事もありました（2007年とちょっと古いですが）。

ベンディアムのひどい対応

対応してくれたのが、社長→営業課長→新人　と３回も変わりました。いきなり新人に対応させるのかよと心配でしたが、案の定、メチャメチャな対応でした。

・メールを送ってくるのですが、何を要求しているのかさっぱりわからない。理解するのに苦労する。
・現金払いにすると言っているのに、リースですか？と聞いてくる。
・契約書を確認してくれというが、そもそも契約書が送られてきていない。
・１週間くらいた経って、やっと契約書の雛形を送ってくる。仕事が遅い。
・契約書の私の名前がまったく別の人の名前になっている。確認をせずに送っているとしか言いようがない。しかも失礼である。

最初は丁寧に対応したつもりですが、あまりに度重なるし、私も忙しいので、最後のほうはキレてしまいました。

ベンディアムのひどい対応
ベンディアムの謝罪

物件の売主と管理会社が倒産して痛い目を見た大家としては、サービスを提供する会社が継続的に営業を続けていくだけの力があるのかどうかは、とても重要です。

明日、ベンディアムの営業担当者からサービスの概要について説明をしてもらうことになりましたので、引き続き検討です・・・。

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フレッツ光、続報

2009-05-10T22:01:00.003+09:00

先日投稿した記事で、入居者さんからNTTフレッツ光の接続工事について提案をいただいた件、続報です。

この入居者さん（不動産賃貸業者さんでもあります）から、丁寧な説明資料をいただきました。

どうやら、工事の見積もりから、施工、運用まで、大家の費用負担無しでいけるそうです。

念のため、工事の内容や、スケジュール、運用の詳細などを、代理店の担当者さんから明日電話でご説明をいただけるように、手配していただけるそうです。

ケーブルテレビより、フレッツ光のほうが、回線速度と比較した料金もお得だと思われるので、物件価値を高めるためにも、前向きに検討したいと思います。

本当は、家賃に込みのサービスとして「無料でインターネット接続し放題！」を謳いたいので、明日、代理店の担当者の方に、大家が一括契約したら月々の料金を値引きできないか、相談してみるつもりです。

銀行の「アパートローン入居状況調査」？

2009-05-06T22:03:00.003+09:00

オリックス信託銀行のアパートローンを借りているのですが、年度が変わったところで、次のような書類が届きました。

〜・〜・〜・〜
弊社でご融資させて頂いておりますアパートローンにつきまして、毎年一回入居状況などの調査をさせていただいております。本年も引き続きご協力いただきたくお願い申し上げます。
つきましては、大変お手数ですが、入居状況の調査に必要な下記書類を同封の返信封筒にてお送りいただきます様お願い申し上げます。

【ご送付いただきたい書類】
本人・・・平成２０年度分確定申告書一式（写し。表紙のみでなく全てのページをお送り願います）
妻・・・平成２０年分確定申告書または源泉徴収表。（ご収入がある場合、確認できる資料）
〜・〜・〜・〜

このような調査は、アパートローンでは一般的なものなのでしょうか・・・？

と思って、大家さん学びの会のコミュニティサイトで質問したところ、結構多くの銀行で、同様の調査をしているようですね。

ちなみに、SMBCはしていない、ということでした。

問題なければ、情報を出すことはかまわないのですが、「状況が悪くなっている」ときに、いったいどうなるのか、私含めて、皆さんが疑問に思っているみたいです・・・。

それとなくオリックスの担当者の方に聞いてみようかな。

フレッツ光のパンフレットをもらうことになりました

2009-05-05T22:28:00.003+09:00

まだ時差ボケで眠いです・・・。

ちょっと風邪っぽいので、もしや豚インフル？とびびりましたが、都の発熱相談センター（そんなのあるのか、という感じですが）に電話をしたら、「あー、たぶん違うと思いますよー」といわれたので、気にしていません＾＾；

昨日の記事で、ケーブルテレビの話を描きましたが、問い合わせをいただいた入居者さん（賃貸業者さん）が、フレッツ光のパンフレットを送ってくれるそうです。

た、頼もしい入居者さんです。

工事代金はタダらしいです。

どうやら、この入居者さんは、「インターネットプロバイダ同時契約でノートパソコンが１円！」みたいなので、パソコンを購入したいようです。

こういうのに乗っかれるという意味では、大手のISPの回線引っ張っておくのもいいのかも？

インターネット接続についてお客様から問い合わせ

2009-05-04T21:52:00.003+09:00

今日、入居者の方から「インターネット利用したいのだけど、フレッツ光のケーブルを引き込んでもらえないか？」という電話がありました。

実はこの方、賃貸物件仲介の業者さんです（笑）。

「アパートは６戸から引き込みができる」と言っておられました。さすが。

すでに物件にはケーブルテレビ回線が引き込まれているので、入居者さんが個別にケーブルテレビ会社と契約をすれば、すぐに利用できるはずなのですが、この入居者さんの「入居時の説明書一覧にはケーブルテレビのパンフレットが入っていなかった」とのご指摘の通り、パンフレットは私がケーブルテレビ会社から取り寄せて、まだ自宅にあるのです・・・。

今時ケーブルテレビやインタネット回線なんて、UPSにはならないとは思いますが、新築料金に込みで工事代金１０万円くらい払っているのに、きちんと訴求できていない私の怠慢です！入居者の皆様、すみません！

早速、パンフレットと、次のようなメッセージを明日郵送します！

他の入居者さん達にも、はやく送らねば。

・・・ついでに、プロパンガス会社がぼったくってないかも、確認させてもらえれば思い、請求内容確認させてもらえないかも聞いてみます。

〜・〜・〜

○○様

お電話でお問い合わせいただきました、ケーブルテレビのパンフレットを同封いたします。

ケーブル回線はすでに全戸に引き込み済みです。
○○ケーブルビジョンからは、後は入居者様が個別に契約をし、モデムを設定すればすぐに利用可能、と聞いています。
ご利用される場合、0120-○○○-○○○にお電話してみていただけますでしょうか。

何かあれば、お気軽にご相談ください。
携帯：○○○-○○○-○○○○
携帯メール：○○○@○○○.ne.jp

よろしくお願いします。

追伸
大家仲間に、プロパンガス料金は業者によってピンキリと聞いたのですが、プロパンガス料金はいくらくらいで請求されていますでしょうか？
もし、差し支えなければで結構ですので、請求内容をご確認させていただければ、高ければ業者に交渉しようと思います。（携帯のパケット定額プランなどにご加入であれば、携帯で請求書の写真を撮って○○○@○○○.comまで送付いたけたら大変ありがたいです！）

帰国しました

2009-05-03T21:37:00.003+09:00

今日、アメリカから帰国しました。

豚インフルエンザで死者が１名出たアメリカでは誰一人としてマスクしてなかったのに、成田空港に飛行機が着陸したら、検疫官が完全防備で機内に乗り込んできて、熱出している人がいないかチェックしました。おかげで着陸後３０分機内に閉じ込められ・・・。

帰りの駅や電車の中でも、ごっつい３Ｍのマスクしている人が結構いましたよ。

向こうでニュース見ていても、日本のマスコミのほうが騒いでいて、なんか変な感じでした。

日本人は清潔で、管理好きで、というのが、こういう時によくわかります。

向こうでは、仕事が終わってから、明るいうちにシアトル周辺の高級住宅街をドライブする機会がありました。結構目についたのは空きテナントが多かったこと。一棟もののアパートもちらほらと売りに出されていました。

滞在中、知り合いのアメリカ人の自宅に遊びに行きました。今月突然会社を解雇されたと聞き、とても驚きました。40代前半くらいの男性で、主婦の奥さん、高校生と中学生の子供が二人、犬までいて、持ち家の住宅ローン（英語ではMortgageといいます）が残っているとのこと。前職と直近の会社の株が$500,000（約5,000万円）分ほどあるとのことで、すぐにどうこうということはないようですが、やはり求人が圧倒的に少ないらしく、職探しは長期戦になりそうだ、とのこと。典型的なアメリカの中産階級家庭だけに、今回の不況の深刻さを肌身で感じました。

私が日本でアパートを買ったこと（大家のことを英語ではLandlordといいます）など、不動産の話をしていると、主婦の奥さんが、アメリカの住宅ローンの利率の推移や、借り換えの話をし始めて、とても関心しました。アメリカでは年末調整がなく、所得税はほぼ全員自分で確定申告しますし、年金や健康保険も個人責任なので、さすがファイナンスについての意識がとても高いようです。アメリカでは家を買う時に、不動産業者がローンのあっせんをしてくるのか、昔は２０％もの利息の悪徳ローンもあったとか（ちなみに知人の家の住宅ローンは7.5％だそうです）。親戚含めたディナーの席だったのであんまり詳しくは聞けませんでしたが、しばらく住宅ローンの話で盛り上がっていたのが印象的です。日本だとちょっと考えられない・・・（資産家の家庭はそうでもないんでしょうけど＾＾；）。

税金といえば、帰りの飛行機で横になった、大手PCメーカーの物流戦略を担当しているアメリカ人の男性と世間話をした際も税金の話になり、「日本では所得税はいくらだ？」と聞かれたので、累進課税で最大４０％だ、といったらびっくりしていました。アメリカは３０数％だとか。ただ、州ごとに州税があり、日本の消費税にあたるSales Taxがあり（商品によって税率がことなる）、個人年金だの個人健康保険だのと、ひっくるめて負担を考えたらあまり変わらないのかもしれませんが。

そういえば、自分は地方税っていくら払ってるんだっけ？何に使われているのかも含めて、もっと税金のこと勉強しないとなぁ・・・。アメリカ人に負けていられません。

日曜日から1週間海外出張です

2009-04-27T09:11:00.003+09:00

日曜日から、仕事で1週間シアトルに海外出張です。

日本からアメリカは、行きがとてもきついです。

日本を夕方出発、8時間飛行機に乗り、ついたら前日の朝9時です・・・。

帰りは、昼に出発し、翌日夕方5時ころに日本に到着なので、少し我慢してからふつうに寝ればよいので、あまり時差ボケにはなりません。しばらく朝早く起きることができるようになるので、かえって好都合です。

私は、いつもは出張のときは飛行機でぐっすり寝て、行きの時差ボケもあまりひどくないほうですが、今回は

　アイマスク
　耳栓
　睡眠導入剤

という、海外出張「三種の神器」を、不覚にも忘れてきてしまい、あまり寝られませんでした・・・。

しかも、去年は子供が産まれたので出張をしなかったので、航空会社のマイレージのステータスがレベルダウンしていて、普通のエコノミークラスでした（前はエコノミーでも少し広めの席が優先してもらえてました）。

私はビジネスクラスは贅沢すぎて嫌いとはいえ、やっぱり普通のエコノミークラスはしんどい！

ということで、時差ボケでもうろうとしながら、ホテルから書いています。

ちなみに、宿泊先は会社指定のホテルで、唯一空きのあった部屋をネットで予約するとき

「えらい高いな～」

と思っていたら、なんとブティックホテルのビジネススイートでした（＾＾；

広すぎ、ぜいたくすぎで、全然落ち着かない・・・。

こんな物件を日本で賃貸できたら！（笑）

不景気で突然解雇されてしまう人たちがいるご時世に、自分は恵まれた環境で仕事させてもらえて、本当に感謝です。

２月にもシアトルに来たのですが、１年前とくらべて、何か街や店に活気がなく

「世界同時恐慌の影響か？」

と思っていましたが、今回は観光地フィッシュマーケットも、ダウンタウンも、人が多いですね。

先週は、株価や銀行の赤字縮小など、底打ちの希望が見えてきた、というニュースがありましたが、街角も心なしか２月より明るい感じです。

豚インフル「公衆衛生の緊急事態」宣言、というタイミングなので、そっちはちょっと心配ですが・・・。

まあ、BSEが騒がれていた時も、アメリカで普通に牛肉食べてたので、大丈夫でしょう（笑）。

さて、出発前の土曜日は、朝10時から6時間ぶっつづけで、大家検定の2回目の補講と3回目を受けました。

1回目と違い、ファイナンス、税務、管理実務と、実に内容が濃く、ちゃんと復習をしないと身に付かないです。

何と、同じ講義を受けている大家さんのなかに、私の物件の近所の地主さんがいました！

うちの物件の前には、広い敷地があり、この辺の地主さんかなー、とのんきなこと考えていたら、近隣エリアで一族で不動産経営をしておられるようです。

しかも、お話を伺っていると、家賃を下げないよう、管理に相当努力をされておられ、とても競争力のある物件になっているとか。

ある意味、おもいっきり「競合」ということになりますが、そこは大家講義１期生同期のよしみ（笑）、ぜひ今度見学させてください、とお願いしました。

他の大家さん、しかも、日ごろから物件差別化の工夫を実践している大家さんの経営の現場を見ることは、なかなか機会がないですので、近隣の賃貸需要や業者さんの話なども含めて、教えを乞うつもりです。

大家検定2級講義1回目

2009-04-11T23:20:00.003+09:00

仕事が忙しくて、すっかりブログにアップするのが遅れてしまいました・・・。

先週土曜日、横浜で大家検定2級講義の1回目を受けてきました。

講義全体の概略
人口の変化や、入居者の嗜好などの、マクロな市場分析
ライフプランニング

など、いきなり各論ではなく、きちんと大枠から進んで行きます。

テキストの後半は、具体的な賃貸経営実務について、多くのページが割かれていました。
私のような新米大家にとって、実務上の問題をまとめて確認できるのは、とても効率がよさそうです。
ブログやメルマガは、続けて読んでいても、情報はかなり断片化されてますしね。

今日の講義で一番印象に残ったのは、

なぜ不動産投資をするのか？

という質問です。

そういえば、自分は何で大家になったんだろう、と真剣に考えさせられました・・・。

もともと、「金持ち父さん」を読んで、ラットレースから抜けたい！と思って、友達とAllAboutで知った不動産投資セミナーに行ったのがキッカケでした。

でも、管理会社の倒産と必死の入居募集を経験し、賃貸経営は労働所得だ、というのを身を持って体験したため、もっと具体的に自分のライフプランに不動産投資を落とし込んで考えないと、大家になることが目標になってしまう・・・。

そもそも、私が不動産投資をしようと思ったのは

「自分で収入を生み出すこと、経済的に自立すること」

が目的でした。サラリーマンって、仕事をするのにお金の心配しなくても、会社がお金も人も準備してくれますよね。税金だって、普通は源泉徴収のみで、節税なんて考えもしない。

そういうのが嫌だったのです。

大家になってからは、資金繰りを自分でつけなければいけないので、会社の仕事に対する意識も変わりました。

少なくとも会社勤めをしなくても、今の生活レベルを維持できるだけのキャッシュフローを生み出す、という目標を再確認しました。

「○年で○億円の資産を作りました！」

というの、よく聞きますが、危ないですね〜。

もうひとつ、最近考えているのは

「不動産投資を通じて日本の住環境をよくすること」

自己実現のために事業するのではなく、人によろこんでもらえることをする、少なくとも大義名分すらもない事業はダメかと。

最後に、

「今、共有している時間を大切にすること、資産ではなく思い出を作ること」

家族を犠牲にして、自己実現しても意味ないです。お金も資産も無くても、一日一日家族と共有している時間を大切にします。

資産は一瞬で吹き飛ぶこともあるけど、思い出は死んでしまっても相手の中で残りますし。

・・・

今週土曜日の講義は都合が合わず欠席しました。来週土曜日に補講をしてもらえるようです。来週からまたがんばります！

大家検定を受講します

2009-04-09T21:40:00.005+09:00

土曜日から神奈川県で大家検定２級の講義を受講することになりました。

１コマ１時間×２コマで６週間。

来週、再来週は家庭と仕事の都合でどうしても出席できないのですが、補講で対応してもらえるみたいです。よかった。

これまで、ブログやメルマガ、書籍などで賃貸経営の情報収集はしてきましたが、体系立てて勉強できると理解も応用も早くできそうで、とても楽しみです。

教室が、私の所有する物件の沿線なので、講義の日に学んだことや考えたことを、その日に物件で実践できたら面白いかも。

講義の感想は、さしつかえの無い範囲で、このブログでまとめていきたいと思っています。

乞うご期待。

アパマン経営セミナーに行ってきました

2009-04-06T00:26:00.002+09:00

土曜日、大家さん学びの会で告知されていた、日本不動産コミュニティー関連のアパマン経営セミナーに行ってきました。

大家さん学びの会の会員は無料だったのですが、セミナーの内容はとても充実していて、表立って公開されていないような話も聞けたので、勉強になりました。

セミナーの会場は、知的な障害を持つ方たちのための共同作業所でした。最初は「なぜこんなところで？」と思ったのですが、日本不動産コミュニティーが施設運営組織と共同で支援活動をしているそうです。

考えてみれば、大家業は生きて行く上でもっとも重要な住居を提供する仕事です。

大家になれるということは、ある程度経済的にも社会的にも恵まれた立場にいるはずです。司法試験の伊藤塾の塾長が憲法の講義で「自分はこれまで勝ち組の人生を送ってきた。弁護士になるまで社会的弱者のことなんて考えたこともなかった。法律家は社会的弱者の立場を理解する共感力が重要」ということをおっしゃっていました。社会の一員として、また、人口縮小するマーケットで事業を行う経営者として、大家は社会的に弱い立場にいる人のこともきちんと相手の立場に立って考えなければいけないと思います。日本のお年寄り、障害を持つ方、外国人居住者などの住環境をどうやったらよくできるか。賃貸経営ではリスクが伴う客層のため管理会社も嫌がりますが、大家が積極的にそのリスクに立ち向かって、日本の住環境をもっとよくするんだ！くらいの大風呂敷で経営をしたい、と自分は思います。が、言うは易し、行うは難し、ですよね・・・。

セミナーの後、懇親会に参加しました。

現役大家さん、まだ物件を持っていない人含めて２０人弱で居酒屋に行きました。自分が座ったテーブルは、名刺交換したら私以外は全員個人用の名刺でした。しかも法人化して取締役の方ばかり。

他の大家さんとこうやって賃貸経営についてお話をするのは初めてだったのですが、現在所有している物件の売主と管理会社が倒産したとき精神安定剤飲みながら四苦八苦した経験から「大家は孤独な商売」と実感していた分、正直うれしかったです。

賃貸経営で得する保険の特約の話、ガス会社との交渉、節税、入居者とのコミュニケーションの仕方など、具体的な知識も伝授していただけましたし、非常に実りが多かったのですが、他の大家さんと話をしていて、いかに自分が不勉強かを痛感しました。片手間でやっていては絶対に成功できないと、ライバルでもある他の大家さんを見て、やっと自分のこととして理解できました。この苦い気付きも含めて、行ってよかったです。

セミナーの最後に、日本不動産コミュニティーが運営している大家検定の紹介をしていたのですが（それが今回の無料セミナーの目的だったようです）、テキストもとてもよくまとまっているようだったので、受けてみようと思っています。来週から毎週土曜日、１時間２コマで全６週間。それで３万円。安すぎません？まあ、１級からはもっと高くなるようですが。ただ、再来週は息子の初節句で両親が東京に来るし、その次の週は海外出張の予定があるので、すでに２週分参加できない・・・。う〜ん。テキストもらえるだけでも価値はあると思いますが、次回にしたほうがよいのかも？迷います。