Forum crédit - cbanque.com http://www.cbanque.com/forum/ Les derniers messages dans le domaine du crédit et des emprunts sur le forum cbanque.com. fr Sat, 25 May 2013 13:33:07 GMT vBulletin 10 http://www.cbanque.com/forum/images/misc/rss.png Forum banque - cbanque.com - 15,16,17,20,24,26,28,35,36 http://www.cbanque.com/forum/ Subscribe with NewsGatorSubscribe with BloglinesSubscribe with NetvibesSubscribe with GoogleSubscribe with PageflakesSubscribe with Mon Yahoo! Facturation intérêts intercalaires chez LCL http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/3thLKq8bNg0/showthread.php Sat, 25 May 2013 13:12:33 GMT vous aviez demandé un différé total ? etait-ce volontaire ou etait-ce parce qu'on vous l'imposait sous peine de refus de crédit ?
Le cout est enorme.

concernant les 2 mois avant de passer en phase d'amortissement, ca ne m'etonne pas, le temps n'avance pas a la meme vitesse dans les banques, un simple clic dans un logiciel peut leur prendre facile 5 semaines. ]]> Crédit immobilier ZRR_pigeon http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21108-Facturation-int%C3%A9r%C3%AAts-intercalaires-chez-LCL http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21108-Facturation-int%C3%A9r%C3%AAts-intercalaires-chez-LCL <![CDATA[Louer une chambre d'un logement avec PTZ en cours de remboursement]]> http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/7D7nLUnkD08/showthread.php Sat, 25 May 2013 10:48:03 GMT ok, merci.
Je ne connaissais pas cet organisme avant cette discussion.
Je vais demander à ma banque de poser la question pour moi.

Citation:
Envoyé par Aristide Voir le message
Bonjour,


Ainsi que rappelé ci-dessus c'est la SFGAS qui est mandatée par l'Etat pour assurer le suivi des prêts réglementés dont le PTZ.

Les contrôles sont donc effectués par cet Organisme "sur pièces" lors de missions d'inspection dans les banques et, quand elle le juge utile, "sur place" donc au domicile des emprunteurs.

Ainsi que déjà dit, vous pouvez tenter d'interroger la SFGAS mais vous avez une probabilité de 999/1000 q'elle ne vous réponde pas.

Par contre votre banque comme toutes les banque habilitées à distribuer le PTZ, a un correspondant attitré dans cet Organisme; elle peut donc poser la question à votre place et a beaucoup plus de chances d'obtenir une réponse.

Cdt
]]> Prêt à taux zéro lham http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20690-Louer-une-chambre-d-un-logement-avec-PTZ-en-cours-de-remboursement http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20690-Louer-une-chambre-d-un-logement-avec-PTZ-en-cours-de-remboursement pret immo et 74 mois de franchise ??? http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/y9wwPEt9K0E/showthread.php Sat, 25 May 2013 09:48:02 GMT Bonjour,

La banque ne raisonne pas "produit"; elle raisonne "client".

Donc elle va chercher à vérifier si vous êtes actuellement un "client intéressant" c'est à dire qui génère dores et déjà un potentiel bénéficiaire tous produits et services confondus.

Puis elle va étendre son analyse au futur intégrant votre demande de renégociation.

Si votre clientèle ne l'intéresse pas car "le compte d'exploitation client" vous concernant est déjà déficitaire elle ne fera aucun effort pour conserver votre clientèle.

Ce ne semble pas être le cas puisque c'est votre banque qui vous a proposé cette renégociation; elle tient donc à vous garder.

Mais il ne faudrait pas que de bénéficiaire votre compte d'exploitation client passe à déficitaire du fait de conditions de renégociation trop favorables.

Votre banque connait votre capacité de remboursement et le capital restant dû du prêt en cause; elle sait donc calculer quelle indemnité de remboursement vous auriez à lui payer si vous sollicitiez un concurrent pour un rachat de prêt externe.

Elle connait aussi les taux de marché ainsi que le coût d'une nouvelle garantie et les usages bancaires pour les frais de dossier.

Elle peut donc estimer les conditions (Montant - durée - taux - TEG) d'un crédit qu'une autre banque pourrait vous proposer.

En intégrant tous les frais liés à un rachat externe, sa proposition risque donc d'être à la limite haute de celle qu'un concurrent pourrait vous faire quitte à la revoir ensuite à la baisse si tant est qu'elle y trouve toujours un intérêt financier.

Cdt ]]> Crédit immobilier Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21104-pret-immo-et-74-mois-de-franchise http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21104-pret-immo-et-74-mois-de-franchise <![CDATA[Taux utilisé pour le calcul de l'indemnité de remboursement anticipé]]> http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/YouKIcqh7MU/showthread.php Sat, 25 May 2013 09:22:53 GMT Bonjour,
Je cherche à vérifier le calcul de l'indemnité de remboursement anticipé d'un prêt immobilier professionnel contracté en 2004. Dans les modalités de calcul, il est indiqué ceci :
"TR: taux de réemploi = taux de rendement actuariel du titre d'Etat dont la durée est la plus proche et inférieure à la durée de vie moyenne résiduelle du prêt.
On entend par titre d'Etat, le BTAN pour les durée de vie moyenne résiduelles inférieures à 5 ans, et l'OAT pour celles supérieures ou égales à 5 ans.
Le taux est celui établi par la Caisse des Dépôts et Consignation (pages REUTER : CDCOAT1, CDCOAT2, CDCBTAN, ou toute autre page qui y serait substituée). La valeur du taux sera celle connue le deuxième jour ouvré précédent la date effective du remboursement anticipé."
Je n'arrive pas à trouver sur internet, les taux indiqués au dernier paragraphe. Je pense qu'il s'agit de REUTERS et non REUTER comme indiqué mais il n'y a rien qui ressemble sur leur site. Idem pour la Caisse des Dépôts et Consignation. Ces références semblent avoir disparu.
Quelqu'un pourrait-il me dire si cette clause est encore valable et si oui, où trouver les valeurs des taux indiqués ?
Merci d'avance ]]> Crédit - divers Pro http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21107-Taux-utilis%C3%A9-pour-le-calcul-de-l-indemnit%C3%A9-de-remboursement-anticip%C3%A9 http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21107-Taux-utilis%C3%A9-pour-le-calcul-de-l-indemnit%C3%A9-de-remboursement-anticip%C3%A9 eco-prêt http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/AL2JeUaOC5o/showthread.php Sat, 25 May 2013 07:01:19 GMT Bonjour,

Sur les formulaires "type - devis" et" type - facture" (cadre B) il est précisé "A remplir par les entreprises....." ce qui laisse supposer quil est possible d'avoir recours à différents professionnels.

Cdt ]]> Prêt à taux zéro Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20392-eco-pr%C3%AAt http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20392-eco-pr%C3%AAt <![CDATA[Remboursement TVA réduite suite à vente d'une VEFA avant 15 ans]]> http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/BD5yxnzHbDo/showthread.php Sat, 25 May 2013 06:10:38 GMT Une petite synthèse de la situation et quelques pistes : http://taximmo.fr/zone-anru-revente-de-limmeuble-remise-en-cause-de-la-tva-a-55/ Une petite synthèse de la situation et quelques pistes :
http://taximmo.fr/zone-anru-revente-...e-la-tva-a-55/ ]]> Crédit immobilier oliv7869 http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?19937-Remboursement-TVA-r%C3%A9duite-suite-%C3%A0-vente-d-une-VEFA-avant-15-ans http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?19937-Remboursement-TVA-r%C3%A9duite-suite-%C3%A0-vente-d-une-VEFA-avant-15-ans Modifier le différé PTZ+ pendant la période de remboursement ? http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/663SmsGLo0k/showthread.php Fri, 24 May 2013 19:53:16 GMT Merci
(Et, pas de quoi être désolé. C'est ainsi...) ]]> Prêt à taux zéro lham http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21101-Modifier-le-diff%C3%A9r%C3%A9-PTZ-pendant-la-p%C3%A9riode-de-remboursement http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21101-Modifier-le-diff%C3%A9r%C3%A9-PTZ-pendant-la-p%C3%A9riode-de-remboursement <![CDATA[Remboursement d'un prêt avant débocage du PTZ]]> http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/bKlheVAdKQ8/showthread.php Fri, 24 May 2013 18:23:17 GMT Chaque collectivités territoriale fixe les règles qu'elle souhaite pour l'octroi de prêts sociaux qu'elle propose.

Elles peuvent être et sont différentes de celles du PTZ+ Ministère du logement qui dépendent de lois, décrets et arrêtés lequel PTZ pas concerné par ce plafond de 25%.

Cdt ]]> Crédit immobilier Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21103-Remboursement-d-un-pr%C3%AAt-avant-d%C3%A9bocage-du-PTZ http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21103-Remboursement-d-un-pr%C3%AAt-avant-d%C3%A9bocage-du-PTZ Besoin de conseils avant rendez-vous avec ma banque http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/045Je5UMNR8/showthread.php Fri, 24 May 2013 17:32:35 GMT Merci pour les informations :) Merci pour les informations :) ]]> Crédit immobilier Roden http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20997-Besoin-de-conseils-avant-rendez-vous-avec-ma-banque http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20997-Besoin-de-conseils-avant-rendez-vous-avec-ma-banque Rénegociation ou rachat? http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/vlGzImqf8A4/showthread.php Fri, 24 May 2013 15:47:34 GMT Ces simulations sont faites hors assurances. Sur un strict plan financier - hors assurances donc - il n'y a pas de d'hésitation; quel que soit le critère de comparaison retenu c'est toujours le rachat qui s'avère le plus intéressant et ceci même si l'on compte les 860€ de mainlevée hypothécaire. Maintenant si l'on veut faire une approche grossière prenant en compte les assurances elle pourrait être ainsi : *=> Renégociation * + Prime = 856,06€ - 822,33€ = 33,72€ + Durée 204 mois + Quotités assurées = 60 + 40 *= Total assurance 33,72€ x 204 = 6.878,88€* *=> Rachat * + Quotités assurées = 100 + 50 + Prime = 848€ - 806,55€ = 41,95€ *+ Equivalence pour "60 + 40 " *= 41,95€ / (100+50) x (60 + 40) = 27,97€ + Durée 204 mois *= Total assurance 27,97€€ x 204 = 5.705,98€* Sous réserves que les contreparties réellement assurées, les contraintes, restrictions, exclusions....etc... dans le rachat soient au moins équivalentes à celles de la renégociation, ce raisonnement grossier renforcerait l'avantage du rachat sur la renégociation ? Cdt]]> Ci-joint fichier Excel avec deux simulations.

+ Hypothèse N° 1 = Renégociation CIC

+ Hypothèse N° 2 = Rachat BNP

Concernant ce rachat, étant donné que le capital restant dû est de 122.96724€ et que l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est de 2.754,47€ (= 6 mois d'intérêts à 4,48% suivant votre indication) le montant du crédit "rachat" n'est pas de 126.000€ mais de seulement 125.721,71€.

Par ailleurs puisque les assurances ne sont comparables
+ Ni en quotités assurées
+ Ni en assiette de calcul (capital initial pour renégociation - Capital dû en début de chaque année pour rachat)
+ Ni en taux de primes
=> Ces simulations sont faites hors assurances.

Sur un strict plan financier - hors assurances donc - il n'y a pas de d'hésitation; quel que soit le critère de comparaison retenu c'est toujours le rachat qui s'avère le plus intéressant et ceci même si l'on compte les 860€ de mainlevée hypothécaire.

Maintenant si l'on veut faire une approche grossière prenant en compte les assurances elle pourrait être ainsi :

=> Renégociation

+ Prime = 856,06€ - 822,33€ = 33,72€
+ Durée 204 mois
+ Quotités assurées = 60 + 40
= Total assurance 33,72€ x 204 = 6.878,88€

=> Rachat
+ Quotités assurées = 100 + 50
+ Prime = 848€ - 806,55€ = 41,95€
+ Equivalence pour "60 + 40 " = 41,95€ / (100+50) x (60 + 40) = 27,97€
+ Durée 204 mois
= Total assurance 27,97€€ x 204 = 5.705,98€

Sous réserves que les contreparties réellement assurées, les contraintes, restrictions, exclusions....etc... dans le rachat soient au moins équivalentes à celles de la renégociation, ce raisonnement grossier renforcerait l'avantage du rachat sur la renégociation ?

Cdt
Fichiers attachés
]]> Crédit immobilier Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21098-R%C3%A9negociation-ou-rachat http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21098-R%C3%A9negociation-ou-rachat Renégociation prêt collaborateur et clause de départ http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/tMvSYZ22aCY/showthread.php Fri, 24 May 2013 13:02:15 GMT Merci Turbo pour la réponse. En effet j'y ai pensé car le chômage est le point noir dans mon dossier, mais je suis en train de monter une société donc je ne peux pas faire les 2. J'avais même réfléchi à un job à mi-temps pour améliorer mon dossier mais cela ne m'apporterait qu'un job faiblement payé donc pas intéressant pour les banques et me priverai du temps nécessaire au développement de mon entreprise.

Je pense qu'au final je vais voir la banque d'ici peu car ma situation ne va pas changer dans l'immédiat et si je n'ai rien obtenu je retenterais dans 3 ans quand les bénéfices de ma société pourront être pris en compte par la banque dans mon dossier. Là par contre j'irais voir les autres banques en espérant que les taux n'aient pas explosés d'ici là.

Merci à Turbo et Aristide pour votre aide. Cela confirme ce que je pensais mais qui ne tente rien n'a rien. :clin-oeil: ]]> Crédit immobilier geproti http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21088-Ren%C3%A9gociation-pr%C3%AAt-collaborateur-et-clause-de-d%C3%A9part http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21088-Ren%C3%A9gociation-pr%C3%AAt-collaborateur-et-clause-de-d%C3%A9part Renégociation de prêt avec échéances lissées http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/lY3u_Wf1k0Q/showthread.php Fri, 24 May 2013 07:44:30 GMT Bonjour,

Je n'ai pas dis le contraire et c'est vrai pout tous les crédits; pas seulement pour les crédit immobiliers.

Par ailleurs, ainsi qu'il m'est déjà arrivé de l'expliquer à quelque reprises, le refinancement ne permet que de répondre à l'éventuelle nécessitée d'assurer une trésorerie suffisante pour faire face aux demandes des clients, dont la celles générées part l'octroi des crédits.

Il n'intervient donc qu'en dernier ressort après :
+ Utilisation de la trésorerie existante
+ Activation du réseau commercial pour développer ses parts de marché commerciale et financière
+ Compensation interbancaire.

Et quand je parle du "coût de ressource" il s'agit bien entendu du coût "toutes ressources confondues" donc y compris celui lié à la collecte interne et non pas seulement celui des emprunts de compléments.

Pour en revenir à la remarque initiale :

Citation:
Envoyé par nouvelaccedant

Quoiqu'on vous en dira, elle cherche à gagner de l'argent (c'est le nerf de la guerre) et un taux à 5.1 est bien plus rentable que 3.1 pour elle.. ).
Il reste vrai qu'un prêt consenti à 5,10% dans le passé sur la base d'un coût de ressource global de 4,70% (= marge initiale 0,40%) pourrait très bien être désormais renégocié à 3,10% sur la base d'un coût global de la ressource à 2,50% laissant donc une marge financière de 0,60% soit supérieure de 0,20 point dans ce cas d'école.

Cdt ]]> Crédit immobilier Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21030-Ren%C3%A9gociation-de-pr%C3%AAt-avec-%C3%A9ch%C3%A9ances-liss%C3%A9es http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21030-Ren%C3%A9gociation-de-pr%C3%AAt-avec-%C3%A9ch%C3%A9ances-liss%C3%A9es <![CDATA[Lissage d'un PTZ et d'un prêt immo. J'y comprends rien!]]> http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/xT4NhUQuEWg/showthread.php Thu, 23 May 2013 16:29:10 GMT > Je suis désolé mais, je ne sais de quelle prime vous parlez ?? ---Fin de la citation--- Ben.....les assurances ne sont pas gratuites. Suivant que vous optiez pour l'assurance groupe de la banque (primes fixes) ou pour une assurance déléguée (primes variables à la fois en fonction de l'âge et du capital dû en début d'années) le taux des primes d'assurance peut varier de ~/~ 0,20% à ~/~ 0,40% par têtes assurées. ---Citation--- Oui effectivement ce n'est pas raisonnable. Mais en fait je cherche à savoir combien je peux envisager de budget maximum avec 33% pour ce projet et en considérant tous les autres prêt associés ? Mais idéalement, je pense que nous resterons sur un taux d'endettement de 27% soit ~1350€. Qu'en pensez-vous ? Et la question donc reste la même, avec ce taux/mensualité, combien je peux envisager de budget maximum avec 27% pour ce projet et en considérant tous les autres prêt associés ? ---Fin de la citation--- Pour aller au plafond théorique de 33% il y aurait donc 6% de marge ce qui, par rapport à ~/~ 5.000€ de revenus donnent 300€. Or avec 300€ de mensualité cela vous permettrait de financer sur 5 ans une voiture d'environ 16.000€; à vous de voir si c'est ou non suffisant. ---Citation--- Oui je pense avoir lu ce sujet, mais je vous avouerais que je n'y comprends pas grand chose... :confus: Malheureusement, je vais peut-être passer pour un idiot, mais je ne comprends pas votre explication. Comme on dit souvent "il faut m'expliquer plusieurs fois avant de comprendre..." Notamment lorsque vous me dites : ---Citation--- "un tel montage les durées ne se choisissent pas " ---Fin de la citation--- ou encore lorsque vous parlez de ---Citation--- "se calculent en fonction de l'échéance cible et le hiérarchie des taux utilisée par votre banque = structure des paliers de durées avec les taux associés qui pourraient vous être proposés" ---Fin de la citation--- ---Fin de la citation--- Je tente de ré expliquer. Vous avez un besoin résiduel à financer = total projet - (apport + prêts sociaux) Ensuite on part d'une échéance (assurances comprises si primes fixes) que vous voulez/pouvez payer et qui est jugée acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement = 1.350€ par exemple. Cette charge représente l'échéance cible lissée que vous paierez du premier au dernier mois. Vous savez par ailleurs que plus les durées sont longues, plus les taux des prêts concernés sont élevés et inversement. Et les banques utilisent des barèmes dont la structure des paliers et les taux associés leurs sont propres; c'est la hiérarchie des taux. A titre d'exemple : 001 à 060 mois = 3,70% 061 à 084 mois = 3,80% 085 à 120 mois = 3,90% 121 à 144 mois = 4,00% 145 à 180 mois = 4,10% 181 à 240 mois = 4,20% 241 à 300 mois = 4,30% Connaissant : + l'échéance (imposée = capacité remboursement) + Le montant nécessaire à financer + La hiérarchie des taux => Un logiciel adapté optimise le plan de financement en recherchant la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants". ---Citation--- > En d'autres terme, je n'ai d'autre choix que de prendre la proposition qui m'est faite par la banque ? Si j'essaye de vous comprendre je n'aurais pas le choix que de me voir proposer de la banque un crédit sur 25 ans comme le PTZ+ ? Ce qui ne serait pas à mon avantage... Selon vous dans mon cas, puis-je trouver une solution d'optimisation avec un prêt plus court comme sur 22 ans et 8 mois par ex. ? ---Fin de la citation--- C'est ce que je vous indique par : "Optimisation du plan de financement en recherchant la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants". Il n'y a pas de mystère; vous avez : + Un besoin résiduel à financer, + Une échéance maximale possible définie par votre capacité de remboursement, + Des taux fixés par la banque et qui augmentent avec les durées => Dès lors il ne reste que les durées comme variables d'ajustement de nature satisfaire les critères ci-dessus. Dans ce type de montage, les durées ne sont donc pas choisies mais calculées. Et, si vous voulez réduire ces durées calculées vous serez obligé d'augmenter votre échéance cible......ce qui ne sera pas possible puisque le postulat est vous êtes déjà au plafond de votre capacité de remboursement. ---Citation--- Quel type de professionnel "indépendant" des banques pourrait m'expliquer, m'aider, me conseiller dans cette démarche de recherche de financement optimisé et/ou lissé ??? ---Fin de la citation--- ??? A ma connaissance la quasi totalité des courtiers se *contentent seulement* de rechercher (moyennant rémunération) des taux de prêts et - quelquefois - des taux de primes d'assurances à la place des emprunteurs. Même si la plupart des banques pratiquent le lissage, toutes ne proposent pas de montage gigogne et, quand elle le proposent, c'est souvent de la "piffométrie" plutôt que de l'optimisation. ---Citation--- Peut-être êtes-vous en mesure de me proposer une ou 2 simulations en fonction de mon dossier avec les explications associées ? ---Fin de la citation--- Si j'ai bien compris votre souhait ce serait une démarche inverse c'est à dire qu'au lieu de partir d'un projet défini l'on raisonne à partir : + D'une échéance cible + De taux supposés + De durées imposées et non plus calculées => Pour obtenir le total du résiduel à financer possible Bien que dans l'absolu ce ne soit sans doute pas impossible, ce serait cependant assez compliqué car plusieurs éléments interfèrent les uns par rapport aux autres => Plus ce résiduel à financer sera important : + Plus les frais de dossiers seront élevés + Plus les parts sociales éventuelles seront importantes + Plus le frais de garantie le seront aussi + De même pour les éventuels frais de courtage => Et si ces divers charges augmentent le besoin résiduel à financer, à durées égales, ce sera la mensualité qui augmentera. Pour trouver la solution que vous recherchez il faudrait un logiciel qui procède par essais successifs (itérations). C'est ce que fait mon applicatif mais pas dans le sens "Quel montant possible" à partir de "Durées/Taux/Échéance". Sa logique est "Quelles durées optimales" en fonction "Montant à financer/Échéance cible/Taux". Si vous voulez que je tente (donc sans garantie de réussite) une simulation il me faut impérativement: + Votre échéance cible (assurances comprise si primes fixes), + La hiérarchie des taux, + Les taux de primes d'assurance (si primes fixes) pour chaque prêt du plan de financement. Cdt]]>
Citation:
Envoyé par moatidd Voir le message
Ce montant n'est qu'estimatif par rapport à ce que je crois pouvoir financer avec les différents prêts qui sont à ma disposition et mon apport. Dans ce montant, il y avait bien les frais évoqués à l’exception de :
+ Parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)
+ Le cas échéant frais de courtage.
Si vous sollicitez une banque mutualiste il faudra donc inclure les parts sociales souscrites au total des dépenses.
De même si vous utilisez les services d'un courtier qui n'est pas rémunéré par la banque ( ou qui se fait à la fois rémunérer par la banque et par le client emprunteur) ces frais de courtage seront également à prendre en considération.

En effet, à apport personnel constant, ces charges supplémentaires augmenteront votre besoin résiduel à financer.

Citation:
4) - Quels taux de primes pour chacun des crédits concernés. >> Je suis désolé mais, je ne sais de quelle prime vous parlez ??
Ben.....les assurances ne sont pas gratuites.

Suivant que vous optiez pour l'assurance groupe de la banque (primes fixes) ou pour une assurance déléguée (primes variables à la fois en fonction de l'âge et du capital dû en début d'années) le taux des primes d'assurance peut varier de ~/~ 0,20% à ~/~ 0,40% par têtes assurées.

Citation:
Oui effectivement ce n'est pas raisonnable. Mais en fait je cherche à savoir combien je peux envisager de budget maximum avec 33% pour ce projet et en considérant tous les autres prêt associés ? Mais idéalement, je pense que nous resterons sur un taux d'endettement de 27% soit ~1350€.
Qu'en pensez-vous ?
Et la question donc reste la même, avec ce taux/mensualité, combien je peux envisager de budget maximum avec 27% pour ce projet et en considérant tous les autres prêt associés ?
Pour aller au plafond théorique de 33% il y aurait donc 6% de marge ce qui, par rapport à ~/~ 5.000€ de revenus donnent 300€.

Or avec 300€ de mensualité cela vous permettrait de financer sur 5 ans une voiture d'environ 16.000€; à vous de voir si c'est ou non suffisant.

Citation:
Oui je pense avoir lu ce sujet, mais je vous avouerais que je n'y comprends pas grand chose... :confus:

Malheureusement, je vais peut-être passer pour un idiot, mais je ne comprends pas votre explication. Comme on dit souvent "il faut m'expliquer plusieurs fois avant de comprendre..."
Notamment lorsque vous me dites :

Citation:
"un tel montage les durées ne se choisissent pas "
ou encore lorsque vous parlez de

Citation:
"se calculent en fonction de l'échéance cible et le hiérarchie des taux utilisée par votre banque = structure des paliers de durées avec les taux associés qui pourraient vous être proposés"
Je tente de ré expliquer.

Vous avez un besoin résiduel à financer = total projet - (apport + prêts sociaux)

Ensuite on part d'une échéance (assurances comprises si primes fixes) que vous voulez/pouvez payer et qui est jugée acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement = 1.350€ par exemple.
Cette charge représente l'échéance cible lissée que vous paierez du premier au dernier mois.

Vous savez par ailleurs que plus les durées sont longues, plus les taux des prêts concernés sont élevés et inversement.

Et les banques utilisent des barèmes dont la structure des paliers et les taux associés leurs sont propres; c'est la hiérarchie des taux.

A titre d'exemple :

001 à 060 mois = 3,70%
061 à 084 mois = 3,80%
085 à 120 mois = 3,90%
121 à 144 mois = 4,00%
145 à 180 mois = 4,10%
181 à 240 mois = 4,20%
241 à 300 mois = 4,30%

Connaissant :
+ l'échéance (imposée = capacité remboursement)
+ Le montant nécessaire à financer
+ La hiérarchie des taux
=> Un logiciel adapté optimise le plan de financement en recherchant la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

Citation:
> En d'autres terme, je n'ai d'autre choix que de prendre la proposition qui m'est faite par la banque ?
Si j'essaye de vous comprendre je n'aurais pas le choix que de me voir proposer de la banque un crédit sur 25 ans comme le PTZ+ ? Ce qui ne serait pas à mon avantage...

Selon vous dans mon cas, puis-je trouver une solution d'optimisation avec un prêt plus court comme sur 22 ans et 8 mois par ex. ?
C'est ce que je vous indique par :
"Optimisation du plan de financement en recherchant la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

Il n'y a pas de mystère; vous avez :
+ Un besoin résiduel à financer,
+ Une échéance maximale possible définie par votre capacité de remboursement,
+ Des taux fixés par la banque et qui augmentent avec les durées
=> Dès lors il ne reste que les durées comme variables d'ajustement de nature satisfaire les critères ci-dessus.

Dans ce type de montage, les durées ne sont donc pas choisies mais calculées.

Et, si vous voulez réduire ces durées calculées vous serez obligé d'augmenter votre échéance cible......ce qui ne sera pas possible puisque le postulat est vous êtes déjà au plafond de votre capacité de remboursement.

Citation:
Quel type de professionnel "indépendant" des banques pourrait m'expliquer, m'aider, me conseiller dans cette démarche de recherche de financement optimisé et/ou lissé ???
???
A ma connaissance la quasi totalité des courtiers se contentent seulement de rechercher (moyennant rémunération) des taux de prêts et - quelquefois - des taux de primes d'assurances à la place des emprunteurs.

Même si la plupart des banques pratiquent le lissage, toutes ne proposent pas de montage gigogne et, quand elle le proposent, c'est souvent de la "piffométrie" plutôt que de l'optimisation.

Citation:
Peut-être êtes-vous en mesure de me proposer une ou 2 simulations en fonction de mon dossier avec les explications associées ?
Si j'ai bien compris votre souhait ce serait une démarche inverse c'est à dire qu'au lieu de partir d'un projet défini l'on raisonne à partir :
+ D'une échéance cible
+ De taux supposés
+ De durées imposées et non plus calculées
=> Pour obtenir le total du résiduel à financer possible

Bien que dans l'absolu ce ne soit sans doute pas impossible, ce serait cependant assez compliqué car plusieurs éléments interfèrent les uns par rapport aux autres

=> Plus ce résiduel à financer sera important :
+ Plus les frais de dossiers seront élevés
+ Plus les parts sociales éventuelles seront importantes
+ Plus le frais de garantie le seront aussi
+ De même pour les éventuels frais de courtage

=> Et si ces divers charges augmentent le besoin résiduel à financer, à durées égales, ce sera la mensualité qui augmentera.

Pour trouver la solution que vous recherchez il faudrait un logiciel qui procède par essais successifs (itérations).

C'est ce que fait mon applicatif mais pas dans le sens "Quel montant possible" à partir de "Durées/Taux/Échéance".

Sa logique est "Quelles durées optimales" en fonction "Montant à financer/Échéance cible/Taux".

Si vous voulez que je tente (donc sans garantie de réussite) une simulation il me faut impérativement:

+ Votre échéance cible (assurances comprise si primes fixes),
+ La hiérarchie des taux,
+ Les taux de primes d'assurance (si primes fixes) pour chaque prêt du plan de financement.

Cdt ]]> Prêt à taux zéro Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?16963-Lissage-d-un-PTZ-et-d-un-pr%C3%AAt-immo-J-y-comprends-rien%21 http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?16963-Lissage-d-un-PTZ-et-d-un-pr%C3%AAt-immo-J-y-comprends-rien%21 PTZ+ : Couple (dont un déjà propriétaire, mais remboursement anticipé du PTZ) http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/9Hc_IDifFL4/showthread.php Thu, 23 May 2013 09:12:01 GMT Bonjour

Non, en l'état actuel des choses vous ne pouvez pas obtenir un autre prêt à taux zéro.

Il vous faudra attendre 2 ans depuis le vente de votre appartement.

Cdt ]]> Prêt à taux zéro Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21096-PTZ-Couple-%28dont-un-d%C3%A9j%C3%A0-propri%C3%A9taire-mais-remboursement-anticip%C3%A9-du-PTZ%29 http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21096-PTZ-Couple-%28dont-un-d%C3%A9j%C3%A0-propri%C3%A9taire-mais-remboursement-anticip%C3%A9-du-PTZ%29 Cetelem arnaque ou pas? http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/XewSLLwPZu4/showthread.php Wed, 22 May 2013 16:31:23 GMT je suis d'accord mon fils a effectué un prêt avec CETELEM pour un véhicule d'occasion, il s'avère qu'il a deux ou trois traites d'impayés
nous avons essayé de renégocier le pret en diminuant les prèlévements, ils n'ont rien voulu savoir et nous menace de venir récupérer le véhicule car parait-il que mon fils aurait signé un papier dans ce sens alors qu'il n'en ai rien, la personne nous envoie donc la photocopie du formulaire soi-disant signé et daté par mon fils et stupeur il ne s'agit ni de l'écriture ni de la signature de mon fils; quelqu'un dans la société a imité l'écriture et la signature de mon fils
donc faites attention
mon mari a rappelé cette personne en lui expliquant cela, elle n'a rien voulu savoir, mon mari lui a donc qu'il allait porter plainte pour faux et usage de faux, là cette a raccroché au nez de mon mari
de plus, la voiture a été vendue et nous lui avions dit mais paraitrait -il que le véhicule est toujours leur propriété jusqu'au paiement total du crédit, bizarre!!!!!!! la voiture n'était même pas gagée
je pense qu'ils essaient de faire peur aux clients
de plus si vous allez sur leur site et que vous cherchez les conditions pour un crédit auto, voici les termes exacts que vous trouvez sur leur site :

"Le crédit auto, c’est un prêt affecté. Il ne peut servir qu’à acheter un véhicule. Éventuellement, la somme mise à disposition peut englober les frais de certains accessoires (autoradio, gps…) et de la carte grise. Lorsque le prêt auto est accordé, l’argent est versé au vendeur. L'emprunteur en est alors le propriétaire. C’est alors lui et lui seul qui en est le propriétaire. Chaque mois, pour rembourser son prêt, il verse une mensualité dont le montant est déterminé à l’avance et figure dans son contrat. En cas de destruction du véhicule, les mensualités devront être réglées jusqu’à l’échéance finale du contrat."

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX ]]> Crédit personnel ou à la consommation jennyfer http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?8451-Cetelem-arnaque-ou-pas http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?8451-Cetelem-arnaque-ou-pas <![CDATA[Demande d'infos. sur octroi PTZ+]]> http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/rrfZ2dT6uiQ/showthread.php Wed, 22 May 2013 15:07:11 GMT Bonjour,
Citation:
Envoyé par Guitare Voir le message
- Achat d'un bien ancien (moins de 5 ans car livré en janvier 2013) mais jamais occupé auparavant. Ce bien bénéficie du label BBC nécessaire à l'octroie du prêt. La propriétaire précédente l'a déclaré fiscalement comme logement vacant.
Si ce logement n'a jamais été occupé il est considéré comme neuf et est donc éligible au PTZ.

Citation:
- Je n'ai jamais été propriétaire et mes ressources me permettent de bénéficier de ce prêt.
OK

Citation:
D'autre part, je souhaiterai avoir vos témoignages quant aux justificatifs à fournir pour prouver que ce bien n'a jamais été occupé. Faut-il des documents particuliers ?
Il faut prouver que logement n'a jamais été occupé par une attestation des services fiscaux de non imposition à la taxe d'habitation du logement concerné.

Cdt ]]> Prêt à taux zéro Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21092-Demande-d-infos-sur-octroi-PTZ http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21092-Demande-d-infos-sur-octroi-PTZ Recherche propriétaires programmes neufs Bo****es Bois-Colombes http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/wQfmmIf-UHU/showthread.php Wed, 22 May 2013 11:10:57 GMT Suite au message #231 du 30/11/2012 par amanda92 Ne faut-il pas déclencher *rapidement* des actions au tribunal contre les 2 requérants pour les préjudices que nous subissons ? Suite au message #231 du 30/11/2012 par amanda92

Ne faut-il pas déclencher rapidement des actions au tribunal contre les 2 requérants pour les préjudices que nous subissons ? ]]> Crédit immobilier tole http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?18011-Recherche-propri%C3%A9taires-programmes-neufs-Bo%2A%2A%2A%2Aes-Bois-Colombes http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?18011-Recherche-propri%C3%A9taires-programmes-neufs-Bo%2A%2A%2A%2Aes-Bois-Colombes <![CDATA[Transfert NPTZ vers nouvelle acquisition dans l'ancien et en couple / indivision]]> http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/-VrFRuuZfPY/showthread.php Tue, 21 May 2013 13:13:40 GMT Bonjour

Merci pour toutes ces explications, notamment concernant l'arrêté et son article 4.
Je viens de transmettre un message à ma banque en leur joignant le texte.
A moins qu'effectivement il ne s'agisse d'une condition règlementaire interne, je devrais à priori pouvoir bénéficier de ce transfert même en achetant à deux (il s'agit d'une construction).

Ce soir je signe la vente de mon appart.
Je suis donc censée rembourser la somme restant de mon PTZ, avec levée d'hypothèque. Cependant celle-ci va être mise de côté par le notaire en attendant la réponse je l'espère très rapide de la banque, les intérêts courant toujours...

Quant à la perte de garantie (enfin hypothèque dans mon cas), sachant que j'ai obtenu un PTZ à 8800 euros et que les mensualités ne s'élèvent qu'à 10,19 euros ( ! ) par mois, la prise de risque de la banque me paraît peu élevée.

Je vous tiens au courant.
Cordialement. ]]> Prêt à taux zéro Jane http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20750-Transfert-NPTZ-vers-nouvelle-acquisition-dans-l-ancien-et-en-couple-indivision http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20750-Transfert-NPTZ-vers-nouvelle-acquisition-dans-l-ancien-et-en-couple-indivision Avis Prêt Immo + Prêt Relais http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/Og1IMtFTGYk/showthread.php Tue, 21 May 2013 11:48:27 GMT Bonjour,
Citation:
Envoyé par Capach Voir le message
l'IPPD (le privilège du préteur) est pris sur ce qui est existe et n'est pas soumis à la publicité foncière et l'hypothèque est prise sur ce qui n'existe pas et est soumise à la taxe sur la publicité foncière.
???
Bien sur que si que le privilège de prêteur de deniers est soumis à la publicité foncière; pour être valable (conserver son 1er rang) il doit même être inscrit au fichier immobilier/conservation des hypothèques dans les deux mois de la signature de de l'acte notarié.

Au niveau tarifaire, la différence avec l'hypothèque c'est qu'il y a exonération de la taxe de publicité foncières de 0,715%; exonération de taxe ne signifie pas absence de publicité foncière.

Quand a prendre une hypothèque "sur ce qui n'existe pas" c'est tout simplement impossible.
Dans le cas d'une construction il y aura inscription sur le terrain et, la propriété du sol l'emportant sur ce qui est construit dessus, la garantie sera inscrite pour le montant total des financements à la fois sur ce terrain et la maison qui y sera érigée ultérieurement.

Citation:
Envoyé par Darbon Voir le message
La conseillère nous a dit qu'une garantie hypothécaire n'était pas si
Loin qu'une caution, qu'avant de mettre la procédure en route pour vendre la maison
Et récupérer leur argent ils essayaient de trouver des solutions. Et que la caution pouvait avoir les mêmes
Aboutissants mais de manière plus longue une caution peut obtenir le droit de faire vendre une maison mais
Devant tribunal
Votre conseillère à tort en ce qui concerne les coûts en cause notamment si l'on ajoute le coût de l'inscription hypothécaire et celui de l'éventuelle main levée ultérieurement.

Ensuite tout dépend de quel organisme de caution il s'agit.
Si c'est une société de caution mutuelle, au niveau du coût il faut aussi considérer qu'une partie (~/~75%) du dépôt de garantie vous sera restitué en fin de prêt.

Elle a par contre raison en disant que cet organisme de caution qui aurait payé la banque à votre place serait subrogée dans ses droits et pourrait alors inscrire une hypothèque conservatoire.

Mais elle aurait tort si c'est organisme était une société d'assurance caution.

Cdt ]]> Crédit immobilier Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21082-Avis-Pr%C3%AAt-Immo-Pr%C3%AAt-Relais http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21082-Avis-Pr%C3%AAt-Immo-Pr%C3%AAt-Relais Credit immobilier Taux capé + 1 a 1.5 ou fixe a 2.2 http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/juLnq9-dRtQ/showthread.php Tue, 21 May 2013 11:03:00 GMT Bonjour a tous...

je suis stef de l'ain on m'a proposer un taux capé +1 à 1.5 ou alors un fixe à 2.2 les deux pour 25 ans, le montant 400000 euro, d'ou ma question vous vous en doutez, lequel choisir ?, au départ je pensais partir sur un fixe pour mon projet avec les offres des autres banque à 2.45 mais maintenant avec cette offre de la banque qui travail avec le lotiseur, je me demande si je vais pas prendre ce taux capé + 1, qu'en pensez vous ?, et a quoi il faudra faire attention à la signature du contrat, merci beaucoup pour vos conseil, stef ]]> Crédit immobilier à taux révisable blackbeast http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21085-Credit-immobilier-Taux-cap%C3%A9-1-a-1-5-ou-fixe-a-2-2 http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21085-Credit-immobilier-Taux-cap%C3%A9-1-a-1-5-ou-fixe-a-2-2 Résilier assurance emprunteur chez crédit foncier http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/isPpmBiScpM/showthread.php Tue, 21 May 2013 07:22:25 GMT Bonjour,
Citation:
Envoyé par nono59 Voir le message
Je ne sais pas si vous comprenez quelque chose mais on tourne en rond ...
Oui, je comprends que le projet de loi va dans le sens d'une meilleure information des emprunteurs au moment de l'instruction du prêt.

Mais, comme d'habitude, votre député vous fait une réponse "pirouette" car il donne un semblant de réponse à une question qui n'est d'ailleurs pas posée.

La vrai question dans le cas de figure que vous exposez est :

" Peut-on changer d'assurance quand le crédit est mis à disposition ?"

Cdt ]]> Crédit immobilier Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?10124-R%C3%A9silier-assurance-emprunteur-chez-cr%C3%A9dit-foncier http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?10124-R%C3%A9silier-assurance-emprunteur-chez-cr%C3%A9dit-foncier Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/-5afaCT5un4/showthread.php Tue, 21 May 2013 07:13:22 GMT Bonjour,

Citation:
Envoyé par Keikey Voir le message
D'accord ! Mais votre réponse d'un prêt dont le taux est plus faible est-il valable pour n'importe quel montant - comparativement au prêt principal : JE veux dire dans mon cas, Le prêt principal le plus long est sur 20 ans avec un taux de 3.10%. LE prêt le plus court est sur 15 ans avec un taux de 2.80%. MAIS le montant empunté est le double de celui du prêt le plus long.
Quand on pratique comme je l'ai expliqué c'est à dire quand c'est l'échéance cible qui commande le reste des paramètres pour obtenir la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" c'est toujours valable.

Et, ainsi que déjà dit, dans cette façon de faire les durées et les montants sont calculés et non pas imposés. Rien ne dit donc que le montant du prêt court à 2,80% sera le double de celui du prêt long.

D'ailleurs, suivant ce principe rien ne dit non plus que la durée serait de 15 ans ni - suivant la hiérarchie des taux appliquée - que le taux serait de 2,80% (Par exemple si le durée calculée est de 12 ans au lieu de 15 ans, le taux serait peut-être de 2,70% au lieu de 2,80% ?)

Ceci étant, plus le taux du prêt est faible plus il est intéressant que ledit prêt soit le plus important possible et le plus long possible afin que - au contraire - le prêt le plus cher soit le plus faible possible et le plus court possible.

Citation:
De plus, durant les 15 premières années, pour le prêt à 3.80%, je ne rembourse que les intérêts car quand je fais un tableau d'amortissments, j'ai des amortissments négatifs !

Puisqu'à priori, le prêt gigogne n'est pas lissé, sans faire de calculs de quoi que ce soit, j'ai l'impression que le cas du prêt à palier pour ma situation, n'est pas favorable par rapport à un prêt classique à taux unique de 3.10% sur 20 ans.
Personnellement je m'interdis de pratiquer l'amortissement négatif.

A ce sujet je vous rappelle que cette technique conduit à une capitalisation mensuelle des intérêts ce qui est contraire à l'article 1154 du code civil.

Vote banque semble avoir des pratiques "à elle"; pour vérifier vos impressions je ne vois pas d'autre moyen que de lui demander des simulations.....mais je crains que le seul critère de comparaison qu'elle vous propose soit le coût du crédit simple.....autrement dit le moins pertinent des trois qui existent ?

Cdt ]]> Crédit immobilier Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?9109-Comment-r%C3%A9duire-le-co%C3%BBt-du-cr%C3%A9dit-avec-un-montage-en-%C3%A9ch%C3%A9ances-liss%C3%A9es http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?9109-Comment-r%C3%A9duire-le-co%C3%BBt-du-cr%C3%A9dit-avec-un-montage-en-%C3%A9ch%C3%A9ances-liss%C3%A9es Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/DZ9abGStkzQ/showthread.php Mon, 20 May 2013 13:20:51 GMT Bonjour,

C'est très probable depuis juillet 1979 que le loi existe mais je n'ai pas de références; il faudrait faires des recherches.

Cdt ]]> Crédit immobilier Aristide http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?15336-Quand-la-banque-perd-le-droit-aux-int%C3%A9r%C3%AAts-mise-au-point-sur-la-d%C3%A9ch%C3%A9ance-du-pr%C3%AAteur http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?15336-Quand-la-banque-perd-le-droit-aux-int%C3%A9r%C3%AAts-mise-au-point-sur-la-d%C3%A9ch%C3%A9ance-du-pr%C3%AAteur PTZ et rachat de crédit http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/vO1DqCi49U4/showthread.php Sun, 19 May 2013 18:15:37 GMT Donc le mieux serait de faire le rachat des frais hors PTZ, et de voir si la SG reagit pour les PTZ j'imagine ? Savez-vous si la SG a un historique de refus pour conserver des PTZ sans autres prets immo ?

Merci encore ]]> Prêt à taux zéro Lexbag http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21074-PTZ-et-rachat-de-cr%C3%A9dit http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?21074-PTZ-et-rachat-de-cr%C3%A9dit credit mutuel utilisateurs !! http://feedproxy.google.com/~r/banque/credit/~3/J0D4t-FnQ3Q/showthread.php Sat, 18 May 2013 17:21:14 GMT carrément ! carrément ! ]]> Crédit immobilier tontonkeke http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20963-credit-mutuel-utilisateurs-%21%21 http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?20963-credit-mutuel-utilisateurs-%21%21