アメリカ観察日記

住宅ローン額の基準って？

noreply@blogger.com (Chee) — Tue, 17 Jan 2012 02:20:00 +0000

もう一度、いくらくらいの家を買うつもりでいるかを検討しようと、世間一般での基準をおさらいすることにしました。
ほら、収入の何倍とか何パーセントとか。
でも実際のところ、調べたところで意見がバラバラでさっぱりわからないです。
住んでいる場所の家の価格と収入のバランスでも違うし、金利や税金でも左右されますし、家族構成、他のローンの残高、貯蓄や資産、みんな違いますものね。

Money under 30というブログを見ていたら、同じようなことが話題になっていました。

What Percentage of Income Can You Afford for Mortgage Payments?

New York Times、Seven New Rules for the First-Time Home Buyerという記事によると、

If you’re determined to be truly conservative, don’t spend more than about 35 percent of your pretax income on mortgage, property tax and home insurance payments. Bank of America, which adheres to the guidelines that Fannie Mae and Freddie Mac set, will let your total debt (including student and other loans) hit 45 percent of your pretax income, but no more.

た、高くない？パーセンテージ。
だってpretaxよ。truly conservative？わからない～！
待って待って！計算しやすいようにしてみますよ。
$100Kの収入として、35%だったら$35Kでしょ？月にすると$2917。
30年で5%のローンとすると、$450Kのローンを組んでしまっていいということになります。
20%の頭金を加えると、$540Ｋの家。
Bank of Americaは45%って。$660Kくらいの家もありになる。
無理でない？House poorまっしぐらでは？

逆に、Dave Ramseyというローンを抑える派の人によると、25 percent of your take-home income以下にしろと。
さて、また同じ条件で計算してみましょう。
税率や他の支払いやリタイアメントプランなどの条件によって違うと思いますが、70%くらいがtake-home incomeになるとしましょう。
とすると、月$1458が家に使えます。もちろんproperty taxやinsurance含めてです。
となると$250Kくらいの家が妥当と。
仮に80%がtake-home incomeとしても、月$1667だから、$300Kくらい。
仮に60%がtake-home incomeだと、月$1250だから、$200K以下。

こっちの方が現実的に思うのですが、このブログに投稿されている意見を読んでいると、こっちの安全な方の計算に否定的な人が多い！

確かに都市によってはこの予算は厳しいですよね。
First-time Home buyersがなかなか買えなくて、ずっとequityができず、家賃も上がり続ければ、それはそれで困る。
う～ん。
しっかし、この基準の違いで、買うべき家の価格がものすごく違いますよねえ。

もしかして、今でもみんな銀行が許すローンを最大に組んでしまっているのでしょうか？

自宅はやっぱり安全な資産？

noreply@blogger.com (Chee) — Thu, 29 Dec 2011 16:24:00 +0000

いよいよアメリカ生活に戻るとなり、いろいろなことが空想では済まなくなってきました。

家を買うにはいいタイミングだというのは感じるのですが、実際のところ、どのくらいまでのローンが通るのかもわからないので、この辺に住めばいいだろうという見当以外は何も決められません。

相変わらず、ＭＡの治安のいいところは差し押さえもほとんどなく、ある場合は簡単に手を出せるようなコンディションではなさそうです。普通にＭＬＳに出ているようなのでも、あまり売買の動きがないです。価格だけはじわりじわりと下がっているんですけれど。
私たちが住みたいと思っているエリアでは、価格やサイズを無視しても10軒くらいしか売りに出ていないです。その中でまあこれなら検討の価値あるかな～なんてのは１軒。

春まで待てば、もっと出てくるのでしょうかねえ？

この数年の様子を見ていると、どうもそんな気もしないんですよね～。
気がついたのは、外観が整っていて間取りも変じゃない家は、数ヶ月から半年くらいの売り出し期間ののち、５～１０％の値下げして、売れているようです。単なる古屋なのに高すぎるのは売れていません。
それでもそのまま粘るってことは、ボストン郊外、ある意味安定しているんでしょうか？
単に非現実的な年寄りが多いだけ？

それにしても、条件の合う家がほんっとない。
実際に、ネットでＭＡの不動産フォーラムを見ていると、同じような意見を言っている人がたくさんいます。
需要はあるけど供給は低い。いや。供給はあるけれど、質が悪く価格は不適正。
だから買う人がいない。これってどういう調整がされるんですかね？

こんななので、中途半端な家を安く買うよりも、ちょっと頑張って需要を満たす家を買う方が賢いのかな～なんて考えちゃったりもします。

どうしても住みたいエリアに条件の合う物件が無い場合、不動産エージェントに、買いたい人がいます！って広告を出してもらったりできるんですかね？

Censusのホームページが楽しくなった

noreply@blogger.com (Chee) — Fri, 23 Dec 2011 18:55:00 +0000

今日、久しぶりになんとなくCensus（国勢調査）のホームページを見てみたら、リニューアルされていました。

http://www.census.gov

ちょうど数日前に変わったようです。
なんというか、以前よりも見やすくなったというよりも、楽しい感じになった感じです。
右上に最新の経済データ。「ふ～ん」って感じの情報も見られるInteractive Map。
シンプルにまとまり、必要な情報を探しやすくなりました。

私のブログを投資の参考になさる方もいらっしゃるようですが、アメリカの場合は本当に地域ごとにえらい差があります。
私のはあくまでもマサチューセッツの個人的な視点として見ていただいて、こういった政府のページでエリアごとの情報を集めると、より具体的なアメリカの実情が見えてくると思います。

私個人的にはこんなレポートは面白いと思いました。
Lynda Laughlin, family demographer from the U.S. Census Bureau, Discusses Child Care arrangements in the 21st Century
http://www.census.gov/newsroom/cspan/childcare.html

アメリカの母親たちはみんな子どもを預けて働いているんでしょ？というイメージがあるようですけれど、現実的にはそうでもない、そういった需要はあるもののそんなに簡単じゃないことがこのデータから読めます。

6歳以下の子どものいるうちで、母親が働いているのは６４％。85年の５４％から大して上がっていません。
父親が子育て主体になっているPreschoolersの割合は、１８％。これも85年は１６％ですからほどんど横ばいです。託児のコストは上がり、おじいちゃんおばあちゃんの役割も重要なのもわかります。

アメリカだって、やはり母親の就職事情は厳しいです。
今回私たちは、おばあちゃん（夫の母）がときどきベビーシッターをやってくれるというのと、夫の会社がわりとwork/life balanceの改善に努めるようにしているということで期待をしていますが、どうなることやら。。。

人生の不思議なタイミング

noreply@blogger.com (Chee) — Wed, 14 Dec 2011 05:32:00 +0000

まだ30代の私が言うのもなんですけれど、人生ってどうなるかホントわからないですね。
流れていくしかない。
もっと若いうちは無理してみたり、つっぱって（死語？）みたりするけれどねえ。
わっけわから～ん！
もう何と言うか。。。人間万事塞翁が馬、出たとこ勝負としか言いようが。。。
流れていくしかない。

なんとなく思うのは、後悔は無いなと。
結局、若いうちにアメリカに行ったおかげでいい仕事の経験もできましたし、（もし私があのまま日本で研究職についていたらどうだったんだろう？とは今でも時々思います。）、まさかの日本行きで子どももできました。
私の親に、孫たちが小さくてまとわりついてくるような最高の時期を日本で見てもらうことができましたし、日本の手厚い育児支援の恩恵も受けました。
おだやかで優しい日本人の国民性から、多くを学ぶこともできました。

あ、ついでに円高で得しました～。

夫と言っているのは、もし私たちがあのままボストンで暮らしていたら、その後の人生で、なんとなく日本に未練を残したままだったかもしれない、ってことです。
今は夫婦ともに未練ないです。後悔ないです。

そしてやっと2度目の永住権を取ることができました。早ければ1月中にも帰国です。
私はこのままアメリカ市民になろうと思っています。
面白いことに、また私たちにとって最高のタイミングになるんじゃないかという気がしています。

だって金利が低いまま住宅価格は下がったでしょ。
マサチューセッツ州の保険や教育支援は、私たちがいた頃よりも改善の方向に向かっています。
アメリカ全体を見ても、最悪は通り過ぎた感じがします。

個人的にびっくりなのは、ちょうどのタイミングで夫の祖母が高齢のために車を手離すことになったんです。
その車は数年前に祖母の息子たち、すなわち夫の父とその兄弟が祖母にプレゼントとして贈ったもので、まだマイルも低くとってもいい状態の車なんです。そこにちょうど良い買い手の私たちが帰国と。

孫＆ひ孫価格、現金特価で譲ってもらえることになりました。

ありがた～い！

売る方もちょっともったいないかな～なんて感情もあるようでしたし、私たちもちょうど、帰国してすぐに車が無いと面倒だねえなんて言っていたので、お互いに問題も解決！

親戚や友人の多い地域に住んで、なんとなくの流れで暮らすのって、一見簡単そうで難しい「贅沢」なのかもしれません。

帰ったら、一生懸命子育てして、仕事して、アメリカに貢献したいと心から思います。

通信費を抑える計画

noreply@blogger.com (Chee) — Sat, 26 Nov 2011 22:29:00 +0000

目まぐるしく変化する通信技術。それに伴い料金も変化。
ついていくのが大変です。

我が家の場合は、基本的に携帯電話の使用頻度が低く、テレビや映画もあまり観ず、ゲームにも興味がなく、普通にＰＣでインターネット使っていればほとんどが事足ります。だから、通信費にお金をかけすぎたくない！

しかし現実的には携帯無しでは暮らせませんよね。家にも電話回線は必要でしょうし、リビングに映像のエンターテイメントが無い生活も寂しいです。
さてどうしよう？
私なりに調査してみました。

携帯電話に関しては、Virginのプリペイドがいいかと思っています。web、data、messaging、e-mailがunlimitedで、300 minのanytime minutesがついて、月$35。Sprintと同じネットワークだそうで、私たちの行動範囲の中では困ることもなさそうです。うちは電話の機種にこだわりも無いので、韓国メーカーの＄100もしないのでオッケーでしょう。壊れてもダメージ小さいです。2台で月$70ですからファミリープランよりも安いですし、プリペイドなので子どもがいたずらしても困ることはないです。

問題はここ。どうもボストン郊外では、ハイスピードインターネットはComcast〔ケーブル）とVerizon（電話）の2択になってしまうエリアがほとんどらしいんですね。

でもまあ、どちらもお得なBundle（セット）契約があるようです。
ただComcastの方は、基本的にケーブルＴＶが抱き合わせのセットになるので、VoIP電話をつけると、TV+Internet+VoIPの３つセットになり、一番安いの(15Mbps)で月$99です。
TVいらないバラ売りにすると15Mbpsで$30、電話が$30で月$60。

VerizonのFiOSというFiber Opticの回線は、インターネット（15Mbps）とVoIPだけのセットで月$70のがあります。なぜかインターネット（25Mbps）でも月$75なので、それならこっちの方がいいかな。
これとRoku($49.99)やSmart TVなんかを選ぶのが快適かもしれません。
ただね～。このサービスは住む場所によっては無いんです。一応、私が希望している市には来ているようなんですけれど、住所にもよりますし、たぶんコンドによっては無いとかもあるでしょうから。

FiOSが無いとなると、ＤＳＬになってしまいます。それでも＄50くらいかかるのが納得いかない。。。
そうなるとケーブルの方がいいかな～なんてなります。

でもまあ携帯2台、自宅電話、快適なインターネット＆ＴＶ環境で、月$150切ればまあまあでしょうか？

Property Tax Rateが高いところに住む価値

noreply@blogger.com (Chee) — Fri, 04 Nov 2011 22:31:00 +0000

自分たちの好みや利便性や家の価格帯を元に、大体住みたいエリアが絞れてきた我が家ですが、そこから更に学校のプログラムや評判、周辺環境の詳細を見ていくうちに、「ちょっと不便でも、ちょっと高くてもこっちがいいかなあ。」みたいなのが出てきました。

皆さん、家選びの時ってこんな感じでしょうか？笑

私たちが元々考えていたのは、まあまあ商業施設もビジネスもあり、人口も2万人以上ある市で、電車の駅も便利なところにあり、住んでいる層も幅広く、住みやすそうなところです。
学校は、まあまあってところです。特に良くも悪くもなし。

今、もうひとつ考えている市はもう少し小さな市で、スーパーも隣の市になってしまうようなところです。まあ2マイル程度で行けますが。　ダウンタウンのはずれに電車も止まりますが、すぐ近くに住んでいない限り、歩いていけるほど便利ではなさそうです。
割りと裕福なエリアで、治安はものすごく良く、学区はレベルの高いＭＡの中でもトップの方です。プログラムも、私たちの求めているものに近いです。

そんなところ、うちみたいなのは高くて住めなそうでしょう？

ところが、家の価格は同じくらいなんです。いや、後者の方がちょっと安くて質はいいです。

だったらこっち、って思いますよね。
ところが問題がひとつ。
ここの市はproperty taxが高いのです。２％近いです。
もうひとつは１％をちょっと超える程度ですから、結構な差です。

これをどう捉えるか。
ひとつは、うちみたいに子供がいて、公立学校に送るのであれば、安いtuitionと見なすことができるということ。
１％多い分を2人の子供で割ればどうってことない、とも言えます。

あと、この高いproperty taxのせいで、いい住環境が維持されているという事実。
払う覚悟のある人しか住まないので。。。

私は後者かなあ。
夫はわからないけれど。

MA州の不動産相続ルール

noreply@blogger.com (Chee) — Thu, 27 Oct 2011 02:05:00 +0000

前からちょっと気になっていた「私たちにもトラストが必要か？」の疑問。

よく聞くのは、一度プロベート（検認裁判）に入ってしまうとえらい時間も費用もかかるので、トラストを作った方が良い、というご意見。

しかし、実際に私がＭＡの義両親に聞くと、なんとなく反応が違うんです。普通は要らないよ～的な感じで。
だから、これもまた州によって法律や適用される額やルールが違うんじゃないか？と気になっていました。

でも何となく面倒で、まだよく調べていません。
まあ、私たちの場合持ち家も無いし、銀行や証券に関しては、Payable on DeathとかTransfer on Deathとかでいいですから、プロベートの対象になる財産自体が無い！というお気楽さのせいかな？

たまたま今日見ていたら、The Massachusetts Real Estate Blogという弁護士さんのブログの方に、ＭＡの基本ルールが詳しく書いてありました。　自分自身への覚書も兼ねて、ここにリンクをつけておきます。
ＭＡ以外の方は、ご自身がお住まいの州の方法をちゃんと調べてくださいね。

Death and Taxes: Estate Sales & Probate Issues In Massachusetts Real Estate Practice

どうやら、ＭＡで普通に、夫婦で家を買う場合であれば、"tenants by the entirety"というのにすればいいようです。
"joint tenancy"の夫婦版のようで、この形で保有していれば、どちらかが亡くなっても、プロベートを避けて残った方に所有権が移ります。借金を残して亡くなってしまったとしても、もう1人に債務がなければ、不動産は守られるようです。

遺言が無い場合のルールは、なんと来年1月からルール変更があるようです。
今までは、子供がいる夫婦の場合、残った配偶者と子供に分配されていたものが、どうやら基本、全部配偶者に行くようになったようです。詳しいことは複雑なので、MA州のUniform Probate Codeで調べてくださいね。

そうそう。相続税に関しては、毎年変わるから要注意ですよね。でも最近は控除額がかなり上がっていますでしょう？
その控除額以上でなければ、そんなに心配しなくてもいい？

ふ～む。　
これを読む限りでは、貧乏な我が家の場合は、とりあえず自宅を買うときに"tenants by the entirety"にしといて、あとはWillの作成くらいでいいような。。。　その後、投資物件とかを買うようになってから、トラストとか考えればいいような。。。

東京でのビザの申請方法が変わった。

noreply@blogger.com (Chee) — Mon, 17 Oct 2011 02:54:00 +0000

が～ん。
日本での永住権の申請方法が、変わったんですね。。。8月15日から。
詳しくは政府のサイトを見てください。

というわけで、帰国にまだまだ時間がかかりそうです～。

ショック～！
ですが、人間万事塞翁が馬。

ちょっと焦り気味だったので、このくらいの方が丁度いいのかもしれない。
と気持ちを切り替えます。

な～んて、またずっと日本にいたりして。笑

小さいlocal banksはどう？

noreply@blogger.com (Chee) — Wed, 12 Oct 2011 03:38:00 +0000

最近、大手銀行のサービスや評判があまり良くないですよね。なんだかいろいろ手数料が上がったりするようで。
これから自宅購入というイベントに合わせて、一度整理整頓ししたいと思っています。

どこでローンを組むか。どこに貯金するか。保険やエステートプランはどうするか。

まだ調べ始めなのですが、見ていると、ローカルな銀行も意外といいんじゃないかと思えてきました。
なんとかsavings bankとか、地域の名前がついているようなやつです。

アカウントのfeeやminimum balanceは大手よりも低い場合が多いですし、checkも無料とか、ATMのfeeも、SUM Programに入っていれば無料とか、どこのATMでもreimburseしてくれるとか、小さい銀行でもそれほど困ることが無さそうです。

中には、first-time home buyer向けのレート低め設定モーゲージがあるところもありますし、保険やエステートプランのサービスがあるところもあります。
で、思ったのですが、複数のサービスを同じ銀行にする利点ってありますか？
小さいローカル銀行の方が、顧客を大切にするとか、何か有利なことってありますか？

それともモーゲージや保険って、ブローカーを通した方がいいのでしょうか？

私としては、もちろん一番お得なのがいいですが、多少の差で安心感や利便性が増すのなら、サービスのいいところを選びたいという気持ちがあります。
小さなローカル銀行の経験談を聞かせてくださ～い。
ボストン周辺の方（特にSouth shore)で経験がある方、どこがいいとかあったら教えてください。

あと、バンカメみたいな全国にある超大手ではなくて、MAの辺でまあまあ大きい銀行ってありますよね。
SovereignとかCitizensとかEasternとか。そのあたりの情報も知りたいです。

自分でもこれから調査してみます！

追加：
PBSにマサチューセッツのローカルバンクの例が出ていました。
Should Consumers Move Their Money From Megabanks to Smaller Banks?

15-year fixedも悪くない？

noreply@blogger.com (Chee) — Sat, 24 Sep 2011 04:56:00 +0000

来年こそはアメリカ帰国＆自宅購入をしたい我が家。
だいたい住みたい場所の候補は決まってきたものの、どのくらいの予算でどんな家を買うかを考え中です。

というのはですね。
何年保有するつもりか。
というのが、自宅を決めるうえで大きいからです。

この低金利ですから、30-year fixed mortgageも魅力ですが、長期のローンというのは、principalの支払い割合が増えるのは後半ですよね。
わかりやすいように、実際にキリのいい価格を想定してみますね。
家の購入価格が$250,000だったとしますでしょう？
で、頭金が２０％、借り入れ額は$200,000です。
30-year fixed mortgageを4.5%で借りたとすると、月々の支払いは$1,013。
最初の支払いのprincipal分は$263で、interestが$750です。
最初の5年で支払うprincipalの総額は$17,684、購入価格の7.1%です。
ってことは、仮に5年後に住宅価値が現在と同じとすると、equityは27.1%です。
まだまだ先は長いって感じません？
ここまでで頭金を含めて、支払った総額（手数料を除く）は、$110,802。

ちなみに10年後で見てみると、
principalは$39,821、15.9%。ここまでのequityは、35.9%で、支払い総額は、$171,640です。

以前は10年も家を所有していれば、家の価値自体がかなり上がるから、それがequityに加算されると、長期ローンで買っても十分元取れるっていう感覚だったと思うのですよ。
でも、今はそれほどは期待できない状況です。特に次の5年10年間は。

となると、それほど長い期間保有しないなら、できるだけ安い金利で借りた方がいいってことになります。
もし、5/1 ARMで、最初の5年間を3%で借りられたとすれば、$56,964、22.8%のprincipalが払えます。7.1%と較べると随分良くありませんか？
5年後、リセットしてたとえレートが上がったとしても、上限がありますから、そのまま30年保有し続けないで10年以下くらいの保有なら、結局のところ30-year fixedよりも安く済んでしまいます。そのまま保有でも、十分なcreditもequityもあれば、またいいレートにリファイナンスできるかもしれません。

そんなわけで、我が家としては、生涯そこにいるつもりでも満足できるのにするか、まあ初めてだから、1回は引っ越すことを想定するかで、買いたい家の価格も違ってきてしまうのです。引越しの多いアメリカ人の性質を考えると、ARMも悪くないのかな？なんて。

30-year fixedにして置いて、いつも余分にprincipal支払いをするって方法もありますよね。
確かバブル中は、15-year fixedとの金利差がそれほどなかったから、だったらそれでもいいかって思っていたんですよ。
ところが、最近みたら、15-year fixed、随分レート下がっていません？
また同じ計算してみますね。

15-year fixed mortgageを3.5%で借りたとすると、月々の支払いは$1,430。
最初の支払いのprincipal分は$846で、interestが$583です。
だいぶ効率いい感じがしません？

最初の5年で支払うprincipalの総額は$55,413、購入価格の22.2%、equityは42.2%です。
頭金を含めて、支払った総額（手数料を除く）は、$135,786。
30-year fixedと$24,984の支払い差で、$37,729のequity差ができるわけですから、5年間で$12,745お得です。

10年後は、
principalは$121,406、48.6%。ここまでのequityは、68.6%で、支払い総額は、$221,572です。
$49,932の支払い差で、$81,585のequity差ができるわけですから、10年間で$31,653お得です。

ね。もしこの支払い差に耐えられる家計だとすると、悪くないでしょう？
しかも、15年後は払い切ってしまうんですから。
銀行にお金置いておいてもね～、なんていう人にもありではないでしょうか？
もちろん、さらに家の価値が下がってしまったり、災害にあったりしてしまえば、折角頑張って入れたお金がパーになってしまうというリスクはありますけれど。

この辺のことを書いている記事がないかと調べたら、ありました。

Should You Switch to a 15-Year Mortgage?

15年は住むつもりで15-year fixedってのもいいかな？
払い切ってこどもたちが大学に入るまでの家と割り切って。
だって、そこであとまだ15年ローンが残っていたら、それからやっとprincipal支払いが加速するのだったら、もったいなくて引っ越せなくなりそう。

バンカメ、差し押さえ加速

noreply@blogger.com (Chee) — Wed, 14 Sep 2011 00:59:00 +0000

CNBCのDiana Olick氏の不動産ブログ、Realty Checkより。

Huge Surge in Bank of America Foreclosures

Bank of Americaのnotices of default、つまり差し押さえプロセスの最初の段階に当たる、差し押さえ勧告が、8月に前の月から２００％増加したという内容です。主に増えているのは差し押さえを裁判所を通さないでやる州だそうです。

去年の8月は、あのrobo-signingスキャンダルの前だったので、記録的な差し押さえ件数だったわけです。
ニュースでは、あたかも今年は差し押さえが激減したかのようなことを、ついこの前まで言っていましたが、実はその辺りの数字との比較で言っていたのです。

ところがごく最近は、robo-signingの件がほぼ落ち着いてきて、また増えてきているのではと。
しかし基本的に、8月は差し押さえが多くなる月だそうで、これが一時的なものなのかどうかはまだわからないとのこと。

もし、超大手のBank of Americaがこれからどんどん差し押さえを加速させるとなると、他の銀行も、価格が押し下げられる前に手離そうと、すぐに後を追う可能性があるとの指摘をしています。

そういえば最近のニュースで、NY州のようなjudicial州では、何十年分の在庫があるというのをやっていましたね。MAは実はnon-judicial州なのですが、プロセスが遅いのでやはり5年以上の在庫があるとのことでした。

まだまだ価格調整は続くのではないでしょうか？

しかしながら、我が家はおそらく来年前半くらいに家を買うつもりです。
一度帰国したら、もういろいろ進めていくつもりです。
catching a falling knifeになるのも嫌なんですけれどね～。

ボストン郊外の場合、観察する限りでは、だいたいリスト価格がピークの２０～２５％落ちくらいで、実際の売買価格はそこから５％～１０％下げたところって感じですかね。
私が目をつけている町（やっぱり親の近くの方にします）のローカル新聞を見ていたら、この夏で子供の転入が増えたので、先生を増やすとかいうニュースも出ているくらいなので、金利も低いし、これ以上は望めないと割り切ろうと考えています。

自宅もアパートのユニットも買うのはどうか。

noreply@blogger.com (Chee) — Mon, 05 Sep 2011 03:13:00 +0000

ここ最近、ちょっとボストンまでの通勤は大変な市の中には、コンドが随分安くなってる場所があることに気がつきました。

どのくらい下がったのかっていうと、売買記録とか見ていると2004年の半額近くになってるんです。
もちろんボロい建物で、差し押さえ物件だらけのもあるけれど、そうでなくて80年代くらいの建物で、管理もよさげな感じのものでもそんなのがあるんです。

ボストン通勤圏外までいけば、キャッシュフロー出ますね～。
どうやらここまで下がったのはこの１，２年くらいみたいです。

確かに人気の市とかでないので、多少治安の問題はあるんですけれどね。
私の経験では、都市通勤圏外は、田舎過ぎて、スラムみたいな怖さはないです。
単にブルーカラーっぽくって、荒っぽいだけって感じ。
私たちが見ている市は、夫が高校生の時にピザのデリバリーのバイトをやったことがあるところで、すごく良く知っているところです。高校生がピザのデリバリーをやれるくらいだから、怖くないでしょ？
お店に、行っちゃいけないと言われてるエリアは、ごく一角だったそうです。

古い町で、ダウンタウンはあのBack to the Futureの街並みを彷彿とさせ、その周りにはビクトリアンのお屋敷（ボロボロになっていたり、アパートになっていたりするけれど）、がたくさんあり、一見ゴージャスな町なのも気に入ってます。
ボストンまで出られなくても、近隣にビジネスパークやブルーカラー系の仕事場はたくさんあるので、便利だし、需要は十分ありそうです。
でも高校の入り口にMetal Detectorがあるそうな。汗　だから自分たちではあんまり住みたくないです。

いや。ここまでこの町が安くなるとは思わなかったです。
一時期は、州外に投資物件を買おうかとも思いましたけれど、良く知っている場所で成り立つならそれでいいです。
自分たちの家の予算を低めに設定して、その分で投資物件を買う。

無理と思っていたMAでも、キャッシュフロー生活できる時が来たのか～！
通勤さえ我慢すれば～！＾＾；

本当は、自分で何でもやればさらにいいと思うのですが、やはり小さな子どもいるので、なんというかあまり直接テナントとやりとりをしたくないんですよね。変な逆恨みとかあっても嫌だし。
そんなんでは大家失格と言う人もおられるかもしれませんが、管理会社を通したいです。一戸建てはメンテナンス費用が高くつきそうなので、アパートのユニットくらいから始めるのはどうかと考えています。安いのは、＄５０Kくらいからありますから。

どう思います？
また、アパートのユニットを投資用に買う場合の注意点みたいなのがあったら聞かせてください。

不動産査定が価格を下げる

noreply@blogger.com (Chee) — Sat, 27 Aug 2011 21:42:00 +0000

住宅バブルの時、価格が不自然なくらいつり上がってしまった理由のひとつが、appraisal、不動産査定でしたよね。
ローンを組むのに、銀行だってその物件の価値がわからないと、万が一のときに取り返せませんから、査定するわけです。
もちろん査定は、訓練された有資格者で、近隣の売買データを元にあとは経験も含め、冷静になされないといけないものです。

しかし、バブル中は、その査定屋、appraiserの中には故意に吊り上げてしまう人もいたらしいですし、故意とまではいかなくても、周りの高値で売れた物件と比較して、もっと価値あってもいいんじゃない？というノリの中で、やや膨らましすぎる傾向はあったようなんですよね。自分は嫌でも、そういうプレッシャーがあったそうで。
それで、銀行は貸しすぎたし、人は借りすぎたしで、現在に至ると。

で、そのappraisal、最近はどうなっているのか。
Reutersにこんな記事が出ていました。

U.S. housing faces extra drag - low appraisals

現在、銀行の貸し出しは厳しくなって、しっかりと査定に基づいて、貸し出し上限が決められると。
だから、それ以上の価格での売買となると、誰かがその差額を持たなければいけない。そのために、売買が成立しないケースが増えている。

この過去3ヶ月、９％のRealtorが、査定が低かったことにより不成立したと報告、１３％が、査定が売り出し価格より低いために、価格の再交渉をしたと報告した、と。

記事の後半は、いかに査定屋さんの商売が厳しくなっているかです。査定手数料が下がっちゃったらしいのね。
生き残りのためには、査定の数をこなさないといけなくなり、今度は査定の質が下がってしまう傾向があると。
それも価格押し下げの原因になっているとか。

なるほどね。
そりゃもちろん買い手からしてみたら、この低迷気味の市場で、なんで価値より金出す？って思いますもん。
売り手が素直に値下げしたらいいじゃん。

でも売る側からしてみたら、買いたいなら金出せよってところなのでしょうね。
そんで銀行は、うちはもう必要以上に貸さないよ、あんたらで交渉し直しなよと。

私も買いたいエリアの様子を観察しているけれど、価格が見合っているやつはちゃんと売れているんですよね。
見合っていないのは、いつまでも売れてない。
固定資産税を払う時は、高すぎる！っていうくせに、売るときだけ高くして～なんておかしいじゃん。

そういえば、私が見ているエリア、ここのところ急に差し押さえが増えてきています。
なんだなんだ？と思ったら、こんな記事がありました。

Foreclosures hit yearly high in Massachusetts

MA州の差し押さえプロセス終了した件数が、5月から6月にかけて４２％増。新たに差し押さえプロセスに入る件数も倍増。
まだ底ではないだろうと。

MA州は差し押さえに時間が最もかかる州のひとつなんですけれど、徐々に動きが出てきている気がします。ショートセールも増えているようですし。
たぶんね。
経済的に割と安定している州だから、銀行の方も様子見というか、そんなに焦って売りさばかなくてもいいやってのがあったのではないでしょうか。同じMAでも、治安が悪いエリアでは、がんがん差し押さえが出て、価格が下がっています。
別に、そこの人たちばかりが払えないわけではないと思うんですよね。もう少しちゃんとしたエリアでも、払えない人はたくさんいるはず。でも、局所的に差し押さえだらけの街がある。

想像ですが、「もうここは早く手離せ。」と決めると一気にそのエリアのプロセスが進むのではないですかね？
とうとうミドルクラスな街でも、差し押さえやショートセールの動きが活発になってきたのでは？
たとえば、もうそろそろピークの3割落ち以上のところは、手離せ！とか。
想像ですけれど。

今の低金利をどう利用しよう？

noreply@blogger.com (Chee) — Wed, 24 Aug 2011 05:22:00 +0000

F Friesさんの記事、「リファイナンスしようかな」に刺激されて、これから初めての家を買う予定の私も、今の低金利をうまく利用できるのか、自分なりに考えてみました。

仮に、30年固定金利が5％で、5年固定変動金利のが3％だったとします。20％の頭金で借りるとします。

するとですね。
最初の5年間に後者の方の支払いが低い分、セーブできる額は家の価格の約5.5％。

つまり、その分を返済に充てれば、エクイティがそれだけ余分にできるってことです。

その上、金利が低いということは、principalの支払い割合も大きいわけです。
5年後、30年固定の方は約6.5％のprincipalが返済されるのに対し、5年固定の方は8.9%返済できます。
上のセーブ分を合わせると、かなりの差でしょう？
だったら5年固定の変動でいいじゃん！と一瞬思います。

しか～し。

現実には、5年以内に売却してまた購入すれば、いろいろ手数料がかかってしまいます。

最初からその予定がある人なら、その経費はいずれにせよかかるわけですから、5年固定の方が圧倒的にお得ですよね。
そうでないなら、その時の不動産市場と金利に賭けをするようなものですから、どうかな～といったところです。

私は、余裕で払い切れる借入額なら、5年後の変動に賭けてもいいと思います。だってその時点で金利が低くて市場が安定していれば勝ちですし、そうでなければ、またrefiかprepaymentで調整すればいいんですもん。

でもやっぱり長期保有となると固定がいいです。後半戦になった時のprincipal返済割合が大きいから。
いろんなシナリオをいじってみましたが、20年以上保有なら、総支払額とエクイティを総合して比較した時に、５％の30年固定金利を打ち破るのはなかなか難しいです。

何年保有するか、何年で払いきりたいか、または払いきりたくないか、その後どのくらいの価格の物件に移るか、どのくらい資金に余裕があるか、といったことを入れると、月々の支払いだけでは見えないものがたくさんありますね～。

リモデル費と交通費と母親拘束時間

noreply@blogger.com (Chee) — Mon, 15 Aug 2011 05:25:00 +0000

今日は、だいたいのリモデリングコストを調べてみました。
と言っても、diy networkのこのサイトや、適当にインターネットで調べてみただけです。

http://www.costestimator.com/diy/categories.jsp

それぞれの州や地方によって、パーミットの手続きや費用から、ユニオンの強さや賃金が大きく違うと思いますし、自分がどのくらい関わり汗を流すか、どんな材料をどこで買うかというのがあるので、こういった見積もりは難しいのですが。。。

まあ、MAの小さな年寄りじみた家で、外も中もアップデートしないとね～というのだと、自分でできることはやっても、心地の良い今時のmove-in状態にするには、やはり＄５０K近くかかると見ていた方がいいかもです。設備も古くて、leadやアスベストの問題もあると、もっとかかるかもしれません。良い材質や高級ブランドの設備なら、もっとかかります。

キリがないですよね。

前にも書きましたけれど、なんかボストンの周りの家を見ていると、この辺の価格がリスティング価格に反映されていないところがあるんですよね。バブル中からここ数年で、かなりリモデルされている家でも、明らかに何十年も同じだろ～という家でも、価格が同じくらい。
しかも、リモデルされている家の方が、この不況で今すぐ手離したいオーラが出ている！

モノの価格って、売主の心理、買い手の心理で、こうも違うもんかな～と、つくづく思います。
こう経済が不安定だと、何がいくらってのも定めにくいですよね。きっと、こういう時がベストなバーゲン探し期なのでしょう。

と、いうわけで。
私の思うバーゲンとは。。。

まず、上記のでいったらリモデル済みのやつね。
それで、＄５０Kセーブしたと思って。

で、次。前から言うように、交通費。
ボストンの地下鉄を通勤に使えれば、定期は大人1人月＄６０！あとは、家族で車1台あればいいです。
アメリカだと、駅前だから家が高いとか安いとかって感覚がなくて、むしろ離れた静かなエリアの方が高かったりするじゃないですか？
だったら迷わず公共交通に近いところを選ぶ！
そういうのも、私くらいの世代の、便利な方が好き～というアーバンな人たちにとっては、おいしいと思うんですよ。
わたしはね。これは家の価格に換算すると、＄５０K以上の価値があると思うんです。
毎月、数百ドルはセーブできるでしょう？
仕事はもちろん、博物館も美術館も、街散策も、空港も電車でいけるんですもん。
そんな暮らしの方が文化的に楽しいしね！

それから、学校やちょっとした買い物に徒歩やチャリで行けるという立地条件。
これは母親の時間節約になるでしょう？
プライスレス～なんだけれど、そうねえ。これも＄３０Kくらいの価値をあげよう！（適当）

で、そんなところは家が小さいという件も、考えようだと思うんですよね。
大きい家に生活のクオリティを感じる人もいるかもしれませんが、我が家はどちらかというと、コンパクトながら快適で楽しくおしゃれという方が好きです。　だだっ広くて安っぽいより、コンパクトで洗練されている方が好き。
しかもそういう方が、メンテナンスコストも低いし、エネルギー消費も少ないです。これに＄３０Kの価値あり！

つまり同じ価格の家でも、

A)　全体のリノベーションが必要、1人1台車必要、母親タクシードライバー化、だだっ広くエネルギー食う。

B）　リノベーション済み、交通費めちゃくちゃ節約、母親の時間節約分稼げる、低光熱費。

なわけですよ。

B)　が＄１６０Kくらい価値が高いじゃないですか！

ちょっと言い方を変えましょう。
仮に、＄３００Kの家だとしますでしょう？
B)を買えば、＄１４０Kで買ったようなもん！

ボストン圏でも場所によっては、南部や中西部と生活コスト変わらなくなるかも。（え？違う？）

政府も大家に？

noreply@blogger.com (Chee) — Thu, 11 Aug 2011 08:28:00 +0000

これ読みました？

APより
Gov't considers turning foreclosures into rentals

どうやら、Fannie Mae、Freddie Mac、FHAなんかが抱える差し押さえ物件、２４８，０００軒のうち、売りに出ているのはたったの７０，０００軒。　まだまだ今後、差し押さえ物件は増える予定だそうで。

売っても損、抱え込んでも損。
だったらいっそ、政府が大家になってみる？って案がでてきたらしい。
前にもこの話はあったんだけれど、また出てきました。

以前よりも本格的に不況が深刻になってきたし、今は賃貸物件の需要が増えるとともに、家賃が上昇しているでしょう？
このままでは、困窮者は増えるのみ。真剣に考えてみようってなってきたのかも。

記事によると、住宅バブル後以来、賃貸者は300万世帯も増えたらしいですからね。
ここからさらに、２０１５年までにあと３００万世帯増えるかもと！

ここから引用。

A federal "request for information" released Wednesday included an option for previous homeowners to rent out the homes or for current renters to lease to own. Private investors could also be allowed to manage the rental properties.

Officials are also mulling whether to only implement the program in areas hit hardest by foreclosures and in those with high demand for rental housing, such as Arizona and Florida.

The homes include single-family homes and condominiums. The deadline for responses is Sept. 15.

これは注視しておきたいです。
ちなみに、これがそのRFIのリンクです。

http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=360

だってさ～。これって、大家さんにとっても大きいでしょう？
もし。もしもですよ。このせいで、全国section8化したらどうします？家賃が下がったらどうします？

逆に、ひょっとしたら新しいプログラムが出てきて、これから家を買う人や投資家にとって大チャンスになるかもしれない。

先日の記事のコメントから、少し調べてみたのですが、どうやら最近は、pre-foreclosure short saleというのも増えてきているらしいです。もう下手にdistressed 物件を抱えたくない、これ以上の損失は出したくないっていう心理になってきているってことですかね？

FixerとMove-in Condition

noreply@blogger.com (Chee) — Sun, 07 Aug 2011 06:00:00 +0000

どっちがいいんでしょう？

ボストン周辺は、Move-in Conditionが少ないです。

家自体が安くて切ったり貼ったりしやすい、良く言えば手入れが簡単そうな家、悪く言えばクッキーカッターの地域の方が、今時のデザインに改装されていたり、見た目は小奇麗で使いやすそうな家が多いですよね。古いって言っても70年代80年代程度だし。南部や西部の方はそういう家が多いでしょう？

北東部はそうは行きませんよね。
遠目には、どっしりとして建築的にも美しい家が多いけれど、近くで見ると、どっひゃ～！お化け屋敷？みたいなコンディションのもたくさんですよね。そこに、年寄りが何十年も昔の内装や設備のまま住んでいるパターンが多すぎ。

そのくせ、MLSに売りに出ている価格は、そこそこ改装してあるのとそんな変わらない！
売る気がないのかしら？
Testing the waterってやつ？

Boston Real Estate Now
Testing the water and trailing the market

だったらそこそこ改装してあるのの方がいいですよね？
数は少ないので、選べないですが無いこともないです。

私が見ているエリアだと、たとえば1997年くらいの価格から、2004年頃に倍で売れて、そこそこ設備のアップグレードや改装はして、今、ピークの２５％落ちくらいの価格で売りに出ているようなのがときどきあります。
子どもがいる感じの家だと、とりあえずはそのままでもどうにかなるかな？くらいのコンディションだったりします。

仮にどっかの年寄りが手離すボロい家があったとしても、かなり安くないと買う気になれません。
屋根直して、床直して、台所と風呂場なおして、暖房直して、lead paintの安全確保して、ダサい壁やキャビネット取って。。。賃金も高めな北東部でこれやったら、相当なお金がかかりますよね。また古い建物の保存にうるさいMAで、パーミットを取ったり、工事中の保険を探したり、面倒なことがたくさん発生することでしょう。

自分でやるにしても、小さい子どもを見ながらやれる作業は限界がありますよね。
入居前に一気に直すという手もありますが、そうすれば、まとまった資金も必要になります。
家を買うのにすでにたくさんのお金がかかるわけですからねえ。
それでも十分安いから頑張る！と思える価格でないとなあ。＄１００K安いとか。

うちだけではないと思うんですよ。こういう風に感じるの。

She wants to trade up, but can’t find anything decent under $600,000

何十年もそのままの人たちが急に直して売るとも思えない。
近所の家はちょっと前に高く売れたから、自分ちもこのくらいするはず！と思い込んでいる人も多いから、なかなか下げない。
そして売れない。

面白いことに、じゃあそこそこ直している家は飛ぶように売れているかというとそうでもないみたいなんですよね。
たとえば、1年前くらいに今の売値よりも＄１００Kくらい安く買って、改装して売りに出ているようなのもたまにあるんです。
きっと差し押さえをフリップしたんじゃないでしょうか？でももう元取れないだろうなあというくらい価格を下げて、まだ売れ残っていたりします。

あ。そういうのを買えばいいのか！？

家は買いにくくなっている？

noreply@blogger.com (Chee) — Tue, 02 Aug 2011 01:51:00 +0000

いくつか気になる記事を紹介します。

まずはこれね。

Reuters
Analysis: Mortgage tax break eyed to help cut debt

モーゲージ金利分の税金控除が赤字削減のために目をつけられているって話。

この話、1年くらい前からときどきニュースに出ていますよね。そしてまた出ています。
記事によると、2009年度は３５million世帯が約$100 billion税金控除しているそうです。

なんと去年12月に出た案は、代わりに金利の１２％のタックスクレジットにしようと。しかもローン額＄５００Kまでの限度つきで。

inmanのこの記事にはもうちょっと具体的に書いてあります。
12% mortgage interest tax credit eyed
可能性としては、まずhome equity loanやsecond homeが控除の対象外になるんじゃないかと。
州税の控除も無くなる可能性あり。

確かにね～。このinterest deduction、収入が高くて、持ち家も高い人の方が効果が大きいですよね。
だって、家が＄１００Kとかの地域で、もともと収入が低くて税金あんまり払っていないような人だったら、standard deductionの方が大きい場合だってあるでしょう？

クレジットにした方がフェアかも？　現在の＄1millionの限度もちょっと高すぎる感じもあるかな？

でもこれをやったところで、きっと増税分なんて何十ビリオンドル程度ですよね。。。その効果よりも、これで「interest deductionが無いなら、レントの方が得！」と言い出す人が増えて、住宅市場に余計に悪影響を与えそう。
実際にはその人にはほとんど影響が無くてもね。

私の何となくの勘なんですけれど、この案、そのうち実際に通っちゃうような気がします。根拠は。。。
なんとなく。ニュースの雰囲気。
ちなみに私は、こうやってルールが急に変わる可能性のあるものに期待しすぎないように注意して計画を立てます。

次はこれ。
Columbus dispatchより。
Federal rules no boost to condominium industry

FHAのコンドの融資ガイドラインが厳しくなって、コンドフィーを払っていないユニットが多かったり、レントになっているユニットが多かったり、新しいコンドで売れ残りが多かったり、投資目的のユニットばかりだったり、HOAの予算が十分でなかったりすると、ダメだとなったようです。つまり、バイヤーは買える能力があっても、コンドがちゃんとしていないとダメ。

The Massachusetts Real Estate Law Blogのこの記事に具体的に出ています。
FHA Stays In Condominium Game With Issuance Of Revised Lending Guidelines

４０％のコンドのモーゲージはFHAだそうです。低価格帯のコンドだと７０－８０％。
頭金３．５％でいいFHAが厳しくなれば、また買えない人が増えますね。
それに、管理の悪いコンドは余計に売れなくなるわけです。
これはすでに住んで、ちゃんとローンを支払っている人には痛いでしょう。
コンドを買う場合も、しっかりチェックしないとですね！

もうひとつ。
もう、すでにダウンペイメントが多く必要になっているとは思いますが、もう完全に２０％がスタンダードになる可能性もあるというニュース。

Chicago Tribuneから
The down-payment hurdle

どうやら、the Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act of 2010の中で、qualified residential mortgage（QRM）というのを、定義づけたいらしいんです。
ほら、あの銀行がモーゲージ証券化するとき、５％のリスク取りなさいよっていうルールができたじゃない？
その中で、FHAやVAは対象外ですっていうのと、あとQRMならリスクが少ないからその対象外でいいですよ、というのがあるんです。
だけれど何がQRMかが決まっていないらしいんですよね。
それで、やっぱりそれならダウンペイメント２０％は必要条件でしょうと。

でもそうなると今度は、ますます頭金３．５％からのFHAに流れるんじゃないかという懸念もあるようです。
そうしたら、FHAも５％は頭金が必要になるだろうと。

なんか、頭金をしっかり持っていない人には、どんどん買いにくい環境になっていません？
実際はどうなんでしょう？

ドル安、変な感じ

noreply@blogger.com (Chee) — Wed, 27 Jul 2011 03:11:00 +0000

まさか1ドル77円台にまでなるとはねえ。
$100Kが780万円以下ってことでしょう？衝撃だわ～。

一体どうなるのかしらね。
ニュースによると、MAでは、去年と比較すると住宅販売件数がかなり落ちているらしいです。中間価格も。
もっとも、去年はTax creditがありましたからね。
それに加え、今年はこの夏の住宅が売れるべき時期に、このdebt ceiling問題で消費者が不安になっているというのもあるようです。雇用が安定しているDCでさえ同じような現象がおきているという記事も読みました。
住宅価格が高いエリアも買い時という感じがします。

しかし、融資の方はどうなんでしょうね。
厳しいですか？
うちはこのドル安を利用させていただきます。

10月になるとFannieとFreddieのConforming loan limitが下げられるらしいですね～。
これも住宅価格が高いエリアにはインパクトがあることでしょう。
まあ寒い地方は、今から冬にかけて急に価格が上がることもないですし、のんびり準備します。

お土地柄と不動産投資

noreply@blogger.com (Chee) — Thu, 21 Jul 2011 05:16:00 +0000

ブログを通して、アメリカで実際に家を買われている方、不動産投資をしている方のお話を聞くようになってから、本当にその土地の条件によって、考え方がえらい違うな～というのを感じます。

条件も、産業、交通環境、住宅のスタイル、貧富の差、安全性、学校システム、法律、税金、災害、歴史。。。と、本当に場所によってぜんぜん違うわけですから、当然、需要も価格も比較がしようがないんですよね。
結局のところ、そこの地域に関わってはじめてその感覚がわかるみたいなところがあります。

やっぱりボストンを見ている限りでは、フリップをがんがんやって流行りの内装にしたところでウケるという土地でもなさそうだし、大家業をやるにしても、かなり前から保有でもしていない限り、まだ厳しそうです。それに、家が安い土地ではよくある１戸建ての賃貸物件がすごく少ないです。何か需要と見合わない理由があるんでしょうね。

ですから、他の土地での不動産投資というのも考えてもみたりしたのですが、最近は、ボストンにはボストンのやり方があるんだろうと考え直しています。

つまり、需要の安定した場所、広さに制限のある土地に価値がある場所で、建築的にもしっかりした物件を高くてもいいから買う。もちろん無理のない範囲で。そんで短期のアプリシエーション期待ではなくて、自分の老後資金の貯金箱と思って使う。
自宅用だから金利も低いし、面倒なテナントとのやりとりも必要ない。古い家だから、メンテナンスは大変だけれど、利便性と経済力を楽しみながらの長期保有の後、大抵の場合は価格が上がっているから損はない。

ある意味、東京的よね。建物が古くなっても価値が下がらないってのは違いますけれど。
ニューヨーク、シカゴ、DC、サンフランシスコ、シアトルなんかもこんなんじゃないでしょうか？

災害は少ないし、街は比較的キレイだし、大都市としては安全だし、大学、医療、テクノロジー、金融、一通り強いし、ボストンはお買い得都市かも？？

郊外チャイナタウン

noreply@blogger.com (Chee) — Wed, 13 Jul 2011 04:01:00 +0000

まだアメリカ帰国準備段階に入ったばかり、おそらく第一段階としては、向こうの実家にお世話になる我が家には先の話ですが、住む場所として気になるところがあります。
それは、大都市の周辺には大抵あると思いますが、昔からあるチャイナタウンでなくて、ちょっと郊外にあるチャイナタウン化しているエリア。
ボストンの場合は、南側の郊外にあります。北側にも少し増えてきている場所があるかな。
郊外と言っても、地下鉄の上で便利なロケーションなんですよね。

治安は悪くないけれど、もともとのワーキングクラスな雰囲気があるために、比較的安かったりする。
実際はgentrificationしていて、もともとのロケーションの良さがあるから、今後も大規模な開発計画が結構立てられている。
ってことは、将来の需要や資産価値の上昇も見込める。
学校は悪くはないけれど、まあ良くも無いってところかな。Asianが多いからか、Mathのスコアは良かったりして今後改善していくかも？

みたいなとこのことを話しています。

前にもちょっと話したかもしれませんが、子どもを連れて住む場所を選ぶのに、高校を出るまで住む場所として選ぶか、その間に1回引越しが入ると想定するかで、作戦が変わってきます。

我が家は最近は、お年頃になる前（次の10年くらい）とその後は切り離そうかと話しています。
小さいうちは、都市部に近いところで、いろんな人に触れながら、また都市の文化や文化施設を利用し、大きな選択肢の広いスクールシステムの中で、自由に育ってもらい、そこからまた子どもの性格や成長に合わせて考えようと。

都市部の方が需要が安定しているから、将来売って動くにもいいでしょうし。
人口が１、２万人もいないような市は、かえって当たり外れが大きいと思うんですよね。学校にしても、通勤や資産価値にしても。

こんな作戦を実行している方いらっしゃいますか？

通信費、人生充実度

noreply@blogger.com (Chee) — Tue, 28 Jun 2011 22:30:00 +0000

ここのところ、とても忙しくて更新できませんでした。
本気でいろいろやることや調べものがあると、インターネットを使う頻度がいつもの半分以下になります。
直接電話をかけてのやりとりばかり。アポを取って出かけて人の話を聞きに行き、図書館や本屋に行くこともいつもの３倍くらいでした。聞いたことや思いついたことを記すのにも手帳に手書き。

こういう生活をしてみると、アナログで一見面倒なことをしているように見えるけれど、実は効率がすごくいいことに気がつきます。
人と人のつながりで入る情報ですからねえ。目的達成に早いです。
インターネットなんて、補助的な使い方で十分なんじゃん？と思います。

でも、世間はどんどん新しいものが出てくる。
ここが悩ましい。

私も夫も、どうも携帯でインターネットというのが苦手で、道具ごとに目的を分けたい人たちなので、新しいものを買ってもいなければ、まだ興味が湧いていませんが、内向的な家族なので、アメリカに戻ったら、ある程度、お家で充実するための快適な通信環境を整えたいと思っています。

一般的な子どもがいる家庭。
アメリカのいまどきの家庭は、どのくらいの通信環境なんでしょうか？
まさかみんなiphoneやipad持っているとか？？
月にかかる費用って？

まあ、みんなそれぞれと思いますけれど。

災害とか汚染とか犯罪とか

noreply@blogger.com (Chee) — Thu, 02 Jun 2011 03:07:00 +0000

ここのところ、なんか規模の大きな災害の話ばかりですね。
それでも、私たち人類、前向いて頑張っていきましょうとしか言いようがありません。

トルネードなんてあまり聞かないMAも被害にあったようで、びっくりです。
どのくらいの頻度で起こるのか、調べているうちに、偶然こんなサイトをみつけました。

homefacts.com

全米の市のデモグラフィック、災害や犯罪（者も）、空気の質、水、土壌汚染（となりうるビジネスや施設も）など、さまざまな情報を一度に見ることができます。　私が知っている場所をいくつか入れてみましたが、だいたいそんなもんかなという数字が出てきているので、参考に使えそうです。

トルネードの被害にあったSpringfield, MA。
ちょっと貧しいところだという認識はありましたが、データを見ると、ああやっぱりそうかという感じです。
人が亡くなるようなトルネードも１０年に１度くらい発生しているようです。
今後、いい方向に行くことを願います。

ガレージが無い家が多い

noreply@blogger.com (Chee) — Tue, 31 May 2011 22:03:00 +0000

まあ、ボストン市内やごく近隣の市の２ファミリーや３ファミリーが多いような地域は、ガレージ無くても仕方が無いですよ。
でもなぜ、郊外の家もガレージが無い家が多いのでしょう。

古い時代の家が多いから仕方が無いのかもしれないけれど、雪が降る地方で無いのは面倒です。
払って落ちるような雪ならいいんですけれど、凍りついたみたくなると面倒なんですよね。

だいたいガレージがあるのは、７０年代後半以降の大型化してからの家。
McMansionなんかは必要以上の大きさのガレージがついていたりする。
でもこういう家って、だいたい町の中心から離れているのよね。そもそも高いし。

６０年代から７０年代にありがちなraised ranchの場合はあったりなかったり。あっても、半地下部分の一部を１台分のガレージにしているようなのが多いかな。つまり居住空間を使っているから、それはそれで微妙。
この手の家も、MAにしては新しい部類に入るので、歩ける場所にないことが多いんです。
この時代のコンドも、だいたい外に普通に駐車場があるだけで、建物の下に入れられるようなのは少ないですね。

それ以前のでいうと、戦後にポコポコ建ったような1000sf~1200sfくらいののranchやcapeに小さな１台分のガレージが横にくっついたようなのがよくありますね。こういった家は、古い市街のすぐ外側なんかに集中していることが多いです。うちなんか、こんなのでもいいかな？なんて思うのですが、古臭いまま何十年も改装されていないような家が多いので、安くても中途半端すぎる気がしてしまうんですよね。お金かけて直したところで、限界がありそうで。

我が家にとって現実的なのは、まあまあ手入れされたもっと古い時代のcolonialとかの家で、あとから横にガレージを建てたか、昔からある倉庫か馬小屋みたいなのをガレージに使っているようなのかな。こういう家は駅やメインストリートに近いことも多いので、条件に合うんです。家も大き過ぎず小さ過ぎず、丁度いいくらいです。
でもね。ガレージ付は数が少ない！

ちょっと調べたら、ガレージを建てようとすると＄３０Kくらいかかるみたいですね。。。そもそも古い町並みのところで許可が取れるのかも自信なし。
もうガレージは諦めるしかないのだろうか。

保険と安心感（＝幸せ感？）

noreply@blogger.com (Chee) — Thu, 26 May 2011 09:06:00 +0000

人生何があるかわからない。
だからといって、不必要にネガティヴになるのもアホらしいし、ポジティヴ通り越して、やけくそみたいなのもなんだし。
まったく、今回の震災で学ぶことは多かったです。

私と夫は、若かりし頃、どちらかというと後者でした。失うものが少なすぎだったので。笑
よく今まで大丈夫だったな～。健康でよかった。

でも子供ができたので、いろんな設定を整えたいと考えています。
特に、帰国して家を買ったら、キッチリしたいところです。大丈夫かなあ。

今のところ夫は会社を通した保険には入っていますし、日本の健康保険の内容はまあまあです。
個人的にも掛け捨てで、日本の目が飛び出るような請求もない医療費をカバーするものに入っています。
さらには日本は子育て支援で、東京都の区部は子供の医療費は無料です。

これはですね。すごい安心感です。
はっきり言って、幸せ感アップ↑です。

アメリカに帰る上で、私が一番心配しているのはそこです。
企業で働いている限り、まあ医療保険はあるでしょうから、心配しすぎも良くないですが、なんとなく常に「大丈夫なのか？何がカバーされるんだ？請求書の内容あってんのか？」と、ヒヤヒヤする医療制度って怖いです。

皆さんご存知と思いますが、MA州は２００６年の終わりから、ObamaCareに非常に近いことをやっています。
私たちは会社の保険に入っていましたし、２００７年から日本に来てしまったので、現地での実体験はないのですが、試しに私たちがこの制度を使うと家族でいくらかかるのかを調べたことがあります。

３段階くらいのレベルがあるのですが、ちゃんと必要なカバーがあるまあまあの保険だと、月１５００ドルくらいです。

は？でしょ？それまでは、みんなが加入できていいことだ～くらいに思っていたのが、これで問題が見えてきました。

だって結局ディスカウントで加入できるのは、低～中所得の人だけなんですもん。しかも収入設定低めですから、ボストン圏の多くの現実的な中間層はそれを超えてしまいます。

この記事に書いてありますけれどね。（しかもたぶん記事では一番安い保険の価格で書いてある）
5 painful health-care lessons from Massachusetts

それでいて、保険に加入しないと罰金。
その罰金を払ってでも加入しない若者も多いとか。
結局のところ、貧乏な人ほど負担が極端に少なく、中間層が苦労する仕組みではないですか。
フルタイムで働いて企業の保険に入るよりも、わざとパートで働いて州のプランを利用するというケースもあるそうな。
全国的に実施する場合、かなり改善が必要なプランのような気がしています。

そんな中、突然知ったのですが、Vermont州が、カナダのようにsingle payerの制度にしようという動きがあるようです。
まだ詳しいことは、情報を集めているところなので私からは何も説明できませんが、Washington Postのこの説明がわりとわかりやすかったです。
Vermont closing in on single payer

Vermontって一度仕事で行きましたけれど、好きです。
寒いし牛臭いけれど、紅葉はゴージャスで、銃を持っている人だらけでもとっても平和。
なんか人がいるんだかいないんだかの無防備な店がたくさんです。
確か、健康度でもトップの方の州ですよね。

詳しい方の意見をぜひ聞きたいです～。