Toruńskie Nieruchomości

Relacja z targów mieszkaniowych

2011-04-07T07:12:00.000-07:00

W dniach 26-27 marca 2011 roku uczestniczyłem w już kolejnej edycji targów "Od działki po dom" oraz "Invest-Tor", organizowane przez miejską spółkę Targi Toruńskie. Większość stoisk była zajęta przez te same instytucje jak rok i dwa lata temu:

- deweloperzy sprzedający mieszkania w Toruniu i domki pod Toruniem:

- pośrednicy nieruchomości

- banki reklamujące kredyty hipoteczne

- handlowcy i producenci oferujący materiały budowlane i wykończeniowe

- samorządy i inne instytucje budżetowe reklamujące nieruchomości jakie mają na sprzedaż

W porównaniu z poprzednimi latami, wydaje mi się że wzrosła obecność banków - wiosna przyniosła kolejną odsłonę odwilży kredytowej. Banki szukają klientów by ulokować rosnące nadwyżki finansowe w bezpieczny i zyskowny sposób.

Oferta deweloperska części spółek się wyczerpuje - Marbud kończy Osiedle Sztuk Pięknych przy Fałata/Broniewskiego, MSM już sprzedało mieszkania w inwestycjach na Bydgoskim Przedmieściu a Osiedle Centrum przy ul. Podchorążych budowane przez GM Dom, jest na ukończeniu. W najbliższych latach toruńscy deweloperzy będą musieli rozpocząć większe inwestycje w nowych lokalizacjach, jeśli rynek pierwotny ma zachować dotychczasowy poziom ilości oddawanych mieszkań.

Co do cen, wydaje mi się że w związku z kurczeniem się oferty w centrum miasta, ceny na rynku pierwotnym w ciągu ostatniego roku nieznacznie wzrosły i kształtują się na poziomie ok. 5 tys zł brutto za metr. Wyjątkiem jest inwestycja Domu Pomorskiego przy ul. Krasińskiego, gdzie można kupić mieszkanie już od 4,5 tys brutto za metr.

W Toruniu i okolicach pojawiają się projekty deweloperskie innych, mniejszych firm, w tym także mi wcześniej nie znanych, chociażby z Bydgoszczy. Ich projekty dotyczą niewielkich inwestycji od kilku do kilkudziesięciu mieszkań tak więc mogą rozejść się bardzo szybko. Trudno też znaleźć bardziej dokładne dane o cenach, standardzie czy rozkładach pomieszczeń w internecie, trzeba metodą tradycyjną dzwonić i umawiać się na spotkania z każdym inwestorem po kolei.

Proponuję zachować ostrożność w przypadku kupowania lokalu od nieznanej firmy. Jeśli nie zabezpieczymy odpowiednio naszych roszczeń w umowie deweloperskiej czy wpisem do hipoteki gruntu, możemy zostać z kredytem hipotecznym do spłaty i bez mieszkania. Jak firmy nie znamy, lepiej zapłacić kilkaset złotych na metrze więcej ale płatność uiścić dopiero jak mieszkanie będzie wybudowane.

Sytuacja na toruńskim rynku nieruchomości - aktualizacja

2010-07-15T07:06:00.000-07:00

Obserwując rozwój rynku w Toruniu przez ostatnie około 8 lat, przyznaję że jest to obecnie rynek zdecydowanie bardziej dojrzały, tak pod względem obszerności jak i różnorodności oferty mieszkaniowej.

Proces dojrzewania nie następował jednak systematycznie, jak ktoś mógłby się spodziewać. Sam wyróżniłbym kilka okresów:

1. Okres spokojnego wzrostu cen na rynku z podobną ilością i jakością lokali na sprzedaż w podobnych cenach - lata 2002-2004.

2. Przyspieszenie wzrostu cen przy podaży mieszkań nie nadążającej za popytem - lata 2005-2007. W tym okresie prawie wszystkie lokalizacje rynku pierwotnego w Toruniu i okolicach rozchodziły się jak ciepłe bułeczki. Na rynku wtórnym w miarę ciekawe lokale były sprzedawane bardzo szybko, mniej ciekawe też znajdywały nabywców a dłużej pozostawały tylko plewy. Prawie nie było możliwości negocjacji cen ze sprzedającymi.

3. Okres niepewności u schyłku boomu - rok 2008. Ceny przestały rosnąć, ale sprzedający nie chcieli się z tym pogodzić. Prawdopodobnie około dwukrotnie zwiększyła się ilość lokali szukająca nowych nabywców. Zawierano niewiele transakcji, trwało oczekiwanie, w którą stronę pójdzie rynek.

4. Regeneracja i nowy punkt równowagi - rok 2009. Wreszcie sprzedający i kupujący doszli do konsensusu. Wygrali kupujący a ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły o 10-15% w porównaniu z rokiem 2007 ze średnio ok. 5 tys. zł do ok. 4200-4300 zł. Na rynku pierwotnym deweloperzy zaczęli wyraźniej dywersyfikować cenowo ofertę na lokale w centrum i na przedmieściach/na lewym brzegu Wisły. Ceny w centrum spadły o ok. 10% z 5500 zł brutto do ok. 4800-4900 zł brutto oraz poza centrum z ok. 4300-4500 zł brutto do ok. 3500-4000 brutto.

Większość ze zniżek cen na rynku pierwotnym wynikała nie z obniżenia marż przez deweloperów a ze spadku kosztów budowy (materiałów i robocizny podwykonawców) wskutek schłodzenia koniunktury gospodarczej. Nastąpiło zacieśnienie polityki kredytowej banków. Za znaczną część popytu odpowiadał rządowy program "Rodzina na swoim".

5. Budowanie nowego trendu wzrostowego o wahaniach cen w granicach stopy inflacji - rok 2010+. Niektórzy deweloperzy podnieśli ceny lokali w centrum o kilka procent w reakcji na kurczącą się ofertę rynku pierwotnego (GM DOM, Budlex), na rynek zaczęli powracać mniejsi gracze, wchodzić nowi. Na rynku wtórnym oferta jest bardzo bogata/obszerna ilościowo jak i pod względem widełek cenowych, szczególnie jeśli chodzi o starsze lokale z lat 1960-1989. Za znaczną część popytu nadal odpowiada program "Rodzina na swoim".

Biorąc powyższe szacunki pod uwagę, sądzę, że teraz jest dobry czas na szukanie mieszkania. Ceny są nadal widocznie poniżej szczytów z 2007 czy 2008 roku a sprzedawcy nadal chętni na udzielanie rabatów dla zdecydowanych klientów (niestety nie dotyczy mieszkań od deweloperów o najlepszym usytuowaniu w budynku i małych metrażach). W przypadku mieszkań na rynku wtórnym w starszych blokach, można dostać nawet kilkanaście procent rabatu od ceny początkowo oferowanej.

Do tego należy dodać ustabilizowanie się sytuacji w bankach, które ponownie chętnie kredytują zakupy mieszkań oraz zdecydowały się na obniżenie marż i prowizji. Oferta bankowa nadal nie jest tak atrakcyjna jak w roku 2007-2008 ale jest jej bardzo bliska.

Za rok lub dwa prawdopodobnie ceny lokali zmienią się średnio tylko o kilka procent, więc jeśli w tej chwili na rynku nie widzimy nic w naszym guście, można spokojnie szukać i czekać a uzbierany wkład własny lokować na atrakcyjnych lokatach na ok. 5%, co prawdopodobnie będzie przewyższać zmianę cen mieszkań.

Ogłoszenie sprzedaży nowego mieszkania przy ul. Krasińskiego 36

2010-04-08T15:39:00.000-07:00

OGŁOSZENIE ARCHIWALNE (NIEAKTUALNE)

Korzystając z okazji pragnę zamieścić własne ogłoszenie sprzedaży ekspektatywy na mieszkanie 3-pokojowe budowane przez Młodzieżową Spółdzielnię Mieszkaniową (MSM) w Toruniu. Na blogu w przyszłości nie planuję więcej tego typu działań. Zamieszczone informacje mają wyłącznie charakter informacyjny.

Oto planowany rozkład mieszkania:

Mieszkanie w nowej inwestycji MSM przy ul. Krasińskiego 36 we wschodniej części Bydgoskimego Przedmiescia. Nieruchomość położona dosłownie kwadrans pieszo od centrum toruńskiej Starówki, kilka minut za siedzibą banku BZ WBK. Blisko do szkół i popularnych sklepów (Polomarket, Biedronka, Żabka itp.). Jednocześnie idealne warunki mieszkaniowe charakterystyczne dla terenów poza centrum, tzn. w oddali od ulicy (skądinąd mało ruchliwej), w pobliżu rozległych obszarów zieleni (Park Bydgoski).

Lokalizacja szczegółowa mieszkania - na 4tym piętrze w 5-cio piętrowym bloku zapewnia prywatność, widok z okien góruje nad okolicznymi budynkami, co zapewnia właściwe nasłonecznienie. Wystawa jest południowo-wschodnia. Duży balkon/taras (11m2), estetycznie zabudowany w dolnej połowie, zachęci do kąpieli słonecznych i delektowania się dobrą pogodą bez wychodzenia z mieszkania. Winda od parkingu podziemnego po ostatnie piętro. Funkcjonalny rozkład mieszkania: oddzielna kuchnia, 2 średnie pokoje i 1 duży z wyjściem na taras.

W cenie podstawowe wykończenie lokalu (mozaika parkietowa w pokojach, płytki mrozoodporne na balkonie/tarasie, "biały montaż" w łazience i kuchni, kuchenka elektryczna, drzwi wewnętrzne do wszystkich pomieszczeń. Możliwość zmiany rozkładu ścianek działowych w mieszkaniu do około końca czerwca jako że blok jest nadal w budowie. Możliwość rezygnacji z w/w elementów wykończenia w całości lub w części. Wówczas Spółdzielnia po zakończeniu i rozliczeniu budowy, zwraca nawet kilkanaście tys. zł wg kosztorysu zaniechanych prac a pieniądze można wykorzystać na wykończenie wg własnego pomysłu. Planowany termin oddania mieszkania to 10 sierpnia 2011 r.

Cesja ekspektatywy odbywać się będzie u notariusza w Toruniu. Koszt całkowity cesji to ok. 700 zł i jest ponoszony przez nabywcę.

Ogłoszenie bezpośrednie. Więcej szczegółów na spotkaniu albo podczas rozmowy telefonicznej. Nr tel. 663-969-192. Cena całkowita mieszkania 335 tys zł brutto (4885 zł / m2). Jest to jedna z najniższych stawek za mieszkania w centrum. Biorąc pod uwagę, że oferty deweloperów są dość przebrane, najciekawsze mieszkania sprzedano albo ich ceny dochodzą do 5.300 brutto w stanie deweloperskim, to ta oferta bije na głowę konkurencję. Sam chętnie zatrzymałbym to mieszkanie dla siebie, ale do sprzedaży zmuszają mnie okoliczności losowe.

Jest możliwość dokupienia miejsca postojowego w garażu podziemnym w cenie 18 tys. zł brutto czyli bardzo tanio jak na nowe inwestycje w Toruniu (mam umowę na miejsce postojowe).

Elewacja budynku jest planowana w kolorze jasnozielonym, natomiast balkony murowane mają być dodatkowo obłożone materiałem imitującym drewno mahoniowe. Jest możliwość za dopłatą zamontować okna dwukolorowe (dowolny kolor od wewnątrz, biały na zewnątrz).

Poniżej pozostałe zdjęcia dot. mieszkania i jego lokalizacji:

Czwarte piętro po prawej stronie wizualizacji

Blok oznaczony na zielono. Od góry (północy) ul. Mickiewicza a od dołu (południa) Krasińskiego.

Ulotka informacyjna MSM-u.

Mieszkanie nr 30.

Wyświetl większą mapę

Więcej informacji n.t. wykończenia:

"Budynek 6-cio kondygnacyjny z jedną klatką schodową. W klatce nowoczesna winda do poziomu piwnic i podziemnych miejsc postojowych - monitorowanych z możliwością podglądu w mieszkaniu.

Ściany zewnętrzne przewiduje się wykonać z pustaków ceramicznych typu Porotherm, ponadstandardowe ocieplenie budynku wpływające na zmniejszenie kosztów jego utrzymania. Okna PCV wyposażone w nawietrzniki higrosterowane w ramach okiennych.

Duże balkony i komórki lokatorskie zlokalizowane w części piwnicznej w cenie mieszkania. Na balkonach płytki antypoślizgowe mrozoodporne.

Docelowo budynek będzie ogrodzony, brama wjazdowa na pilota. Podgrzewane dojście do budynku, podesty klatek schodowych i zjazd do parkingu podziemnego.
Teren w pełni zagospodarowany zielenią. W nieruchomości plac zabaw, śmietnik, zewnętrzne oświetlenie terenu, miejsca postojowe, również dla niepełnosprawnych."

Źródło: Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa

Ogłoszenie bezpośrednie. Więcej szczegółów na spotkaniu albo podczas rozmowy telefonicznej. Nr tel. 663-969-192.

Pytania można też podawać w komentarzach poniżej.

OGŁOSZENIE NIEAKTUALNE

Nowy most w Toruniu - galeria

2010-03-30T01:09:00.000-07:00

Podczas Targów Budownictwa, organizowanych 13-14 marca, można było oglądać makietę przyszłego mostu przez Wisłę, jaki powstanie poprzez przedłużenie na południe ul. Wschodniej. Poniżej zamieszczam najciekawsze ujęcia.

<- Most widziany od północnego - zachodu (od strony skrzyżowania Wschodniej z Żółkiewskiego)

Most od strony lewego brzegu Wisły ->

<- Dojazd do Mostu od strony Osiedla Rudak i ul. Rypińskiej

Widok z lotu ptaka od strony Osiedla Rudak ->

<- Od ulicy Wschodniej, trasa na most pod wiaduktem, Szosa Lubicka poprowadzona górą.

I jak Wam się podoba? Czy most rzeczywiście ułatwi życie mieszkańcom, tak jak się tego spodziewają?

Rynek nieruchomości w Toruniu przez pryzmat ilości ofert sprzedaży

2010-03-28T13:04:00.000-07:00

Niecały rok temu sprawdziłem, ile ofert sprzedaży mieszkań w Toruniu jest zamieszczonych na największych polskich portalach. Powtórnej kontroli dokonałem dzisiaj a różnica jest przedstawiona w poniższej tabeli:

Najprostszy wniosek jest taki, że ilość ofert w ciągu 11 miesięcy wzrosła i to sporo (22%). Pytanie: jaka jest tego przyczyna? Czy więcej lokali czeka na nabywców, czy po prostu sprzedający i obsługujące ich agencje bardziej się reklamują?

Prawda może leżeć pośrodku. Na pewno w czasie, kiedy mieszkania się słabo sprzedają, rośnie rynek ofertowy, tak by przyspieszyć transakcję. Także w czasie boomu niektóre oferty rozchodziły się prawie po znajomych. Teraz znajomi mogą nie kupić i trzeba się ogłosić. Mniej osób jest zainteresowanych mieszkaniami po obecnych cenach i sprzedają się głównie oferty tzw. zmotywowanych sprzedawców albo realnie myślących, gotowych zejść z ceną.

Myślę, że rynek się na tyle ustabilizował, jest na tyle dużo chętnych do sprzedaży ale i do kupna (o ile spadną ceny) że możemy w najbliższych latach doświadczyć wieloletniego okresu utrzymania realnych stawek za metr na podobnym poziomie, czyli zmian o nie więcej jak inflacja która obecnie wynosi ok. 3% rocznie.

Jaki jest wniosek dla kupującego przy realizacji takiej prognozy? Nie warto się spieszyć z zakupem. Warto się targować i szukać lokum, które pod każdym względem nam odpowiada i w którym gotowi jesteśmy spędzić długie lata życia.

Jaka jest sugestia dla sprzedających? Nie opłaca się trzymać pustego mieszkania i pokrywania rachunków. Ceny nie będą już galopować. Należy zdecydować się na wynajem posiadanego lokum albo nieco zejść z ceny i intensywnie szukać nabywcy. W ten sposób najlepiej wykorzystamy nasze zasoby i ochronimy nasz majątek przed realnym spadkiem wartości oraz ujemnymi przepływami pieniężnymi.

Jeśli posiadamy mieszkania pod wynajem albo jesteśmy najemcami, nasze stawki odstępnego tak samo ulegną długotrwałej stabilizacji. Wzrost podaży mieszkań pod wynajem i niż demograficzny objawiający się mniejszą ilością studentów, skutecznie blokuje stawki przed wzrostami. Dochodzi nawet do korekt cen w przypadku ofert o najniższym i najwyższym standardzie.

Targi Budownictwa i Mieszkaniowe: Od Działki po Dom 2010

2010-03-13T14:18:00.000-08:00

Dzisiaj o godzinie 10:00 rozpoczęły się tegoroczne tagi, organizowane przez Targi Toruńskie w Centrum Targowym "Park", na których można było spotkać się w jednym miejscu z wieloma deweloperami, przedstawicielami agencji nieruchomości, producentami i dystrybutorami materiałów budowlanych. Mnie jednak najbardziej interesowała oferta deweloperów, których na toruńskim rynku powoli przybywa.

Na targach kupiłem bilet jako pierwszy, byłem na miejscu jeszcze przed otwarciem. Zaraz po wejściu, odwiedziłem stoisko Marbudu, na którym można było co nieco dowiedzieć się o postępach budowy Osiedla Sztuk Pięknych. W tej chwili stan surowy sięga już stropu 3-ciej kondygnacji. Wiele mieszkań jest już ponoć sprzedanych, ale nadal oferta jest dość bogata. Ceny w największym budynku Quatro Tower, kształtują się w granicach 4800-5000 zł brutto, zależnie od kondygnacji (im wyżej, tym drożej) i powierzchni (im więcej, tym taniej). W położonych w głębi działki budynkach "Ulmus" C, D i E, jest sporo drożej, od 5000 do 5900 zł brutto. Termin oddania mieszkań w w/w obiektach jest planowany na listopad / grudzień 2010.

Na zdjęciu wizualizacja Osiedla Sztuk Pięknych, budynek Quatro Tower, źródło: http://www.sztukpieknych.pl/

Nieopodal znajdowało się także stoisko Grabowskich (GM Dom), jednego z głównych konkurentów Marbudu. W tej chwili jest w sprzedaży budynek E (od stycznia 2010), położony na Osiedlu Sobieskiego. Jest to obiekt 5-kondygnacyjny, z kilkudziesięciometrowymi tarasami na piątym piętrze. Mieszkania są sprzedawane w cenach ok. 4900-5300 zł brutto, im wyżej, tym drożej. Piąte piętro jest już jednak sprzedane.

Wizualizacja osiedla przy ul. Sobieskiego, źródło: http://gmdom.pl

W samym centrum hali targowej (chyba najdroższa lokalizacja), znajdowało się stoisko Budlexu. W tej chwili w sprzedaży jest głównie Osiedle Winnica, nowy blok powstający na miejscu budynków z czerwonej cegły, jeszcze niedawno stojących przy Szosie Lubickiej i osłaniających pozostałe obiekty Osiedla. Na parterze mają powstać lokale użytkowe, natomiast powyżej - regularne mieszkania, ze sporymi balkonami od strony południowej. W ofercie są lokale już od 32 m2 i w cenach ok. 5000-5200 zł brutto za metr. Na stronie Budlexu jest podane, ze osoby, które dokonają rezerwacji mieszkań podczas targów i podpiszą umowę do końca kwietnia, mogą liczyć na specjalne rabaty.

Osiedle Winnica, źródło: http://www.budlex.pl

W prawym, dalszym rogu hali a więc w chyba tańszej lokalizacji, znalazłem stoisko dewelopera Calor. Firma ta zajmuje się ciepłownictwem jako podstawową działalnością. Od kilku lat działa jako deweloper i od tego czasu sprzedała już kilka ładnych jak na Toruń obiektów. Ich cechą wspólną jest ponadnormatywna energooszczędność osiągnięta dzięki dodatkowemu ociepleniu oraz pokrywanie części elewacji klinkierem, co daje dość ciekawy efekt wizualny. W przypadku obecnej inwestycji, przy ul. Podgórnej/Głowackiego, mieszkania mają mieć także potrójne szyby. Dla mnie to właśnie ta inwestycja najbardziej przypadła do gustu. Cena lokali nie jest jeszcze ustalona, ale ma się znaleźć w przedziale 4900-5200 zł brutto za metr kwadratowy, począwszy od kawalerek a kończąc na lokalach ok. 100 m2. Rok temu ten deweloper też był obecny podczas targów, lecz deklarował wcześniejszy termin oddania a więc miał poślizg. Obecnie jest sprzedane jedno mieszkanie z 64 a więc jest w czym wybierać.

Inwestycja od strony ul. Glowackiego, źródlo: http://www.calordeveloper.pl

Na targach można było poza w/w, nawiązać także kontakt z firmami/instytucjami:

PRES DEVELOPMENT - jest obecnie partnerem Marbudu przy realizacji OSP. Przygotowuje też inwestycję na ok. 70 mieszkań - "Centropolis" na niedużej działce położonej za I Urzędem Skarbowym przy ul. Chełmińskiej. Obiekt wyglądem ma przypominać "Ulmus" z OSP. Cena ma wynieść ok. 5-6 tys. brutto za metr kwadratowy. PRES wcześniej realizował inwestycje w Bydgoszczy.
POLANNKA NIERUCHOMOŚCI - agencja pośrednictwa
URZĄD MIASTA TORUNIA - sprzedaż działek pod budownictwo mieszkaniowe w lokalizacjach takich jak Kaszczorek (23 działek, cena 164-230 zł za m2), Rudak (19 działek po 90-124 zł za m2), Stawki (6 działek po 120 zł/m2), Podgórz (1 dzialka po 160 zl / m2), Bielawy (5 działek po 100-120 zł/m2), Wrzosy II (4 działki po 220-240 zl/m2) tak więc jest w czym wybierać. Nieruchomości są systematycznie sprzedawane na przetargach/licytacjach.
INTER ARTIC - agencja nieruchomości, świadcząca uslugi sprzedaży dla dewelopera. W sprzedaży obecnie m.in. obiekt z 12 mieszkaniami od 36 do 78 m2 na ul. Bartkiewiczówny 85. Cena ma wynieść 5200 zł brutto / m2.
REZYDENT NIERUCHOMOŚCI - agencja pośrednictwa
ALFA INVESTMENT - agencja nieruchomości, obecnie próbuje sprzedać działki położone w Mirakowie nad jeziorem Chełmżyńskim. Rozpiętość powierzchni działek to ok. 2-4 tys m2 a cena to 65 zl / m2. Przy stoisku możemy zobaczyć makietę wizualizacyjną.
ITALBUILD - blok przy ul. Antczaka. Mieszkania bardzo duże bo od 65 do ponad 200 m2. Ceny mają być znane za 2 miesiące. Inwestor oferuje wykończenie mieszkań.

W tym roku było wyjątkowo dużo stoisk banków. Zauważyłem reprezentacje PKO BP, BGŻ, Kredyt Banku, BZ WBK i Nordea Bank. Niestety żaden z nich nie udzielał specjalnych rabatów kredytowych dla czestników targów. Najciekawszą ofertę hipoteczną na zakup mieszkania, miał chyba BZ WBK, oferując marżę 1,35% + WIBOR 3M o ile założymy u nich eksluzywne konto z opłatą 15 zł miesięcznie i będziemy organizować wpływy na konto co najmniej 2000 zł miesięcznie przez cały okres kredytowania. Nie jest to chyba wygórowana cena jak za takie oprocentowanie. Dla porównania, np. w BGŻ, marże dla PLN wynoszą ok. 3% a w innych bankach też ok. 2-3%. W przypadku euro, marża może nawet przekraczać 3%.

Dodatkowy komentarz

Jutro jest ostatni dzień, by obejrzeć stoiska i dokonać konsultacji. Ma to szczególne znaczenie dla osób na co dzień zabieganych, które mają czas głównie w weekend. Dlatego jeśli chcesz kupić mieszkanie w bliższej lub dalszej przyszłości, warto odwiedzić targi, otwarte od 10:00.

Sam zastanawialem się nad kupnem mieszkania ok. 50 m2 u Grabowskich na Sobieskiego albo w Calorze na Podgórnej/Głowackiego. Ceny są porównywalne, ok. 5 tys brutto /m2, obie inwestycje bardzo blisko centrum.

GM Dom to bardziej prężny deweloper i pewnie dotrzyma terminu oddania. Minusem jest dość duży tłok na budowanym osiedlu.

Silną stroną Calora jest bardzo dobre docieplenie budynku a słabą prawdopodobne dalsze poślizgi czasowe z racji słabego marketingu oferty / kiepskiej przedsprzedaży która zapewne warunkuje rozpoczęcie budowy.

W kwestii kredytowej, na rynku jest dość drogo, z marżami 2-3% i prowizjami 2-3%. Kredyty walutowe, głównie w euro, są przydzielane z jeszcze wyższą marżą, co moim zdaniem czyni je całkowicie nieatrakcyjnymi. Frank CHF już od jakiegoś czasu przeszedł do lamusa z powodu braku na rynku międzybankowym finansowania we frankach, więc otrzymanie kredytu w CHF graniczy z cudem.

Podsumowując, obecne ceny nowych mieszkań i dość drogie kredyty nie przedstawiają ciekawego potencjału do zysków z najmu czy ponownej sprzedaży. Kupować natomiast mogą i wręcz powinni ci, którzy nie mają jeszcze mieszkania i kwalifikują się do programu "Rodzina na swoim". Wtedy np. oferta kredytowa BZ WBK plus spłata przez BGK 1/2 odsetek, złoży się na bardzo atrakcyjną ofertę. Inwestorzy pod wynajem powinni moim zdaniem szukać okazji głównie na ryku wtórnym, gdzie jest taniejo też większy potencjał do negocjacji cen.

Czy już kupować mieszkanie?

2009-10-26T08:18:00.000-07:00

W te wakacje minęły dwa lata od momentu, kiedy rynek mieszkaniowy w Polsce osiągnął szczyt swoich cen, polityka kredytowa banków była najbardziej liberalna a marże i opłaty kredytowe najniższe kiedykolwiek.

Ceny mieszkań w Polsce spadły w tym czasie od kilku do kilkudziesięciu procent, zależnie od miasta i lokalizacji. Wydaje się, że rynkiem, gdzie spadki zauważono namocniej jest rynek stołeczny, jako że tam spekulacja, wzrost cen i oferta mieszkaniowa deweloperów była największa. W momencie załamania kredytowego i początków odwracania trendu cenowego, pojawiła się ogromna podaż, która zepchnęła stawki za m2 zdecydowanie niżej, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Obecnie jesteśmy już jak się wydaje po apogeum kryzysu finansowego na świecie a realna gospodarka najgorsze ma za sobą. Zjawiska kryzysowe dotarły do Polski w postaci spadku kursu polskiej waluty oraz w wyhamowania polityki kredytowej banków, zwłaszcza w odniesieniu do kredytów hipotecznych.

Banki jednocześnie podniosły kalkulowane koszty ryzyka, co wpłynęło na znaczący wzrost marż. Druga przyczyna wyższych marż to wzrost oprocentowania pieniądza na rynku międzybankowym w porównaniu ze stawkami sprzed kryzysu. Oprócz wzrostu oprocentowania, pojawiło się zniechęcenie banków do pożyczania sobie pieniędzy i te, które posiadały nadwyżki, lokowały je w instrumenty Skarbu Państwa, jak np. obligacje.

Przyczyn zaostrzenia polityki kredytowej i spadku cen jest zdecydowanie więcej.

W tej chwili obserwujemy "odbicie od dna" w kwestii cen mieszkań, ilości i wielkości udzielanych kredytów hipotecznych. W znacznej części przyczyną ożywienia jest program "Rodzina na Swoim", w którym państwo dopłaca przez 8 lat połowę odsetkowych kosztów kredytu udzielonego w złotówkach.

Pytanie jak rozwinie się sytuacja w najbliższych latach. Czy jeśli możemy poczekać z zakupem mieszkania to powinniśmy czekać czy może teraz jest najlepszy moment na zakup? Aby odpowiedzieć na to pytanie, przytaczam fragmenty z raport Domu Inwestycyjnego BRE Banku nt. rynku deweloperskiego w Polsce z 29 września 2009. Pełną treść raportu można pobrać tutaj.

Okres wakacji nie przyniósł pogorszenia wyników przedsprzedaży
mieszkań i zaostrzenia się konkurencji między deweloperami, co
zakładaliśmy w prognozach w scenariuszu bazowym. Ceny ofertowe
mieszkań pozostały stabilne, deweloperzy nie zdecydowali się na
znacznie większe rabaty. Nawet na słabym rynku, oferta części
deweloperów będzie się powoli wyczerpywać, w związku z tym
rozpoczną oni kolejne projekty.

Ten fragment idealnie pasuje do rynku toruńskiego. Wyczerpuje się stopniowo oferta GM Dom i Budlexu, dlatego stopniowo rozpoczynają budować nowe obiekty. Ceny w stosunku do szczytu spadły o ok. 5-15%. Większy spadek odnotowano na projekcie Budlexu Winnica Toruńska ale wcześniej ceny były moim zdaniem wyjątkowo napompowane.

Z uwagi na ograniczenie spadków cen mieszkań

oraz spadek kosztów budowy, marże możliwe do wygenerowania na
nowych projektach mogą być atrakcyjne.

Oznacza to, że deweloperzy obliżyli ceny, ale jest to głównie skutkiem spadku cen budowy a w przyszłości także cen zakupu nowych gruntów. Marże pozostają nadal aktakcyjne i sytuacja marż wielu deweloperów jest dobra.

Podsumowując, w obecnej sytuacji nie powinno dochodzić do znaczących wahań cen mieszkań, tzn. żaden deweloper nie wyjdzie z ofertą wyjątkowo drogą na tle rynku, ani z wyjątkowo tanią, tak by wyjść z niską marżą. Projekty będą zaczynane dopiero, gdy będzie nimi wystarczające zainteresowanie ze strony klientów i przy poziomie cen odpowiadającym dla dewelopera.

Bazując na powyższym, moim zdaniem ceny mieszkań średnio nie będą rosnąć rocznie więcej niż wynosi inflacja, czyli ok. 4%. Możliwe jest natomiast że nie wzrosną nawet o inflację i za rok będą sprzedawane za taką samą stawkę za metr. Z drugiej strony nie oczekuję nominalnego spadku cen mieszkań. To, co może natomiast spaść, to marże kredytowe banków, co może przyczynić się do obniżenia średniej raty hipotecznej za to samo mieszkanie.

Niewątpliwym plusem obecnej sytuacji jest to, że klienci spokojnie wybierają mieszkania, "wybrzydzają" w ofercie. Na rynku można znaleźć lokale o ciekawszym rozkładzie i lokalizacji, w cenie którą jeszcze rok temu można było uznać za nieosiągalną.

Oferta nowych mieszkań w Toruniu

2009-10-03T01:00:00.000-07:00

Około tygodnia temu wpadło mi w ręce wydanie gazety Teraz Toruń a w niej zestawienie ofert toruńskich deweloperów mieszkaniowych. Poniżej zamieszczam najciekawsze informacje o ofertach mieszkań z tego artykułu.

GM Dom Grabowscy Mrozowscy

W ofercie są obecnie mieszkania z bloku, którego budowa się już prawie zakończyła. Ceny od 4.500 do 5.000 zl brutto za m2. Na wiosnę prawdopodobnie ruszy budowa kolejnego bloku. Projekt jest już gotowy i można rezerwować lokale.

Urbański

W budynku przy ul. Lotników 4 pozostało jeszcze kilka mieszkań. Ceny wahają się od 4.800 do 5.150 zł brutto. Ofertę wyróżnia ponadstandardowe docieplenie budynki, wyposażenie w okna 3-szybowe, wodne ogrzewanie podłogowe a na budynku kolektory słoneczne do podgrzewania wody. To ma przyczynić się do niższych kosztów utrzymania czyli niższego czynszu niż w inwestycjach innych deweloperów.

S.M. Rusałka

Jest jeszcze kilak mieszkań w bloku przy ul. Polnej 16. Ceny są na poziomie 4.555 zł brutto. Atutem inwestycji jest bliskość terenów zielonych.

Unikamp

Pozostało kilka mieszkań w inwestycjach przy ul. Strzałowej 11 i 11A (lewobrzeżna część Torunia). Cena m2 waha się między 3.960 a 4.200 zł za stan deweloperski. Wykończenie "pod klucz" oznacza dołożenie do ceny m2 ok. 300 zł.

Apro Investment

W sprzedaży jest kilka mieszkań na osiedlu "Zielone" w lewobrzeżnej części Torunia. Do dyspozycji mieszkańców oddany zostanie duży parking. Wyróżnia też bliskość terenów zielonych. Ceny od 3.900 zł za m2.

TTBS

Toruńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego prowadzi obecnie sprzedaż mieszkań przy ul. Mohna 67D. Cena m2 wynosi 4.600-4.900 zł brutto. Wyróżnia ciekawa architektura i bliskość centrum.

Bud-Tech

W ofercie są mieszkania z inwestycji przy ul. Broniewskiego 15-21. Budowa się już rozpoczęła a zakończenie jest planowane na koniec 2010 roku. Ceny mieszkań to 4.400-4.850 zl brutto za m2. Wyróżnia bliskość do centrum.

Budlex

Obecnie trwa sprzedaż inwestycji prowadzonych w czterech lokalizacjach. Są to mieszkania w budynku C2 na "Osiedlu Nasze" przy ul. Olsztyńskiej za 4.139 zł brutto / m2, "Osiedle Winnica" przy ul. Szosa Lubicka gdzie jest budowany nowy obiekt. Sprzedawane są też lokale przy ul. Owsianej na Wrzosach po 4.900 zł brutto za m2 i po 4.400 za m2 przy ul. Waryńskiego przy Rondzie Pokoju Toruńskiego.

MSM

Młodzieżowa Spóldzielnia Mieszkaniowa nadal sprzedaje resztówki lokali z inwestycji przy ul. Św Józefa po 4.900 zl za m2. Oprócz tego przymierza się do budowy na ul. Krasińskiego, gdzie mają powstać trzy bloki z ok. 100 mieszkaniami. Niedługo ma również ruszyć rezerwacja na lokale planowane do budowy w bloku przy ul. Słowackiego. Jako że inwestycje te byly już kilka razy odkładane, ciężko podać realne terminy zakończenia tych inwestycji i oddania mieszkań.

P.S. W najbliższych dniach postaram się dodać do wpisu mapkę z umiesjcowieniem wszystkich powyższych inwestycji.

Czy warto inwestować w stare budownictwo?

2009-08-24T01:10:00.000-07:00

W kilku komentarzach pisałem wcześniej, że jestem w trakcie przeprowadzania remontu mieszkania kupionego pod wynajem. Teraz z perspektywy moich doświadczeń, mogę wskazać takie oto plusy i minusy inwestowania w mieszkania w starym budownictwie, a zwłaszcza w bardzo starym, np. kamienice.

Plusy:

1. Lokalizacja w samym centrum. Wiele osób, zwłaszcza młodych, pragnie mieszkać w centrum ze względu na bliskość uczelni, miejsca pracy, sklepów, restauracji i tysięcy innych miejsc, z którymi człowiek może być związany.

Osoby, które mieszkają w takiej lokalizacji, w cenie dyskontują sobie zaoszczędzone koszty na dojazdach, czas i wysiłek, który by zmarnowały na codzienne przemieszczanie się. Zależnie od osoby, zdyskontowaniu ulegnie inna kwota i może ona wynieść kilkadziesiąt procent ceny najmu.

Dopiero kiedy cena na peryferiach będzie znacząco niższa niż obecna cena minus dyskonto, taka osoba jest gotowa zainicjować zmianę miejsca zamieszkania.

Jest oczywiście grupa osób, której nie przeszkadzają ciągłe dojazdy, a cenią sobie bardziej np. bliskość terenów wiejskich i czystsze powietrze. Jest to jednak mniejszość i przy kupnie takiego mieszkania nie bierzemy tej grupy pod uwagę.

Z lokalizacji wypływa dla właściciela korzyść w postaci łatwości znalezienia chętnych do najmu oraz możliwości pobierania odpowiednio wyższego odstępnego. Kwota powinna odzwierciedlać różnicę w cenie zakupu mieszkania na obrzeżach i w centrum. Jeśli w centrum ceny lokali są wyższe o 30% to odstępne powinno być wyższe również o ok. 30%.

Przy sprzedaży jest znacznie łatwiej znaleźć kupca na mieszkanie w centrum. Oznacza to, że w razie nagłej sprzedaży, nie będziemy musieli aż tak bardzo schodzić z ceny a przy sprzedaży niewymuszonej - swobodnie dostaniemy kwotę odpowiednią do wartości mieszkania.

Minusy:

1. Stan techniczny lokalu. Zły stan techniczny oznacza konieczność przeprowadzenia remontu lub wynajem za niższą stawkę. Remontu nie należy jednak odkładać w nieskończoność. Poniżej pewnego pułapu, po prostu nie znajdziemy dobrych najemców a wręcz przeciwnie - niska cena przy niskim standardzie może przyciągnąć tzw. element. Wtedy przećwiczymy wszelkie pozycje z cyklu: jakim ludziom NIE wynajmować.

2. Czas przestoju w wynajmie i koszty związane z remontem i wykończeniem. Największe koszty wynikają z remontu łazienki, wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymiany drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, wymiany sanitariatów, instalacja zabudowy kuchennej wraz i osprzętem (pralka, lodówka, kuchenka), instalacji elektrycznej, wyrównywania i wygładzania ścian, wymiany podłóg i położenia płytek, wymiany okien, modernizacji systemu grzewczego.

Całkowite koszty przy nawet rozsądnej polityce cenowej i wykonywaniu prostszych prac samodzielnie, mogą wynieść ok. 1.000 PLN na każdy metr kwadratowy lokalu. Można w uproszczeniu przyjąć, że oszczędny kapitalny remont to dwa razy większy koszt niż oszczędne wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim.

3. Nasz czas zużyty na doprowadzanie mieszkania do porządku. Jeśli zdecydujemy się na zatrudnienie zaufanej i dobrej ekipy, koszty remontu wzrosną ale być może szybciej wynajmiemy mieszkanie. Jeśli remontujemy samodzielnie, prawdopodobnie stracimy więcej na przestoju w wynajmie, oszczędzając na ekipie.

Zasada jest taka, że im więcej potrafimy / chcemy się nauczyć w kwestiach remontu, tym więcej powinniśmy wykonywać samodzielnie. Jeśli nie posiadamy informacji o zaufanych, dobrych ekipach remontowo-wykończeniowych, także lepiej jest jak najwięcej prac wykonywać samodzielnie. Stawki za remonty są generalnie bardzo wysokie a często jakość nie usprawiedliwia tej ceny.

Dość powszechne jest też, że ekipy te wykonują swoje prace z opóźnieniem, co także podraża remont.

Możne ktoś powiedzieć, że spisanie dobrej umowy załatwi sprawę. Nie mamy jednak gwarancji, że druga strona nie okaże się niewzruszona na umowę i później przedstawi własną wersję wydarzeń. W razie braku płatności, może nawet nam grozić wybiciem szyb w mieszkaniu czy poprzebijaniem opon w samochodzie.

Dlatego zanim zabierzemy się za remont, należy każdą osobę, która weźmie w nim udział wnikliwie sprawdzić. Pamiętajmy też, że pośpiech jest złym doradcą a dobre ekipy, które mają rozsądne stawki, posiadają zajęte terminy prac na najbliższe kilka miesięcy.

Raz a dobrze - siła inwestycji w nieruchomości

2009-07-15T14:45:00.000-07:00

W miarę stały przychód nie wymagający codziennej uwagi przez okrągły rok i mało zależny od etatu, koniunktury na giełdzie, rynku forex czy surowców, to marzenie chyba każdego inwestora. Taki przychód daje posiadana nieruchomość czynszowa, zlokalizowana w dobrym punkcie.

Wbrew temu, co piszą niektórzy w książkach (bestsellerach) o inwestowaniu w nieruchomości, nie jest to przychód zupełnie pasywny. Zwłaszcza na początku trzeba poświęcić dużo czasu i pieniędzy na doprowadzenie nieruchomości do odpowiedniego stanu. Niestety bowiem, te nieruchomości, które są w dobrych cenach to często te, które wymagają nakładów.

Po pierwszych, często niedospanych i trudnych miesiącach pracy i organizowania ekip budowlanych, kiedy lokal jest już gotowy, przychodzi okres żniw czyli zbierania czynszu. Tu jest ogromny plus tej inwestycji: siejemy przez kilka miesięcy (remont lub wykończenie) a plony zbieramy przez 10-15 lat, aż do kolejnego remontu. W międzyczasie tylko doglądamy mieszkanie i czasem dokonujemy drobnych napraw usterek.

Zasada przy wynajmie jest taka, że każda dobra decyzja mocno procentuje a zła (jak niewłaściwy dobór najemcy) może mocno negatywnie wpłynąć na wyniki inwestycji, np. przedwczesne zniszczenie wyposażenia i wykończenia mieszkania. Cały ten czas uczymy się podejmować wydajne ekonomicznie decyzje, tzn. co kupić do mieszkania, aby wydając jak najmniej, uzyskać długoterminowo jak najwyższy zwrot przy jak najmniejszej fatydze z własnej strony.

Do tej pory przeszedłem przez proces wyszukiwania i zakupu mieszkania. Później przyszedł okres pierwszego wynajmu, który trwał 16 miesięcy. Teraz przeprowadzam remont, w związku z korzystną sytuacją na rynku pracy (większa możliwość negocjacji robocizny) jak i faktem że w wakacje trudniej jest znaleźć długoterminowego najemcę więc mieszkanie i tak mogłoby mieć przestój.

Jakie są moje dotychczasowe wnioski? Przede wszystkim takie, że inwestując w drugie mieszkanie, zrobiłbym wiele rzeczy znacznie lepiej. Nawet jeślibym wybrał podobny lokal, możliwe że bym wynegocjował kilka tysięcy niższą cenę, plus uniknąłbym części kosztów i straconego czasu.

Tak samo przeprowadzając gruntowny remont, miałbym już wytworzoną teraz listę sprawdzonych kontaktów do fachowców oraz bym wiedział, kogo należy unikać. Dlatego uważam, że szkoda jest swoich doświadczeń, inwestując w tylko jedną nieruchomość. Należy wykorzystać zebrane dane, by następnym razem zrobić ile się da lepiej, wydajniej i taniej. Z tego powodu rozglądam się za kolejną nieruchomością.

Problemem pozostaje kwestia braku zdolności kredytowej czy ewentualnego własnego wkładu. Jak jednak mówią niektórzy inwestorzy, należy znaleźć "zmotywowanego sprzedawcę", który zgodzi się na nasze warunki. Nawet brak zdolności kredytowej i większej gotówki będzie do przejścia. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko i należy przeważnie długo szukać. Myślę jednak, że warto spędzać na tym swój czas, jako że korzyść może być ogromna.

Inwestycja w nieruchomość pod wynajem

2009-06-08T07:37:00.000-07:00

Inwestycja, w której zyskujemy na wartości nieruchomości a do tego co miesiąc otrzymujemy przychód z najmu, jest moim zdaniem idealna. Wzrost wartości nieruchomości powinien długoterminowo pokrywać się z inflacją, dzięki czemu nie stracimy na spadku wartości zainwestowanego pieniądza.

Z kolei przychody z najmu pokryją nam po pierwsze koszty okresowych remontów i utrzymania nieruchomości, po drugie koszty ewentualnego kredytu na zakup nieruchomości i po trzecie, powinny dawać nam czysty dochód. Zasada jest prosta - im niższy udział kredytu w zakupie, tym dochód powinien być wyższy.

Dajmy na to chcemy kupić nieruchomość za 200.000 PLN i wynajmować za 1000 PLN miesięcznie. W skali roku oznacza to przychód 12.000 PLN czyli przychód roczny do ceny zakupu to 6% (tzw. yield). Im wyższy yield tym lepiej. Yield to więc stosunek pieniędzy zarabianych w skali roku do pieniędzy zainwestowanych w zakup i remont nieruchomości; wyrażany jest procentowo.

W krajach rozwinietych do których coraz częściej zaliczana jest Polska, yield jest zbliżony wysokością do oprocentowania zawieranych na rok lokat bankowych czy rocznych stawek oprocentowania międzybankowego. Dla Polskie wynosi to obecnie około 5%. Jako że obecnie trwa kryzys płynnościowy i na lokacie rocznej można dostać 6%, myślę że sensowniej jest brać pod uwagę 6%.

Jeśli kupujemy nieruchomość tak jak na powyższym przykładzie za 200.000 PLN i całość to nasza gotówka, przychody to 12.000 rocznie. Od tego odejmujemy na poczet okresowych remontów 1% wartości nieruchomości, czyli 2.000 zł rocznie. Zostaje nam 10.000 zł jako zysk w skali roku od którego zapłacimy podatek. Zakłądając, że długoterminowo wartość nieruchomości będzie rosła tyle co inflacja, nasz zysk brutto/dochód wynosi zatem 5% powyzej inflacji. Takiego dochodu nie zaoferują żadne lokaty bankowe ani instrumenty o podobnym stopniu bezpieczeństwa.

Dlatego moim zdaniem nieruchomość pod wynajem może być najlepszą inwestycją w stosunku zysk do podejmowanego ryzyka. Wymaga jednak od inwestora okresowej aktywności w czasie poszukiwania najemcy i okresowych remontów. Wskazane jest też, by dodatkowo doglądać nieruchomości i utrzymywać kontakt/dobre relacje z najemcą.

Podsumowując, myślę, że warto jest lokować oszczędzone pieniądze na przyszłość w nieruchomościach czynszowych. W obecnej sytuacji, yield, czyli zysk roczny, nie powinien być niższy jak 6% kosztów zakupu i tylko takie nieruchomosci należy brać pod uwagę które taki lub wyższy yield będą mogły długookresowo zapewnić.

Najpopularniejsze portale ogłoszeniowe

2009-04-28T03:58:00.000-07:00

W tym poście opiszę, na jakich portalach jaką ilość ogłoszeń do tyczących Torunia i okolic odnajdziemy. Naturalnie im większa ilość ogłoszeń w danym portalu tym większa jego popularność i szansa, że znajdziemy drugą stronę do planowanej przez nas transakcji.

Ilość i szczegóły ofert sprzedaży nieruchomości może też być pewnym wskaźnikiem, ile osób i na jakich warunkach gotowych jest na transakcję. Oczywiście ceny są do często nawet znacznych negocjacji. Generalnie im wyższa cena w stosunku do standardu, tym więcej zapewne sprzedający jest gotów spuścić.

Popularność portalu malejąco, na podstawie ilości ofert sprzedaży mieszkań dla Torunia dnia 2009.04.28:

dom.gratka.pl - 3317 ofert!
domiporta.pl - 3097!
nieruchomosci.pl - 2539!
oferty.net - 2535
nportal.pl - 1567
nieruchomosci-online.pl - 807 ogłoszeń

Agencje pośrednictwa

2009-04-18T14:24:00.000-07:00

Dzisiaj spisałem jak najbardziej kompletną listę agencji z Torunia a działających na terenie Torunia i okolic. Przy bardziej mi znanych dodaję kilka słów własnego komentarza. Piszcie, jeśli którąś agencję pominąłem to dodam ją do listy, lub jeśli któraś zmieniła dane kontaktowe lub już nie funkcjonuje. Pod nazwą umieszczam też link do strony www agencji (o ile taką posiada).

ADS Sikorscy, ul. Prosta 5, 056-658-12-85, brak strony internetowej. Plus że czasem mają w ofercie tańsze mieszkania niż konkurencja.
AIM, ul. Konstytucji 3 Maja 10, 056-658-90-39, bardzo malo ofert
Akcent, ul. Prosta 1/1, 056-622-44-60, mało ofert
Akces, ul. Królowej Jadwigi 10/1, 056-658-33-55, bylem kilka razy, jak ktoś ma mieszkanie i chce wynająć to mają niskie prowizje
Akson, ul. Podmurna 56/1, 056-621-11-11
Alfa Inwestment, ul. Grudziądzka 79, 056-664-10-25, bardzo dużo ofert, napaleni na prowizję
Apartament, ul. Królowej Jadwigi 1/4, 056-621-13-87
Arkady, ul. Chełmińska 14, 056-621-14-24, często sporo ciekawych cenowo ofert, niska jakość obsługi w porównaniu do innych agencji
Art Centrum, ul. Szewska 11, 056-657-00-99
Arthaus, ul. Broniewskiego 14A, 056-657-31-31, dobra jakość, średnia wielkość

Artus, Chełmińska 24, 056-622-02-22, bylem kilka razy, myślę dość dobre, średniej wielkości biuro
Aura, ul. Rynek Nowomiejski 16, 056-656-31-55, ponad 100 ofert nieruchomości
Bronka, ul. Słowackiego 118A, 056-621-91-62
Castle, ul. Żółkiewskiego 31, 056-664-12-02
Centrum, Rynek Staromiejski 3, 601-660-378
Consensus, ul. Bankowa 14-16/18, 056-658-11-44, tylko kilka ofert
Dominplus, ul. Podmurna 69, 056-652-00-77, tylko kilka ofert, nowa agencja
Domtor, ul. Chełmińska 17, 056-661-22-44
Duet, ul. Wyszyńskiego 6, 056-648-62-13
Emka, u. Szosa Lubicka 33, 056-471-47-77

Eureka, ul. Chełmińska 12, o56-562-00-00, dużo ofert
Forum, ul. Reja 8/1, 056-661-72-76, mało ofert, głównie działki i domy
Galeria Nieruchomości, ul. Franciszkańska 20/4A, 056-471-31-63
Geohouse, ul. Szeroka 5, 056-652-13-053
Gwarant, u. Chełmińska 18/1, 056-648-32-44
Inter Partes, ul. Myśliwska 19, 056-654-54-19
Klucz, ul. Mostowa, 056-477-50-72
Lider, Królowej Jadwigi 20/2, 056-652-11-55
Multi Nieruchomości, ul. Bliska 47, 056-622-48-84, ponad 100 ofert
Nordhaus, ul. Sukiennicza 1, 056-622-40-76, agencja ogólnopolska, dużo ofert

Rezydent, Plac Teatralny 7, 056-657-57-07, dobra agencja, sporo ofert
Toruńska Giełda Nieruchomości, ul. Szewska 4, 056-662-60-65, większość ofert to mieszkania, względnie niska prowizja dla kupujących (1,5% + vat)
Verita, ul. Małe Garbary 22, 056-658-14-14

Standard lokali deweloperskich

2009-04-15T07:19:00.000-07:00

W tym poście opiszę, co może zawierać się w cenie lokalu kupowanego od dewelopera.

1. OKNA – PCV kolor biały (drewniane to obecnie luksus), rolety zewnętrzne sterowane ręcznie (opcjonalnie sterowane elektrycznie).

2. PARAPETY - tworzywo sztuczne, lub sztuczny marmur.

3. DRZWI WEJŚCIOWE - wzmocnione lub antywłamaniowe w lepszych inwestycjach.

4. TYNKI I MALOWANIE - tynki gipsowe (rzadko malowane wstępnie na biało).

5. PODŁOŻA I POSADZKI - podłoże cementowe, w najlepszym razie płytki na balkonie/tarasie. Prawie całkowicie deweloperzy odeszli od oferowania mozaiki parkietowej w standardzie wykończenia pokoi. Było to popularne zwłaszcza w lokalach oddawanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

6. OSPRZĘT SANITARNY - wodomierze zimnej wody i ciepłej wody, brak białego montażu.

7. KUCHNIA - wyprowadzone instalacje wod-kan do montażu zabudowy kuchennej.

8. ŁAZIENKA - wyprowadzone instalacje wod-kan do montażu zabudowy.

9. WC - wyprowadzone instalacje wod-kan do montażu zabudowy.

10. INSTALACJA C.O. - opomiarowanie główne w węźle cieplnym, opomiarowanie indywidualne mieszkań za pomocą ciepłomierzy. Ogrzewanie poprzez standardowe grzejniki. Jako luksus zdarza się ogrzewanie podłogowe w łazienkach.

11. INSTALACJA ELEKTRYCZNA - puszka do gniazda antenowego 1szt. w każdym pokoju każdym pokoju, domofon lub videofon (luksus). W pokojach - 1 pkt świetlny , 2-3 podwójne gniazda. Przedpokój - 1 pkt świetlny , 1 gniazdo, wypust telefoniczny. Kuchnia - 2 pkt. świetlne, 2-3 gniazda. Łazienka - 1-2 pkt świetlne , 2 gniazda, podłogowe ogrzewanie elektryczne - WC (jeżeli występuje) – 1 punkt świetlny, jako luksus podłogowe ogrzewanie elektryczne .

12. .KOMÓRKA LOKATORSKA - posadzki betonowe, ściany piwnic tynk + malowane farbą emulsyjną, drzwi piwniczne płycinowe w ościeżnicach metalowych, wyprowadzenie do punktu świetlnego.

13. KLATKA SCHODOWA - winda (bez windy coraz rzadziej, główniw w przypadku budynków 2-3 piętrowych, balustrady stalowe, dodatkowe elementy wykończenia kl. schodowych ( oświetlenie, przeszklenia).

14. OTOCZENIE - Teren ogrodzony. W wersji luksusowej monitoring systemem kamer i portiernia. Pełne zagospodarowanie terenu (trawa, nasadzenie drzew i krzewów) .

Opracowanie na podstawie dostępnych informacji o standardach lokali oddawanych przez toruńskich deweloperów.

Targi Od Działki po Dom! Ceny nowych mieszkań w Toruniu

2009-03-31T07:39:00.000-07:00

W dniach 28-29 marca, odbyły się w Toruniu w siedzibie Targów Toruńskich na ul. Bydgoskiej 3, ekspozycje firm związanych z sektorem deweloperskim i ogólniej mieszkaniowym. Mialem przyjemność być jednym ze zwiedzających.

Podczas targów swoje oferty nowych mieszkań/domów prezentowały firmy: Budlex, Calor, GM Dom (Grabowscy), Marbud, InterArtic (sprzedający ofertę Domu Pomorskiego), Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa, Vipbud i kilka mniejszych firm.

Swoją ofertę prezentowała też firma EkoBauTech z Chełmży, która buduje domy z komponentów opartych na ramie drewnianej.

Na targach zauważyłem też stoiska kilku banków (BGŻ, Nordea), udzielających kredyty hipoteczne i przedstawicieli pośredników kredytowych (Finamo, Open Finance)

Byli też przedstawiciele firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami (Alfa Investment, Rezydent).

Ceny domów nie widać aby znacząco spadły wskutek kryzysu. Jedna z firm, która buduje osiedle domków w Obrowie (25 km od centrum Torunia) za domek w stanie deweloperskim życzy sobie od 450.000 zł w zwyż. Myślę, że są to kwoty, na które stać nielicznych. Dodatkowo dojazdy do takiego domku z Torunia, ze względu na odległość, będą dość kosztowne.

Do wyżej wymienionych dodaję jeszcze dane o cenach mieszkań u kilku innych deweloperów.
Teraz porównajmy ceny mieszkań w poszczególnych lokalizacjach, zaczynając od najtańszych ofert, ceny brutto za m2:
3600 zł/m2 - InterArtic/Dom Pomorski - mieszkania 2-pokojowe po lewej stronie Wisły, Podgórz, okolice Parku 1000-lecia
3900/m2 - Lem-Bud - Podgórz, zostalo kilka mieszkań w oddanej już inwestycji na Łódzkiej 69
3900-4300/m2 - Unikap - Podgórz, Strzalowa 11 i 11a
4000-4400/m2 - Budlex - ul. Olsztyńska
4200-4300/m2 - Dompol - Podgórz, ul. Armii Ludowej 26-32
4300-?/m2 - Apro Investment - lewobrzeżny Toruń
4400/m2 - Marbud - lewobrzeżny Toruń, osiedle Parkowe Zacisze
4600/m2 - SM Rusalka - budynek przy ul. Polnej 166
4600 - ?/m2 - TTBS - Chelmińskie Przedmieście, ul Mohna 67-67D / Drzewieckiego 2
4600-5100/m2 - GM Dom - Jakubskie Przedmieście, Osiedle Sobieskiego, mieszkania 1-4 pokojowe
4800-5000/m2 - Calor - Chelmińskie Przedmieście, ul. Św. Józefa
4800-? - Urbański - Dekerta, ul Lotników 4, pozostala tzw. "resztówka"
4800-5500/m2 - Budlex - skraj osiedla Wrzosy
4800-6000/m2 - Budlex - Jakubskie Przedmieście, Osiedle Winnica, położone naprzeciw dawnego Tormięsu, niedaleko tzw. Gazowni przy Szosie Lubickiej
5000 - MSM - "resztówki" mieszkań w bloku na Lelewela koło Galerii AMC (koniec Dekerta) i w nowych blokach na Św. Józefa (Chemińskie Przedmiescie?)
5000-5200 - Budlex - Jakubskie Przedmieście, osiedle Waryńskiego przy Rondzie Pokoju Toruńskiego (podobno już tylko "resztówka")
5100-5600/m2 - Marbud - Bydgoskie Przedmieście, Osiedle Sztuk Pięknych u zbiegu ul. Broniewskiego, Fałata i Sienkiewicza.

Jak widać ceny nowych mieszkań w Toruniu zawierają się między 3600 zł/m2 a 6000zł/m2. Sama część prawobrzeżna to ceny dopiero od 4600 zł/m2. Takich mieszkań jest też nadal niewiele, po kilka u poszczególnych deweloperów.

Zdecydowana większość ofert to cena ok. 5.000 zł/m2 i w tej cenie jest też najwięcej ciekawych jakościowo lokalizacji szczególowych i ukladów pomieszczeń. Więcej detali dot. standardu oferowanych lokali w kolejnym wpisie.

Misja bloga

2009-03-26T07:54:00.000-07:00

Misją tego bloga jest dostarczanie informacji wszystkim zainteresowanym lokalnym rynkiem nieruchomości. Sam mieszkam w Toruniu i codziennie widzę jakie to (w większości miejsc) piękne miasto, jak się rozwija i jak jest wyjątkowe na tle kraju. Niestety jednocześnie nie znalazłem ciekawych analiz, które mówiłyby o toruńskim rynku nieruchomości i były jednocześnie bezstronne.

Brak bezstronności i źródeł obiektywnej informacji dotyczy niestety całego polskiego rynku. Jako "specjaliści" dominują tu przedstawiciele deweloperów, agencji handlu nieruchomościami i inne firmy zainteresowane wysokimi cenami, bądź dużym obrotem na rynku. Tymczasem nie każda nieruchomość jest atrakcyjna i nie każda cena warta zapłacenia.

Kiedy ktoś kupuje, lub sprzedaje nieruchomość, często potrzebuje punktu odniesienia i nie wystarczy tu opinia znajomych, którzy niekoniecznie interesują się tym rynkiem. Opinia pani z agencji pośrednictwa często nie jest obiektywna. bywa też nawet mało fachowa, co wiem z własnego doświadczenia. Agenci pod wpływem żądzy prowizji będą dalej wciskać kity, bez względu na konsekwencje i etykę zawodową. Dlatego każdy niech się uzbroi we własną wiedzę o rynku i ją na bieżąco uaktualnia.

Kupujący, sprzedający czy wynajmujący, mogą nie wiedzieć, do której agencji pójść, jeśli chcą skorzystać z usług i być zadowoleni. Dlatego stworzę też listę agencji z Torunia i listę deweloperów a z Waszą pomocą, ranking najlepszych z nich.

Zapraszam do czytania i komentowania. Wszelkie opinie i wskazówki będę przekuwał na tworzenie lepszego bloga :)