Nous sommes donc heureux de la mise en place d’un comité consultatif qui a pour objectif de donner des recommandations au ministre de la Justice du Québec à l’été 2012.

Ce comité sera composé de 7 membres et sera coprésidé par Me Christine Gagnon, notaire et spécialiste des questions de copropriété, et François Desrosiers, économiste et expert en gestion urbaine et immobilière.

Ces consultations auront lieux les 15 et 16 mars à Québec et les 29 et 30 mars ainsi que le 13 avril 2012 à Montréal. N’hésitez pas à aller y exposer vos idées tout comme nous le ferons le 29 mars prochain en compagnie de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec.

Pour vous inscrire à une de ces journées de consultation :
www.journeesdeconsultationsurlacopropriete.com

Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : info@solutioncondo.com

L’un des articles parus dans le Soleil fait mention qu’une décision de la Cour supérieure aurait conclu, en 1997, que d’interdiction à une personne handicapée d’avoir un chien pour pallier son handicap était incompatible avec la Charte des droits et libertés.

Dans le présent dossier, la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse donne raison à ce propriétaire de chien-guide et recommande au syndicat de modifier le règlement de l’immeuble relatif à l’interdiction des chiens pour autoriser notamment les chiens guide et les chiens d’assistance.  Par ailleurs, il recommande au syndicat de verser une somme de 30 000 $ à M. Delarosbil soit 20 000 $ à titre de dommages moraux pour atteinte à ses droits reconnus dans la Charte des droits et libertés et 10 000 $ pour dommages punitifs pour atteinte multiple et intentionnelle à ses droits. Ces sommes pourraient effectivement dédommager M. Delarosbil qui a dû assumer des frais juridiques importants pour se défendre dans cette affaire.

Évidemment, pour que M. Delarosbil puisse obtenir un quelconque dédommagement, il faudra que le syndicat accepte la recommandation de la Commission ou que la Commission saisisse le Tribunal des droits de la personne de cette affaire afin de faire appliquer ses recommandations.

À l’issue de cette saga, bien des copropriétés seraient heureuses d’avoir une confirmation des tribunaux sur la question suivante : Existe-t-il une primauté de la Charte des droits et libertés de la personne sur la déclaration de copropriété relativement au maintien d’un chien-guide dans un condo lorsque la Déclaration de copropriété interdit les chiens ? Pour le savoir, il faudra suivre le dénouement de l’affaire opposant le syndicat des copropriétaires du Verre-Bourg et Monsieur Delarosbil.

Articles du Soleil :

Expulsion d’un chien-guide: la défense revient à la charge, 31/01/2012

Chien-guide menacé d’expulsion: un autre appui de taille pour le plaignant, 02/02/2012

Expulsion d’un chien-guide: un avis juridique donne raison au proprio de l’animal, 02/02/2012

Chien-guide menacé d’expulsion: nouveau délai, 08/02/2012

Chien-guide toujours menacé d’expulsion, 11/02/2012

Animaux de compagnie: les administrateurs de copropriétés abusent, 10/02/2012

Chien-guide: assemblée générale pour mettre un terme à la saga, 14/02/2012

Expulsion d’un chien-guide: le syndicat des copropriétaires se désiste. 17/02/2012

Samanta Pilon-Langlois
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : info@solutioncondo.com

Tel qu’indiqué dans l’article « Mon chien déclaré « nuisible » par le conseil d’administration » paru sur le site condolegal.com, « une décision visant à modifier la déclaration de copropriété afin d’interdire totalement les animaux dans l’immeuble pourrait être perçue comme modifiant la destination de l’immeuble, ce qui nécessitera une double majorité, prévue à l’article 1098 du Code civil du Québec. »

1° Qui changent la destination de l’immeuble;

2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;

3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.

1991, c. 64, a. 1098.

Veuillez également noter que dans ce type de situation où le syndicat désire interdire les chiens, il est important que la convocation et la tenue de l’assemblée soient irréprochable afin d’éviter que la décision de l’assemblée soit remise en question sur des vices de procédures.

Samanta Pilon-Langlois
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : info@solutioncondo.com

Il est possible que ce soit un milieu jusqu’ici méconnu pour vous, mais il existe des ressources à  votre disposition et votre meilleur allié est votre « Gros bon sens ».

La clé de la réussite est votre implication (ou celle d’un tiers) pour une optimisation maximale de votre investissement. Alors quelques conseils à retenir pour les néophyte dans ce domaine :

1 - Soignez votre logement  à  louer :

Nettoyez-le cas échéant, profitez du changement de locataire pour le rafraîchir et rénover au besoin l’appartement.

Conseil : considérer votre futur locataire comme votre client : vous lui devez un service (location de votre bien) contre une rémunération. Par conséquent la qualité de votre bien déterminera aussi la qualité de vos locataires.

2 - Le locataire :

Trouver un locataire se fait généralement via les petites annonces (voir différents sites internet : kijiji.ca, les pacs, graiglist ….) ou par voie de Presse (petites annonces du Journal, Voir, Journal de Montréal, etc.).

Conseils : organiser une  visite libre afin de minimiser vos déplacements et de regrouper un maximum de personnes, prévoir sur place un document en vue de la vérification du crédit (solvabilité de votre futur locataire) et le faire parvenir  à  equifax pour effectuer les vérifications d’usage.

3 - Signer le bail :

Généralement de juillet à juillet, mais rien n’interdit de choisir un terme ou un début différent). Le bail s’achète dans les dépanneurs, pharmacies, papeteries, librairies, etc. Il s’agit d’un bail standard fait par la régie du logement. C’est un contrat entre vous et votre locataire. Tout accord convenu entre vous et votre locataire doit y être inscrit.  Pour ceux qui loue un condo, il est indispensable d’annexer le règlement de l’immeuble et la déclaration de copropriété à votre bail

Conseil : demander le 1er mois de loyer en argent comptant si le bail débute quelques jours après la signature afin d’éviter un chèque qui rebondisse.

4 - Gérer son/ses locataire(s) :

Vous avez des droits : Le loyer vous est dû le 1^er de chaque mois, le logement ne doit subir, au cours de la durée du bail, aucune altération (autre que l’usure normale cela va de soi) de la part du locataire.

Vous avez des obligations : vous devez entretenir les lieux loués, permettre au locataire de jouir pleinement de son appartement, effectuer les travaux de réparation nécessaires et qui vous incombent.

Conseils : Vous n’êtes pas l’ami de votre locataire, ni son ennemi d’ailleurs. Le respect mutuel est souvent la clé de la réussite pour une bonne location. Aucune dérive ou passe-droit ne doit être toléré aux risques d’ouvrir une porte qu’il vous sera difficile  à  refermer : NON vous ne changez pas les ampoules grillées pendant la durée du bail, NON vous n’admettez pas de retard sur le paiement de vos loyers, NON vous ne commenter pas la décoration de votre locataire, ni sa façon de vivre dès l’instant qu’elle n’est nuisible pour personne….. En gros : chacun chez soi.

Votre meilleure ressource pour régler tout conflit reste la régie du logement : http://www.rdl.gouv.qc.ca

5 - La paperasse :

Avant le 31 mars : vous devez envoyer vos avis d’augmentation de loyer (voir document sur le site de la régie). Vous avez droit  à  une augmentation plancher (toujours selon la régie), mais elle peut s’ajuster fonction de l’augmentation de taxes, travaux et autres dépenses faites pour le logement loué.

T4 locataire : depuis le 1^er juillet,  le T4 locataire n’est plus nécessaire : Ce remboursement pour impôts fonciers a été remplacé par le crédit d’impôt pour la solidarité

Impôt : Vous devez  conserver les documents suivants pour établir votre déclaration de revenus, car ces dépenses sont déductibles pour la partie locative de votre immeuble seulement.  Votre comptable pourra ainsi prendre vos données et les inclure  à  votre déclaration d’impôt.

- Vos comptes de taxes scolaires et municipales ;
- les dépenses afférentes à votre bien loué (réparation électrique, de plomberie, etc.) ;
- vos intérêts d’emprunt pour la partie locative ;
- les frais de condo de l’unité (s’il y a lieu) ;
- les assurances de la bâtisse s’il ne s’agit pas d’un condo ;
- le coût des services publics incluent avec le bail (ex : téléphone, internet, télé)
- etc.

Conseil : Réinvestissez une partie de vos revenus de location chaque année dans votre bâtisse. Vous vous assurerez ainsi que votre bien soit adéquatement entretenu et donc plus attrayant.  De ce fait vos locataires seront plus fidèles. C’est la base même d’un bon service après-vente!!!  Et votre bâtisse n’en prendra que plus de valeur.

Évidemment, toutes ces tâches prennent du temps et vous devez considérer ce temps dans la rentabilité de votre bien immobilier.  Par ailleurs, si vous n’avez pas le temps de vous occuper de votre bien, sachez que vous pouvez confier cette tâche à des courtiers ou des agences spécialisées dans ce domaine.

Valérie Grecki
Courtier immobilier agréé
Plateau Immobilier inc.
Tel : 514-787-1234
Fax : 514-787-1235
Courriel : valerie@plateau-immobilier.com

En copropriété, l’électricité consommée dans les parties communes est habituellement assumée par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leur quote-part respective.  Toutefois, de nouvelles technologies soulèvent des questions sur cette réalité dans la répartition de la charge d’énergie.

En effet, les véhicules électriques n’utilisent évidemment pas d’essence, mais plutôt de l’électricité pour recharger leur batterie et assurer le fonctionnement du véhicule. Toutefois, les questions d’où ces véhicules s’approvisionneront et de comment le syndicat fonctionnera pour s’assurer que ces propriétaires de véhicule électrique défraient le coût de l’électricité consommée se posent ?

Il faudra donc que les intervenants du milieu de la copropriété réfléchissent à une façon adéquate de répartir les charges afin de refléter la consommation de ces véhicules.  Par ailleurs, il y aura peut-être lieu pour les notaires d’envisager des modifications dans les déclarations de copropriété pour permettre au conseil d’administration d’appliquer des répartitions de charge sur un mode utilisateur-payeur puisqu’actuellement, les frais d’énergie sont considérés comme des charges communes de l’immeuble.

Par ailleurs, il y aura tout lieu d’envisager des méthodes de calcul simple pour la consommation d’énergie puisqu’il ne sera pas intéressant financièrement de faire installer des compteurs électriques distincts pour les gens qui désireraient bénéficier d’infrastructure commune du syndicat pour recharger la batterie de leur voiture.   Certains électriciens envisagent déjà des options novatrices avec des promoteurs qui désirent offrir des mécanismes pour permettre aux copropriétaires de recharger leur voiture avec l’électricité des parties communes du syndicat.

Espérons que ces solutions novatrices pour le calcul de la consommation d’énergie verront le jour rapidement afin d’éviter des conflits à venir, puisque la répartition des charges d’énergie pourrait éventuellement devenir un sujet chaud lorsque les voitures électriques seront moins coûteuses à l’acquisition et donc plus largement répandues.

Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com

Comme à l’époque, vous trouverez au Pavillon Condo des conférences spécialisées offertes par des experts du domaine et des consultations juridiques gratuites seront offertes par des avocats et notaire spécialisés en copropriété.  Voici le programme des conférences du Salon.

À nouveau cette année, SolutionCondo prendra part à cet évènement incontournable du domaine de la copropriété. Nous participerons à des conférences et nos gestionnaires chevronnés seront à votre disposition pour répondre à toutes questions touchant la gestion de votre immeuble. Il nous fera plaisir de vous rencontrer en grand nombre.

Voici les détails de l’événement 2012 :

Date: 2 au 5 Février 2012
Lieu: Stade Olympique, 4545 Pierre de Coubertin à Montréal
Horaire:
Jeudi ——–> 12h à 18h
Vendredi —> 10h à 18h
Samedi —–> 10h à 21h
Dimanche –> 10h à 17h

Pour vous procurer des billets :

• Si vous êtes membre du RGCQ, vous recevrez 2 laissez passer VIP pour l’événement.
• Si vous n’êtes pas membre du RGCQ, vous pouvez tout de même économiser en vous procurant vos billets en ligne sur le site du Salon.

Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com

Tel que nous l’avons exposé à plusieurs reprises dans ce blogue, que vous soyez administrateur ou copropriétaire, les impacts d’être mal assuré peuvent être très graves et avoir des conséquences fâcheuses sur vos finances personnelles et celles de votre copropriété.

• 15/11/2010 : La règle proportionnelle en assurance de copropriétés
• 20/01/2010 : Responsabilité civile et assurance : administrateurs, êtes-vous à risque ?
• 13/02/2009 : La Gestion d’un Sinistre en Copropriété

Dans les dernières années et plus particulièrement dans les derniers mois, les questions des membres du RGCQ touchent de plus en plus le domaine de l’assurance puisque les copropriétaires commencent à se renseigner davantage et réalisent qu’ils ont souvent été, pendant de nombreuses années, dans une situation très risquée du fait de leur mauvaise couverture d’assurance.  Il n’est pas rare de voir des syndicats qui sont assurés pour moins de 50 % de la valeur réelle de reconstruction de leur immeuble ou des copropriétaires qui ne sont pas du tout assurés ou beaucoup trop assurés pour leur condo.

C’est donc pour mieux renseigner ses membres et les copropriétaires en général que le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ – www.rgcq.org) présente un colloque entier sur la thématique des assurances.

Nous vous invitons à participer à ce colloque en grand nombre puisqu’il pourrait être très rentable en vous faisant économiser :

• De l’argent
  • en vous permettant de minimiser les sinistres évitables
  • en vous permettant de ne pas être pénalisé par la règle proportionnelle en cas de sinistre
  • en vous donnant des stratégies pour mieux négocier votre police d’assurance
  • en vous permettant de récupérer les franchises de copropriétaires ayant causé des dommages

• Du temps et du stress
  • lors de votre prochain sinistre (pour les sinistres inévitables !) puisque vous saurez comment procéder

PROGRAMME DÉTAILLÉ

INSCRIPTION

(115 $ pour les membres et 175 $ pour les non-membres)

Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
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Tel : 514-935-6999
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Qu’est-ce qu’un jeton de présence

Le jeton de présence est une rémunération offerte aux administrateurs pour leur implication au sein du conseil d’administration et leur présence aux réunions tout au long d’une année.  Le jeton de présence entre dans le calcul du revenu personnel des administrateurs tout comme le salaire qu’ils peuvent tirer de leur emploi régulier.

Dans la quasi-totalité des cas, aucune retenue à la source n’a à être faite par le syndicat relativement aux jetons de présence versés dans la mesure où les sommes en cause sont habituellement symboliques.

Toutefois, les lois fiscales provinciales et fédérales exigent du syndicat qu’il complète un T4 et un Relevé 1 pour chaque administrateur ayant reçu des jetons de présence dans le cadre de ses fonctions d’administrateur.  Vous trouverez ci-dessous les formulaires pertinents.

Formulaire T4 (compléter case 14)

Formulaire Relevé 1 (compléter case A)

De leur côté, les administrateurs du syndicat devront inclure les sommes paraissant à ce T4 et ce Relevé 1 dans leur déclaration d’impôt personnelle.

Un remboursement de dépenses n’est pas une rémunération

Toutefois, il ne faut pas confondre jeton de présence et remboursement de dépenses.  En effet, dans certaines copropriétés, les administrateurs se voient rembourser des dépenses encourues dans le cadre de leurs fonction (ex : repas, frais de déplacement, etc.) et à ce moment, ils peuvent simplement compléter un compte de dépense pour obtenir un remboursement du syndicat.  Le syndicat incorporera alors ces charges dans les dépenses d’opération de la copropriété et le syndicat n’a pas a émettre un T4 et un relevé 1 puisqu’aucune rémunération n’a été octroyée.

Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com

Ces petites bestioles, gros comme un pépin de pommes, se nourrissent de sang. Elles se cachent dans les oreillers, les matelas et les sommiers le jour et s’activent environ une heure avant la noirceur. Elles piquent tout en anesthésiant la peau de sa victime et ce n’est que quelques heures plus tard que l’on ressent leur piqûre. Normalement, elles ne transportent aucune maladie.

Ce fléau prend tellement d’ampleur que la Ville de Montréal, en mars dernier, a préparé un plan d’action régional de lutte contre les punaises de lit. En juin 2011, le Chapitre IV du Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements fût modifié. En vertu de l’article 25.0.1 de ce règlement, tout gestionnaire de parasites qui procède à une extermination doit :

1. exterminer les punaises dans l’appartement infecté ;
2. effectuer une inspection préalable de tout le bâtiment ;
3. dresser une déclaration quant au niveau d’infestation ; et
4. faire parvenir la déclaration à l’administration municipale.

Ce règlement a essentiellement été élaboré pour les immeubles locatifs mais il n’existe aucune exception pour les immeubles en copropriété. Il est donc clair, aux termes du règlement, que dans un cas d’infestation, toutes les unités de copropriété devraient être inspectées, même dans un complexe de 350 condos. Par ailleurs, une majorité des inspecteurs de la Ville sont conscients de ce problème et du fardeau que cela pourrait entraîner pour les gestionnaires de parasites et les administrateurs de condos. En effet, une entreprise d’extermination nous a indiqué que dans plusieurs arrondissements, sans les nommer, on applique une norme, non officielle, qui prévoit seulement l’inspection des condos adjacents à celui infecté, ainsi que ceux se trouvant au-dessus et au-dessous de ceux-ci.

Pour enrayer une infestation, le secret est d’agir rapidement. Pour cette raison, il faut s’assurer que tous les copropriétaires soient avisés de leur obligation d’informer le syndicat ou son gestionnaire du fait qu’ils sont infestés et qu’un exterminateur a été contacté.  Le syndicat ou son gestionnaire doit alors coordonner l’inspection avec l’exterminateur et les copropriétaires impliqués.

Restez aux aguets, on ne sait jamais…

Jean-Luc Pilon
Coordonateur des opérations
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : jean-luc.pilon@solutioncondo.com