bron:  de Volkskrant

Merijn Knibbe

Samenvatting. Veel analyses van de Nederlandse huizenmarkt gaan vooral uit van een soort ‘resultatengerichte’ benadering van de markt, waarbij vooral de kosten van wonen worden meegenomen in de calculatie . De conclusie van deze studies is vaak dat er de komende jaren slechts in beperkte mate sprake zal zijn van een prijsdaling op de woningmarkt. Wanneer, zoals gebruikelijk bij bedrijven, ook vanuit aan de liquiditeitsrekening en de balans verwante indicatoren in de analyse worden betrokken ontstaat een minder gunstig beeld. Huishoudens die eigenaar zijn van een huis hebben fors hogere schulden en zijn relatief meer kwijt aan woonlasten dan enkele decennia geleden – maar lossen desondanks minder af. Niet uitgesloten is dat ook bij de huidige, iets lagere woningprijzen deze situatie nog zal verslechteren. Inkomensgerelateerde indicatoren van schuld zullen bij het beleid een grotere rol moeten gaan spelen.

Download hier het hele artikel

.Dit blijkt uit gesprekken van deze krant met vastgoedhandelaren en notarissen, die actief zijn binnen de veilingwereld.

Ondanks de crisis is het aantal gedwongen veilingen de laatste jaren redelijk stabiel gebleven op ongeveer 2000 per jaar. Nu blijkt echter dat de crisis weliswaar niet het aantal, maar wel de animo en de opbrengsten van huizen op de veiling negatief beïnvloedt.

Opbrengst is 10% minder

Volgens notaris Vic van Heeswijk, via wiens kantoor ongeveer 30% van de geveilde huizen in Nederland loopt, brengen de huizen die de afgelopen maanden door zijn kantoor werden behandeld 10% minder op dan de aangenomen executiewaarde. Dat is het bedrag dat het pand naar de inschatting van de taxateur zou opbrengen in geval van gedwongen verkoop. Deze vooraf getaxeerde executiewaarde ligt in de regel al zo’n 20% onder de marktwaarde.

Van Heeswijk: ‘Normaal gesproken levert een pand minstens de executiewaarde op, meestal meer. Handelaren zijn nu zo somber over de markt, dat de opbrengst vaak lager uitvalt.’

lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

bron:  Het Financieele Dagblad

Analisten
Ten opzichte van de maand daarvoor stegen de prijzen met 1,3 procent. In april gingen de prijzen nog met een naar boven bijgestelde 0,9 procent omhoog. Analisten hadden voor mei gerekend op een stijging met 0,3 procent. Ten opzichte van mei 2009 gingen de prijzen met 4,6 procent omhoog, terwijl marktonderzoekers daar een stijging met 4 procent hadden verwacht.

Stabilisatie
De cijfers nemen naar verwachting een deel van de onrust weg over de situatie op de Amerikaanse huizenmarkt, die over het algemeen nog zwak wordt geacht. In een reactie noemden analisten de cijfers een “mogelijk teken van stabilisatie” op de huizenmarkt. Andere analisten merkten echter op dat de gegevens over de huizenprijzen sterk achterlopen bij die over huizenverkopen. De cijfers over de verkopen wijzen op een zwakke huizenmarkt.

bron:   RTL Z

Rietdijk reageert op de ontstane commotie onder veel lezers van Vastgoedjournaal over een opmerkelijke analyse van Fakton financiële vastgoedregisseurs dat de NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers heeft opgenomen in haar eigen nieuwsuitgave Opinar. In deze analyse verwacht Fakton dat de grondprijzen de komende jaren met 5% per jaar zullen zakken. Om toch ervoor te zorgen dat gemeenten ondanks lagere grondprijzen toch grond voor nieuwbouw uit zullen geven aan woningontwikkelaars pleit Fakton voor een garantieregeling.

Rietdijk: “De grondprijs is het hart van het verdienmodel van bouwers en ontwikkelaars, maar ook van gemeenten. Wat we zien is dat de prijzen van nieuwbouwwoningen ten opzichte van het hoogtepunt in de 2e helft van 2008 met 5% voor kleinere woningen tot 10% tot zelfs meer voor grotere woningen zijn teruggelopen. We zien dat de stichtingskosten voor woningen veel minder zijn teruggelopen zodat woningontwikkelaars bij gelijkblijvende grondprijzen in de verliezen zijn gekomen. Omdat de grondkosten in 2009 circa een derde van de totale koop-/aanneemsom uitmaken, betekent een prijsdaling van 10% dat de grondprijzen minimaal tussen de 30% en 40% omlaag moeten ten opzichte van het niveau van 2010 willen ontwikkelaars er niet bij inschieten zoals dat nu al in veel gevallen gebeurt. “

Rietdijk rekent even voor hoe de grondprijzen de afgelopen decennia uit hun dak zijn geschoten. “In 1980 bedroeg de grondquote – percentage waarin de grondkosten uitmaken van de totale koop-/aanneemsom – nog 14%. In 2007 is dat gestegen tot gemiddeld 33% . Als we andere kengetallen erbij pakken zien we dat tussen 1997-2007 de nieuwe koopwoningen meer dan 2 keer zo duur zijn geworden terwijl de inflatie in die periode met 32% steeg en het gezinsinkomen met 61% toenam. Hier ligt al de kern van het risico in besloten. Het kan toch niet zo zijn dat de woningprijzen sneller stijgen dan de inflatie of het gezinsinkomen? Al zo’n vijf jaar terug hebben we al gewaarschuwd dat het doorgaan van deze prijsstijgingen een gevaar voor zowel de woningmarkt als de economie zou gaan opleveren.”

Volgens Rietdijk zijn de sterk stijgende grondprijzen vooral het gevolg geweest van een ruimtelijk ordeningsbeleid dat de overheid sinds de jaren tachtig heeft ingezet om nieuwbouwwoningen vooral in de buurt van stedelijke locaties te laten ontstaan, het zogenoemde Vinex-beleid. “Dat beleid heeft schaarste in de hand gewerkt waar we nu mee zitten.” Hij erkent dat veel partijen waaronder ontwikkelaars, beleggers, corporaties en boeren met grote grondposities stevig hebben geprofiteerd van deze schaarste. “Die hebben er goed aan de waardestijging verdiend.” Dit beleid is volgens Rietdijk dé oorzaak geweest van de sky high gestegen grondprijzen en in het verlengde daarvan de oplopende woningprijzen. “En dat ligt dus niet aan de hypotheekrenteaftrek, zoals vaak is gedacht, die hebben we al 100 jaar.”

In combinatie met het uitblijven van veel ontwikkelprojecten door de economische crisis zal een grondprijsdaling voor veel Nederlandse gemeenten tot grote problemen gaan leiden, zo verwacht Rietdijk. “Gemeenten die een actief grondbeleid hebben gevoerd waarbij ze jaarlijks een bepaald bedrag aan grondinkomsten in hun gemeentebegroting alvast hebben ingeboekt zullen dat gaan merken. Ik vrees zelfs voor een faillissement voor diverse gemeenten die daarvan erg afhankelijk zijn. Ontslagen onder gemeenteambtenaren zullen dan onvermijdelijk zijn.”

Rietdijk vindt het jammer dat niet meer gemeenten gewerkt hebben aan een grondfonds waarbij de grondwinsten in de goede jaren de tegenvallers in de slechte jaren hadden kunnen compenseren.

Hij maakt zich wel zorgen over de reactie van sommige gemeenten zoals Amsterdam die in één klap alle grote bouwprojecten ‘on hold’ zet. “Gemeenten moeten niet direct op de rem van de gronduitgifte trappen. Zo creëren ze weer grondschaarste wat op termijn tot prijsstijging kan leiden. Als we niet oppassen herhaalt zich zo de geschiedenis en wordt opnieuw een luchtbel in de grondprijzen geblazen”, zo vreest Rietdijk. “Met alle vervelende gevolgen van dien voor de bouw en ook de bewoners en vooral starters in een stad als Amsterdam”.

Wat moet er wel gebeuren en hoe kan het nieuwe kabinet een rol hierin spelen? Rietdijk: “Alle betrokken partijen in de nieuwbouwmarkt moeten nadenken over het efficiënter maken van hun kostenstructuren. Daar is nog veel winst te behalen. Zo kunnen ontwikkelaars, bouw- en grondbedrijven veel besparen op het beheersen van de faalkosten. Dat betekent meer luisteren wat de consument echt wil: dus niet alleen appartementen bouwen terwijl men liever een grondgebonden woning wil. En gemeenten kunnen veel geld besparen door marktpartijen meer te betrekken in het opstellen van bestemmingsplannen. Laat marktpartijen bijvoorbeeld zelf hun bestemmingsplannen indienen. Dat scheelt in het heen en weer zenden tussen gemeente en marktpartij.”

En wat kan het nieuwe kabinet doen om de woningmarkt weer op gang te helpen? “Die moet de regie voeren en het ruimtelijk ordeningsbeleid afstemmen met het grondbeleid. Pas dan kan een beslissing worden genomen over de instandhouding van de hypotheekrenteaftrek in samenhang met de liberalisering van de huurwoningmarkt”, vindt Rietdijk.
Vastgoedpartijen die zich nu afwachtend opstellen en tot het einde van de crisis proberen uit te zingen, die gaan volgens Rietdijk van een koude kermis thuiskomen: “De huidige crisis moet worden gezien als een identiteitscrisis. Het markeert de overgang naar een nieuwe periode. De oude situatie keert echt niet meer terug.”

bron: NVB Bouw

Nederland lijkt af te stevenen op een absoluut dieptepunt binnen de woningmarkt. Niet alleen in de wijk Stadshagen maar landelijk staan er bijzonder veel woningen te koop. Op zich niets nieuws natuurlijk aangezien er meestal voldoende aanbod is op de woningmarkt. Helaas is deze situatie ernstiger. Door G. Biesma, makelaar Huisboertje in Zwolle.

Solide tweeverdieners schaars goed
Dit heeft te maken met het feit dat ook binnen de wijk Stadshagen veel woningen met twee inkomens zijn gekocht. Binnen Zwolle zullen zonder twijfel eveneens mensen hun inkomen zijn kwijtgeraakt en daarnaast zijn de sociale voorzieningen de laatste jaren tot een minimum beperkt. Banken zijn daarentegen zeer behoudend geworden. Kon men voorheen met een tijdelijk arbeidscontract nog een hypotheek verkrijgen, dit kan men nu in de meeste gevallen wel vergeten. Solide tweeverdieners met een vast arbeidscontract lijken schaars goed te zijn geworden en dit heeft eveneens zijn weerslag op de woningmarkt. Tevens lijken de vaak wilde plannen van gemeentelijke planologen steeds minder aan te sluiten op de woonwensen van de huidige tijd.

“Als Makelaar ben ik erg geschrokken van de enorme woningnood en problemen die (aspirant) huurders momenteel ondervinden.”

“Stadshagen woonconcept van de jaren ‘60″
Wat betreft de toegangswegen van en naar Stadshagen: dit is in de spits een drama. Het woonconcept lijkt niet anders dan wij binnen Nederland vanaf de jaren zestig gewend waren. Bouwen en nog eens bouwen met vaak ongekende saaiheid, gecompleteerd met een voor auto’s nagenoeg onbereikbaar en al even saai winkelcentrum. Indien zich kopers zouden aandienen voor de huizenmarkt binnen Stadshagen zijn voornoemde elementen vanzelfsprekend van groot belang.

Tevens is er niet alleen binnen Stadshagen, maar ook landelijk een ernstig te kort aan betaalbare koop- en huurwoningen. Starters, alleenstaanden en zelfs ‘probleemgevallen’ worden totaal genegeerd. Het is vaak absoluut onmogelijk voor deze doelgroepen om te kunnen kopen of huren en dit is bijzonder zorgwekkend te noemen. De gemeenten lijken hun zorgplicht landelijk te hebben uitbesteed aan woningbouwverenigingen, vastgoedbedrijven en overige partijen.

Deze instanties dienen op hun beurt weer te voldoen aan de huurwet, wat onder andere betekent dat men niet te duur mag huren. In de praktijk betekent dit dat voornoemde doelgroepen opnieuw ‘nee’ te horen krijgen of jaren punten moeten sparen. Nog gekker is het dat, als men voldoende punten heeft, er lang niet altijd woningen beschikbaar lijken te zijn.

Sovjet-systeem
Het punten sparen doet dan ook erg denken aan het voormalig Sovjetsysteem waar men jaren punten moest sparen voor hun felbegeerde Skoda. Ook binnen dat systeem was een puntensysteem oftewel een verkapte wachtlijst weinig transparant. Nederland lijkt dan ook 1 van de voor hen beste elementen uit het voor hen slechtste systeem sinds vele jaren te hebben geïmporteerd.

Grote schuldige binnen Nederland zijn, naast de Nederlandse gemeenten, dan ook de diverse woningbouwverenigingen die ooit in het leven waren geroepen om de lagere inkomens van een betaalbare huur- of koopwoning te voorzien. Ondanks de miljarden subsidies die men toebedeelt krijgt, lijkt men slechts te gaan voor de vaak te dure huur- of koopwoningen.

In veel gevallen met een huur die net onder de huurtoelage uitkomt, want de overheid past dan wel weer bij in de vorm van een huurtoelage. De overheid betaalt dus twee keer mee aan deze gesubsidieerde huurvorm. Het wordt dan ook de hoogste tijd dat de overheid snel met maatregelen komt om woningbouwverenigingen weer de functie te geven waarvoor zij ooit in het leven zijn geroepen.

“Ondanks de miljarden subsidies die men toebedeelt krijgt, lijkt men slechts te gaan voor de vaak te dure huur- of koopwoningen”

Geschrokken
Als Makelaar ben ik erg geschrokken van de enorme woningnood en problemen die (aspirant) huurders momenteel ondervinden. Dit in combinatie met de Nederlandse gemeenten die ook vaak hun maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben uitbesteed aan particuliere instanties.

Deze instanties krijgen op hun beurt bijna in alle gevallen weer subsidie van de gemeente. Vanzelfsprekend komt de integriteit en de onafhankelijkheid van deze instanties vaak onder druk te staan aangezien zij niet vrij kunnen opereren en dit geeft de hulpzoekenden weinig voordelen.

Het is voor de landelijke politiek dan echt ‘code red’ gezien de enorme verkapte woningnood die de politici absoluut onderschatten. De scheidslijn tussen arm en rijk lijkt dan ook elk jaar ernstiger te worden en hiervan dreigt een zeer grote groep grote nadelige gevolgen te ondervinden.

G. Biesma
Makelaar Huisboertje te Zwolle

bron: stadshagennieuws.nl

Volgens de consumentenorganisatie wordt de verkeerde toewijzing veroorzaakt door de wijze waarop aanvragen voor startersleningen worden beoordeeld. Het SVn hanteerde voor de beoordeling van de aanvragen een toetsrente van 6% voor een 15-jarige rentevaste periode, terwijl de marktrente voor dergelijke hypotheken gedaald is naar 4,6%, aldus Vereniging Eigen Huis.

„Bovendien rekent de SVn maar met 95% van het inkomen waardoor het financiële plaatje van de aanvrager er veel slechter uitziet”, aldus de woordvoerder. Het verschil leidt tot een extra hoge starterslening terwijl daar geen enkele noodzaak voor is. „Voor de huizenkoper is dit wel een leuk extraatje”, stelt de zegsman van de vereniging.

Als voorbeeld noemt hij de aanvraag voor een starterslening van een vrouw uit Blaricum. „Met een inkomen van een kleine 35.000 euro kon zij een hypotheek krijgen van maximaal 190.000 euro onder nationale Hypotheek Garantie. Het huis dat zij wilde kopen kostte echter 200.000 euro. Voor het gat van 10 mille vroeg zij een rentevrije lening aan. Tot haar verbazing kreeg zij 30.000 euro van SVn. Ze mocht dit bedrag niet weigeren, anders kreeg ze ook de gewenste 10.000 euro niet meer.”

Helemaal niet nodig

Volgens Vereniging Eigen Huis komen ook tweeverdieners die het eigenlijk helemaal niet nodig hebben in aanmerking voor de lening. „Zo probeerde een stel met een gezamenlijk inkomen van 70.000 euro onder het mom van ’baat het niet dan schaadt het niet’, een starterslening te krijgen voor de aankoop van een huis van 350.000. Tot hun grote verbazing kregen ze 50.000 euro toegewezen. Dat geld is toen gebruikt om het hypotheekbedrag te verlagen, en dat is niet de bedoeling.”

SVn bestrijdt de aantijgingen van de Vereniging Eigen Huis dat er te hoge leningen worden gegeven. Volgens directeur Ellen van Sluis is het geld zo snel op omdat de NHG-grens is opgetrokken naar €350.000. „De doelgroep die in aanmerking komt voor een starterslening is nu veel groter. We rekenen maar 95% van het inkomen mee in onze methodiek, anders vallen mensen met een klein consumptief krediet al snel buiten de boot.”

Vereniging Eigen Huis is laaiend over de verkeerde beoordelingsmethodiek omdat het volgens de zegsman er in grote mate toe heeft bijgedragen dat het beschikbare rijksbudget voor de startersleningen nu op is. Demissionair minister Van Middelkoop (Wonen) is niet bereid aanvullend budget beschikbaar te stellen.

bron: OverGeld.nl

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdaling van vrijstaande woningen, over het algemeen het duurdere type woning, was met 3,4 procent het grootst. De prijzen van de overige woningtypen daalden met percentages tussen de 0,3 en 1,6 procent.

Niet in alle provincies waren de prijzen lager. In Friesland en Zeeland waren de prijzen iets hoger dan een jaar eerder, in Friesland al voor de derde maand op rij.

Ten opzichte van mei 2010 zijn de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in juni gelijk gebleven. Vorige maand was er nog een daling van 0,7 procent. In vijf provincies stegen de huizenprijzen, die in Groningen met 2,4 procent het sterkst. In Drenthe namen de prijzen met 2,2 procent het meeste af.

Bijna 11 duizend bestaande woningen wisselden in juni van eigenaar. Dat is ruim 10 procent meer dan in juni 2009. Van alle woningtypen werden meer huizen verkocht, van vrijstaande woningen zelfs bijna 25 procent meer.
In de eerste helft van 2010 zijn er bijna 60 duizend woningen verkocht. Dit is bijna 4 procent meer dan in dezelfde periode in 2009, toen het aantal transacties sterk terugliep.

bron: CBS

Fitch on Chinese Banks; 7/2010

bron: zero hegde

De adviesraden van de ministeries van VROM, Landbouw en Verkeer en Waterstaat adviseren het nieuwe kabinet om de hypotheekrenteaftrek te baseren op een systeem van annuïtaire aflossing in dertig jaar.

Volgens Dick Hamhuis, projectleider van het rapport, willen de ministeries “consumenten stimuleren om hun schulden te verminderen en het eigendom van de woningen te bevorderen.” De adviesraden schrijven aan de regering dat op lange termijn maarliefst acht miljard euro kan worden bezuinigd op de woningmarkt.

Met een annuïteitenhypotheek betalen consumenten gedurende de gehele looptijd een vast bedrag, dat bestaat uit een deel aflossing en een deel rente. Omdat consumenten in het begin van de looptijd vooral rente betalen, kunnen zij een groot deel van de hypotheeklast aftrekken van de belasting. Later, als consumenten een groot deel van de schuld hebben afgelost en ze dus minder rente betalen, hebben ze minder voordel van hun hypotheekrenteaftrek. De adviesraden stellen voor om de aftrek tot een periode van dertig jaar te beperken.

Stapsgewijs verminderen
De adviesraden stellen dat de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs moet worden beperkt, omdat ingrijpende wijzigingen de woningmarkt tot stilstand kunnen brengen. Eerder beval de adviesraad van het ministerie van VROM aan om te beginnen met een stapsgewijze afbouw van de overdrachtsbelasting, de hypotheekrenteaftrek en het eigen woningforfait.

bron: NVM

Wat is de starterslening?

Speciaal voor starters op de woningmarkt introduceren wij de starterslening. Hiermee willen wij jongeren de gelegenheid bieden om toch een eerste woning te kopen. Deze starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van je woning en het maximale bedrag dat je van de bank kunt lenen. Dus, stel dat je van de bank 170.000 euro mag lenen en het is niet voldoende om je droomwoning van 210.000 euro te betalen. Dan is het mogelijk om via de starterslening een bedrag van 40.000 euro extra te lenen. Over die starterslening betaal je de eerste drie jaar geen rente en aflossing!

Kom je in aanmerking?

Op de website van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten kunt u zelf berekenen of u in aanmerking komt voor een starterslening en ook hoe hoog die lening kan zijn. Daarvoor gaat u naar www.svn.nl. Op de homepage klikt u op ‘starterslening’ en vervolgens op ‘bereken de starterslening’.

Meer informatie

Over de starterslening is een uitgebreide folder beschikbaar bij het loket Bouwen en wonen in het gemeentehuis (tel. 0546 – 580 838, e-mail: bouwenenwonen@wierden.nl). De informatie uit de folder staat ook op de website www.wierden.nl onder ‘bouwen en wonen’. Je kunt ook contact opnemen met een bank en/of andere geldverstrekker in de gemeente Wierden

De starterslening van Wierden in het kort

Voorwaarden

• Voor inwoners van de gemeente Wierden die voor het eerst een woning kopen
• Maximumleeftijd: 30 jaar
• Maximale starterslening: € 40.000,-
• Maximale hypotheek (aankoopkosten + bijko­mende kosten): € 220.000,-

Overig

• Je betaalt de eerste drie jaar geen rente en af­lossing
• Rentevaste periode starterslening: 15 jaar
• Looptijd: maximaal 30 jaar

bron: Gemeente Wierden

zie ook: Dierenmanieren

Het positieve nieuws is dat uit de recent gehouden stress-test bleek dat ING met maar liefst €100 miljard aan uitstaande woninghypotheken zelfs met een forse daling van de huizenprijzen nog winst blijft maken.
ING Bank is natuurlijk niet de enige financiële instelling met grote belangen in de hypotheekmarkt. Hoe is het eigenlijk met de nr 1. in hypotheken, Rabobank? Deze niet-beursgenoteerde hypotheekreus brengt al 6 kwartalen achter elkaar woningmarktrapporten uit met de strekking dat de woningmarkt aan het stabiliseren is en dat ze voor de komende jaren een aantrekkende markt zien. Als ik als directeur van Vastgoedjournaal naar de recent verschenen cijfers kijk zie ik eerder een verslechtering van de markt dan een stabilisatie. Neem de Achterhoek als voorbeeld: daar zijn de woningbouwplannen inmiddels gehalveerd. In de regio West Brabant zijn de woningverkopen met circa 15% gedaald en zo wordt de lijst met slecht nieuws maar langer en langer. De aanhoudende onzekerheid omtrent de zekerheid wordt ook vaak als reden genoemd dat de woningmarkt maar niet wil aantrekken.

Even terug naar de bankbalansen: Wat zal er gebeuren als de woningmarkt echt geheel inzakt en hierdoor de honderden miljarden op de balansen van de bank in gevaar komen. De Nederlandse staat kan dan echt niet bijspringen, die hebben niet zoveel geld. Laten we maar hopen dat dit niet zal gebeuren. Al zie ik het eerste gevaar al opduiken namelijk: de euribor rente is al een maand lang flink aan het oplopen. Die rente vormt immers de basis is waar banken hun hypotheekoffertes op baseren.

Iedereen, ook ik zelf als huizenbezitter, hoopt op herstel. Echter toch zie ik het somber in. Als ik recent een vriend van mij hoorde vertellen dat hij en zijn partner met een dubbel jaarinkomen van rond de 100.000 euro van de bank te horen kregen dat het moeilijk wordt om een hypotheeklening te krijgen van rond de 500.000 euro, dat is de ernst mij nu pas duidelijk. Ik heb het namelijk even opgezocht: een paar jaar terug kon je met een dergelijk jaarinkomen dan met gemak een hypotheek krijgen van 700.000 euro. Het is dan ook raar dat je die correctie nog niet echt terug ziet op de woningmarkt als je kijkt naar de vergelijking van het maximaal te lenen bedrag en de verkoopprijs van woningen. Je zal toch een correctie verwachten van circa 25% als je geen 700.000 euro maar nog maar 500.000 euro kan lenen + een stijgende rente die eraan komt.

Voor diegene die echt blijft volhouden dat zoiets niet mogelijk is, kan ik het volgende zeggen. Als je drie jaar geleden had gezegd dat grote Nederlandse banken van de ondergang gered moesten worden, dat er landen in Europa gered moeten worden van de ondergang, dat Saab gered is door het piepkleine Spyker en oliegigant BP afstevent op een faillissement. dan werd je voor gek uitgemaakt. Veel lezers zulllen nu zeggen: die Kerkhoven is gek, een 25% daling van de huizenmarkt kan niet! Over drie jaar weten we meer!

John Kerkhoven
Directeur Vastgoedjournaal

Daarin zijn de cijfers over het tweede kwartaal van 2010 bekend gemaakt die een aardig beeld geven van de rest van de huizenmarkt in deze regio. Een belangrijke oorzaak van het wegblijven van starters is het op korte termijn afschaffen van de koopsubsidie. Daardoor zijn ze terughoudender geworden. Dankzij de koopsubsidie zorgden de starters de laatste jaren voor enige beweging op de woningmarkt en was er volgens de makelaars een bescheiden doorstroming aan de onderkant van de woningmarkt en in het middensegment.

Ook andere potentiële kopers nemen een steeds afwachtendere houding aan. De oorzaak is de onzekerheid over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, de eigen financiële situatie en de onzekere economische vooruitzichten.

De ernst van de malaise in de woningmarkt is het best af te leiden uit het aantal verkochte woningen. Die valt in het tweede kwartaal van 2010 voor alle plaatsen aanmerkelijk lager uit. Daar tegenover staat dat het aanbod van huizen alsmaar toeneemt met de kanttekening dat de stijging van het aantal te koop staande huizen minder hard gaat ten opzichte van het tweede kwartaal van 2009. In het tweede kwartaal van dit jaar is het aanbod met 11,7 procent toegenomen ten opzichte van het eerste kwartaal en 15,7 procent in vergelijking met het tweede kwartaal van 2009. Voordeel van deze situatie is dat aspirant kopers kunnen kiezen uit meer huizen dan een jaar geleden: gemiddeld vijftien woningen in een bepaalde prijsklasse tegenover dertien een jaar geleden.

Opvallend is wel dat gemiddelde verkoopprijs licht is gestegen. Die ligt nu op 226.500 euro. De periode dat woningen te koop staan is op het gebruikelijke niveau van vijf maanden beland.

De makelaars hebben niet de indruk dat de woningmarkt dit kwartaal zal opleven. Met name de zomervakantie en het WK voetbal zorgen voor een drukkend effect.

Ze dringen aan op snelle regeringsmaatregelen om de huizenmarkt uit het slop te halen. Daarvoor moet duidelijkheid verschaft worden over de hypotheekrenteaftrek. Volgens de makelaars heeft de eindeloze discussie hierover een negatieve impact op de woonconsument.

bron:  Stentor

In 2009 betrof de daling over het hele jaar nog 9,7%. Dit blijkt uit vrijdag gepubliceerde gegevens van Pararius.nl, de grootste website voor huurwoningen in de vrije sector.

De verdergaande daling van de huurprijzen is volgens Pararius te wijten aan de toename van het aanbod van huurwoningen sinds 2008. De huurprijzen liggen momenteel onder het niveau van 2007, aldus directeur Jasper de Groot van Pararius. „Het effect van de kredietcrisis op de markt voor huurwoningen tekent zich op dit moment af. Buurtgenoten moeten met elkaar concurreren om hun woning te verhuren en een eenvoudig mechanisme om dit te doen is zakken met de huurprijs.”

bron: OverGeld.nl

Dit schrijft Bouwend Nederland in een brief aan de informateurs Uri Rosenthal en Jacques Wallage. In de brief schrijft Bouwend Nederland-voorzitter Elco Brinkman dat bezuinigingen en stimulering van economische groei best samen kunnen gaan, mits de juiste keuzes worden gemaakt. De gekozen maatregelen zullen dan ook vooral gericht moeten zijn op economische groei en herstel van het consumentenvertrouwen. Daarbij moet ook meer worden ingezet op publiek-private samenwerking bij de realisering van belangrijke projecten.
Behalve verlening en verhoging van de NHG moet het komende kabinet de hypotheekrenteaftrek nu maar even laten zoals die is. Vertrouwen en waardebehoud van woningen zijn zeker in deze zware tijden van uitermate groot belang.

bron: Cobouw.nl

Ten opzichte van het eerste kwartaal steeg het aantal verkochte woningen met 6,5%, maar in het tweede kwartaal worden er altijd meer huizen verkocht dan in het eerste. De stijging was minder sterk dan verwacht.

235.000 euro
De gemiddelde woningprijs kwam uit op 235.000 euro. Dit was 1,5% meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van de eerste maanden van het jaar lag de verkoopprijs ruim 1% hoger.

Verwachting naar beneden
Vanwege de slechte cijfers stelt de NVM haar verwachting voor het aantal verkopen dit jaar naar beneden bij. De NVM verwacht nu dat er in 2010 net zoveel huizen verkocht gaan worden als in 2009. Eerder gingen de makelaars uit van 140.000 transacties, 15% meer dan in 2009.

Discussie rond het H-woord
NVM-voorzitter Ger Hukker denkt dat de politieke onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek de schuld is van de tegenvallende cijfers. “Door de vroegtijdige val van het kabinet is het debat eerder losgebarsten en, zoals nu blijkt, neergedaald in de cijfers.”

bron: RTL Nieuws.nl

De index die de koopintentie weergeeft, staat op het laagste niveau sinds het begin van de meting in 1985. Dat blijkt uit een persbericht van ING. In de tweede helft van 2009 steeg de index nog, maar dat was slechts een tijdelijke opleving.

Een aangetast koopsentiment kan wijzen op een nieuwe terugval in het aantal woning transacties. Dit kan leiden tot een groter woningaanbod en een langere verkooptijd, waardoor de prijzen op de huizenmarkt verder kunnen dalen.

In mei is er al een duidelijke daling te zien in het aantal transacties op de woningmarkt, maar volgens ING hoeft dit niet te wijzen op een trend. De bank voorspelt dat de huizenprijzen dit jaar een bodem bereiken en in 2011 zullen opkrabbelen met 1%.

Hypotheekrenteaftrek

Volgens ING is de sombere stemming op de huizenmarkt te wijten aan een daling van het consumentenvertrouwen en de verhitte discussie over de hypotheekrenteaftrek.

bron:  Het Financieele Dagblad

Crisis
Aanleiding daarvoor is de kredietcrisis en het instorten van de kantorenmarkt. Een uitzondering geldt voor projecten die op basis van noodzaak, financierbaarheid en maatschappelijke wenselijkheid doorgang moeten vinden. Dat heeft verantwoordelijk wethouder Maarten van Poelgeest vrijdag bekendgemaakt in een brief aan de gemeenteraad.

”De markt giert naar beneden,” aldus Van Poelgeest in Het Parool. ”Daarom moeten we fors ingrijpen.”

Lager
De verwachte grondopbrengsten in de hoofdstad zijn de laatste tijd steeds lager geworden. De gemeente grijpt nu in omdat ze geen forse tekorten wil oplopen. Ze kijkt vanaf nu dan ook zorgvuldig naar welke projecten de gemeente de komende tien jaar kan en wil ontwikkelen, aangezien er geen ruimte is om alle geplande ruimtelijke ontwikkelingen uit te voeren.

Miljoen vierkante meter
Alleen al doordat de markt een streep zet door de bouw van zeker een miljoen vierkante meter kantoorruimte, loopt Amsterdam 345 miljoen euro aan verwachte inkomsten mis.

Straat dicht
Enkele projecten die al in gang zijn gezet of al gefinancierd zijn, gaan nog door. Van Poelgeest in de krant: ”Als de straat is opengebroken, is het wel zo netjes de steentjes terug te leggen.”

Projecten geschrapt
Honderden Amsterdamse bouwplannen worden geschrapt. Van Poelgeest gaat vervolgens ‘beginnend vanaf nul’ met bouwers, ontwikkelaars en corporaties overleggen welke plannen alsnog van start moeten gaan. ”We gaan niet meer project voor project schrappen. In plaats daarvan zetten we alle projecten eerst stil . Vervolgens kijken we wat we misschien nog wel kunnen doen.”

”In enkele jaren tijd zijn de verwachte inkomsten van de gemeente op de kantorenmarkt met meer dan een miljard euro teruggelopen.”

bron: RTL Z

Dat kan bijvoorbeeld door de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie met een jaar te verlengen. Ook moet het btw-tarief voor renovatie van een eigen huis omlaag van negentien naar zes procent.

Starters

Verder wil de Tweede Kamer de periode verlengen waarin een beroep kan worden gedaan op vrijstelling van overdrachtsbelasting. Die zou van zes naar achttien maanden moeten.

De Kamer stemde ook voor het plan om 30 miljoen euro vrij te maken voor leningen aan starters op de woningmarkt.

bron: NOS Nieuws

- George Ade,  Amerikaanse auteur, 1866-1944

Deflatie in aantocht

Deflatie is een woord dat voor velen schrikbeelden oplevert van de crisisjaren van de jaren 30. Maar wat is deflatie eigenlijk en waarom treedt dit fenomeen op? Om een volledige uitleg te geven moet men een aantal zaken eerst goed op een rij zetten. Vanwege ons huidig economische onderwijs wordt de werkelijkheid verdoezeld en krijgt men nimmer een goed beeld van wat de fundamenten zijn van de economie.

Om te beginnen moet men een onderscheid maken tussen krediet en geld. Te vaak worden deze twee kwesties op een hoop gegooid en ziet men door de bomen het bos niet meer. Zowel economen als analisten hebben de tendens om deze twee door elkaar te halen. Ik zal met name het aspect van krediet verder toelichten.

Lees verder op Vrijspreker.nl

Het Europese reddingsfonds draait waarschijnlijk uit op een ‘Euro Tarp’ voor herkapitalisatie van banken, vreest econoom Willem Buiter. Hij verwacht dat maarliefst 2.000 miljard euro nodig is. En de stresstesten, die zijn eigenlijk een farce.

“With banks joining sovereigns as claimants on the EU/IMF Facility, the argument that the Facility is too small and will require at least €2 trillion is strengthened”, aldus Buiter in een analistenrapport van Citi. De bekende econoom en professor aan de LSE ziet grote overeenkomsten met het omstreden Trouble Asset Relief Programme (TARP), dat uiteindelijk gebruikt is om banken te herkapitaliseren.

Gevaren opdoemen
“With many of these weakened banks unable to attract additional capital from the markets, the only source of capital would be their sovereigns, other sovereigns or the ECB. Another source would be the EFSF and the other pots of money collectively labeled the EU/IMF Facility in the previous section.” Buiter ziet behalve bij de PIIGS ook gevaren opdoemen in Frankrijk, België en Oostenrijk.

Van de Europese stresstesten verwacht Buiter weinig, omdat in zijn ogen belangrijk vragen niet gesteld worden. “In the absence of stress tests that include scenarios involving multiple sovereign defaults, we think it is difficult to view even the new exercise as a major confidence-boosting event”, aldus Buiter. Vreemd genoeg lieten Nederlandse media de uitspraken van Buiter volledig links liggen.

bron: Blikopdebeurs.com

bron: Beursbox

Demissionair minister Jan Kees de Jager van Financiën kondigde in april aan de tophypotheken te willen aanpakken. In de toekomst mag de hypotheek nog maximaal 112 procent van de aankoopwaarde bedragen. Het deel dat hoger is dan de aankoopwaarde moet binnen zeven jaar zijn afgelost of worden gedekt met opgebouwd vermogen. Dat geldt niet voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie vallen.

De Jager wil de nieuwe regels uiterlijk in september voorleggen aan de ministerraad. Erna volgt nog een advies van de Raad van State. Begin december wil hij de plannen voorleggen aan de Tweede Kamer.

bron: ANP

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdaling van appartementen was met 1,1 procent het kleinst. Vrijstaande woningen, over het algemeen het duurdere type woning, daalden met 3,7 procent het meest in prijs.

Friesland was voor de tweede maand op rij de enige provincie waar de prijzen stegen. Koopwoningen waren daar 0,4 procent duurder dan een jaar eerder. De prijsdaling was met 3,8 procent het grootst in Gelderland.

Ten opzichte van april 2010 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,7 procent. Vorige maand stegen de prijzen nog met 0,8 procent. In mei daalden in acht provincies de huizenprijzen; die in Utrecht met 1,9 procent het sterkst. In Zeeland namen de prijzen met 2,4 procent het meest toe.

Bijna 10 duizend bestaande woningen wisselden in mei van eigenaar. Dat is 3,7 procent minder dan in mei 2009. Van alle woningtypen werden minder huizen verkocht, van tussenwoningen zelfs ruim 10 procent minder.
In 2010 zijn er tot nu toe 49 duizend woningen verkocht. Dit is duizend meer dan een jaar eerder.

bron: CBS

zie ook: Nieuwbouw ligt volledig op zijn gat – AT5 Nieuws

De afname zal over anderhalf à twee jaar resulteren in veel minder opgeleverde woningen. Ter vergelijking: in de eerste vijf maanden van dit jaar werden nog 1557 woningen opgeleverd. Vorig jaar werden nog 5094 woningen opgeleverd, in 2007 en 2008 elk jaar zelfs 5600.

De Amsterdamse bouw zakt steeds verder in. De cijfers weerspiegelen de situatie in heel Nederland. Het aantal opgeleverde woningen in Nederland (ruim 7000) lag in eerste kwartaal bijna 6000 lager, ofwel 44% onder het niveau van een jaar eerder, zo meldde het CBS eerder deze week.

Maar met name 0p de Amsterdamse woningmarkt dreigt de komende jaren de cocktail van allerhande elkaar versterkende ontwikkelingen vervaarlijk te gaan schuimen. Het gaat dan niet alleen om de tijdelijk wegzakkende conjunctuur, maar ook om structureel en diepgaande tendensen.

Ten eerste de tijdelijke. De koper wil even niet. In Nederland niet, en zeker in Amsterdam niet. De banken willen niet lenen, en de ontwikkelaars durven niet meer te ontwikkelen. En wordt er niet gekocht (op papier), dan wordt er ook niet gebouwd. ‘De tijd dat er in Amsterdam gewoon honderd woningen werden gebouwd zonder dat ze verkocht waren, is niet meer’, aldus directeur Dirk Harmens van ontwikkelaar Delta Forte gisteren op de Platformbijeenkomst Woningbouwregie in Amsterdam.

En wat nu wordt opgeleverd, komt in de ruime Amsterdamse vijver van 1500 onverkochte woningen, zowel van corporaties als van projectontwikkelaars. ‘Een stuwmeer’, zegt Hans van Harten, voorzitter van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. ‘Dat hebben we in de laatste tien jaar niet meer meegemaakt.’

Alleen op echt gewilde plekken wordt nog verkocht. ‘Pas nog twintig nieuwbouwwoningen in De Pijp. Ze liggen er dan met slaapzakken voor de deur’, zegt de Amsterdamse woningbouwregisseur Bob van der Zande.

Ook met extra subsidie loopt de verkoop in Amsterdam niet. De gemeente weet maar zes van de twaalf projecten (van in totaal 1100 woningen) waarvoor subsidie door het Rijk is toegekend, voor 1 juli te starten. Voorwaarde voor de subsidie is wel dat de eerste paal voor 1 juli de grond in gaat. De subsidie komt uit de vorig jaar door het Rijk gestarte Stimuleringsregeling Woningbouw, goed voor in totaal euro 395 mln aan steun. De bouw van circa 400 woningen ‘wordt doorgeschoven naar de derde en laatste tranche van de rijksssubsidie’, zegt wethouder ruimtelijke ordening en grondzaken, Maarten van Poelgeest.

Ten tweede krijgt de bouw in Amsterdam een dreun omdat de corporaties weinig happig zijn op nieuwbou. Dat is landelijk merkbaar, maar in Amsterdam zeer ernstig omdat de corporaties daar verantwoordelijk zijn voor 70% van de nieuwbouw, ook van koopwoningen. Ze kunnen door de crisis te weinig bestaande woningen verkopen, om daarmee nieuwbouw te financieren. En de kasstromen van de corporaties zijn toch al dun.

Daarnaast gaat de oekaze uit Brussel binnenkort bijten. Voorzitter Jim Schuijt van de Vernieuwde Stad, een combinatie van meer dan twintig actieve corporaties in Nederland, verwacht dat door de Brusselse ingreep de corporaties ’30% minder gaan bouwen’. Brussel bepaalt dat corporaties geen WSW-borging meer mogen inzetten voor woningen boven de liberalisatiegrens van euro 648 per maand en dat de corporaties zelf voor die leningen ook niet meer garant mogen staan.

Ten derde zakt de bouw in omdat de gemeente Amsterdam de komende jaren flink moet gaan snijden in haar lijst van projecten. Immers, de kosten in het grondbedrijf gaan te veel voor de baat uitgaan. Amsterdam voorziet een tekort van euro 350 mln, dat ze binnenkort nog opwaarts zal bijstellen. En voor dat tekort zullen de Amsterdamse corporaties extra worden aangesproken: hogere grondkosten en extra afdrachten bij te verkopen woningen, zo wil het nieuwe coalitieakkoord.

En zeer structureel dreigt de bouw, vooral die Amsterdam, last te ondervinden van de lage huren voor veel hogere inkomens en hoge koopprijzen, mede door de hypotheekrenteaftrek. Die ondermijnende ontwikkeling voor de Amsterdamse huizenmarkt beklemtoont Van Poelgeest. De renteaftrek faciliteertde de vraag naar koopwoningen in Amsterdam, met enorme prijsstijgingen als gevolg. En door scheefwonen lopen corporaties heel veel geld voor nieuwbouw mis. ‘Als de daar geen verandering in wordt gebracht, komt de hele machinerie tot stilstand’, aldus de wethouder.

Bron: NVB Bouw

Een nieuwe Nederlandse regering moet mobiliteit op de huizenmarkt vergroten door onder meer de overdrachtsbelasting af te schaffen, adviseert de OESO.

De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) kwam woensdag met een rapport over de Nederlandse economie.

Volgens de OESO heeft Nederland met zijn fiscale maatregelen adequaat gereageerd op de economische crisis. Maar als gevolg daarvan groeide het overheidstekort en verslechterde de overheidsbegroting. Een nieuwe regering heeft als ‘meest cruciale doelen voor de lange termijn het verzekeren van de fiscale stabiliteit en potentiële groei versterken’, aldus de OESO.

Lees het hele onderzoek hier:

OECD Economisch Onderzoek Nederland

Huizensector

De organisatie is kritisch over de Nederlandse huizensector, en vooral de ‘grote en rigide sociale woningbouw’. De huursector moet flexibeler worden, aldus de OESO.

De organisatie adviseert om de huren vrij te laten bij woningen die nieuw op de huurmarkt komen. Dat zou de sector ook interessant maken voor nieuwe investeerders, zoals pensioenfondsen. Verder zegt het dat huurcontracten een beperkte duur moeten krijgen om de huurprijzen daarna te kunnen aanpassen ‘aan de markt’.

Een snellere methode om de huursector op te schudden zou zijn om de woningcorporaties zich alleen te laten richten op sociale huur en andere huurvormen over te laten aan de markt. Hiervoor moeten verhuurders van sociale woningen dan wel meer mogelijkheden krijgen om huurders te beoordelen en moeten huren in de vrije sector sneller aangepast kunnen worden.

Overdrachtsbelasting

Volgens de OESO moeten ook de aanschafkosten van een huis omlaag, om zo mobiliteit in de huizenmarkt te bevorderen. Er liggen nu drempels in de vorm van ‘hoge transactieskosten en rigide woningbouwplanning, die ervoor zorgen dat aanbod en prijs niet op elkaar aansluiten’.

De OESO noemt als maatregelen afschaffing van de overdrachtsbelasting en gelijktijdige verhoging van de belastingen voor eigendom van een huis. Een dergelijke maatregel was in andere landen lastig in te voeren, zegt de OESO. Het stelt als alternatief voor om de hypotheekrenteaftrek te verlagen en gelijktijdig de ozb-belasting te verhogen.

Het verlagen van subsidies in de woningmarkt zal de spanning op deze markt verlagen, aldus de OESO. Aanvullend zal hiervoor ook de woningbouwplanning aangepast moeten worden. De OESO vindt dat er meer ruimte is voor woningbouw in het Groene Hart.

bron:  Het Financieele Dagblad

zie ook: VNG adviseert beëindiging NHG-overeenkomsten

Het Rijk en de VNG hebben nu afgesproken deze per 1 januari te beëindigen. Vanaf dat moment komen de nieuwe borgstellingen voor honderd procent ten laste van het Rijk. De achtervangfunctie van de gemeenten voor tot 1 januari 2011 verstrekte garanties blijft gelden.

bron: Kliknieuws.nl

Daling van 44%
Dat stelt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandag naar aanleiding van cijfers over het eerste kwartaal. Het aantal gereedgekomen woningen lag ruim 44% lager dan in het eerste kwartaal van 2009. Verder was het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend bijna 32% lager dan een jaar eerder, aldus het CBS.

bron: RTL Z

Vorige week schoot het Centraal Planbureau de verguisde Zwitserlevengeneratie te hulp. De studie Vergrijzing Verdeeld toont dat juist de geboortejaren 1975 tot 1985 het meeste profiteren van overheidsgeld. Zij ontvangen levenslang jaarlijks 2.000 euro meer overheidsgeld dan zij betalen. Terwijl babyboomers en net geborenen het met jaarlijks 500 euro moeten doen.

De suggestie is duidelijk: dertigers en veertigers vangen het meest, en kunnen dus wat inleveren. Maar cijfers bedriegen. De lichting 1975 tot 1985 zit er lang niet zo warm bij als hun ouders. Volgens het CBS is het gemiddelde vermogen van een huishouden met een hoofdkostwinner van 25 tot 45 jaar 93.000 euro, en dat van een gezin met een 45- tot 65-jarige kostwinner 248.000 euro.

De verklaring is simpel.

Babyboomers groeiden op met zuinige gewoontes en kochten betaalbare huizen. Dertigers en veertigers weten echter niet beter dan dat welvaart en huizenprijzen eeuwig stijgen. Naïef hebben ze hun mogelijke rijkdom, onder grof marketinggeweld, verkwanseld aan verhypothekeerde (te) dure huizen, designkeukens en woekerpolissen en bubbelbaden op het dakterras. Dat leek rationeel, maar is een klapsigaar uit eigen doos: dertigers en veertigers zijn ongewild het kanonnenvoer geweest dat economie en huizenmarkt heeft aangejaagd.

lees verder op de Geld & Werk blog van nrc.next

Politieke partijen buitelen de laatste weken over elkaar heen om aan te tonen dat hun programma’s nauwelijks of geen koopkrachtverlies betekenen. Op zichzelf is dit vlak voor de verkiezingen wel begrijpelijk, maar volgens mij houden we ons hierbij allemaal voor de gek.

Wat is er namelijk aan de hand? De schuldvorming is zó groot geworden dat het vertrouwen in het financiële systeem aan het verdwijnen is, en daarmee zakt de omloopsnelheid van het geld. Hierdoor ontstaat de zogenaamde liquidity trap zoals we die in Japan sinds de jaren negentig hebben gezien. De toename van de geldhoeveelheid wordt ongedaan gemaakt door een daling van de omloopsnelheid van het geld, hetgeen uiteindelijk tot deflatie kan leiden. Kijkend naar het landschap voor ons, zitten wij dicht bij een deflatoire ontwikkeling. De  maatregelen die over landen in het zuiden van Europa zijn uitgestort leiden tot een krimp aldaar en maken het zeer waarschijnlijk dat ze een deel van hun bestaande schuld niet zullen terugbetalen.

Dat leidt tot afboekingen bij de vele beleggers, zoals banken, verzekeraars, pensioenfondsen en nu ook andere overheden. Dit kan tot een zichzelf versterkende spiraal omlaag uitgroeien. We dienen derhalve serieus rekening te houden met een volgende zware recessie in de komende drie à vier jaar, en daar wordt in de huidige bezuinigingsplannen helemaal geen rekening mee gehouden.

Probleem is dat de westerse wereld nog steeds niet wil erkennen dat ze waarschijnlijk al vijftien jaar vér boven haar stand leeft. De reële rente is al langdurig veel te laag en er wordt veel te veel geleend. De boodschap is dus duidelijk: we moeten met zijn allen inleveren en niet een paar procent maar 10% à 20%. En als we dat niet gestructureerd doen, zal de markt ons daartoe dwingen en dan wordt het knap ongezellig!

Een goed voorbeeld van gebrek aan realiteitszin is de discussie over de aftrek van hypotheekrente. Binnen afzienbare tijd zullen we deze moeten aanpassen of afschaffen omdat we het geld hard nodig hebben. Het feit dat daardoor de huizenprijzen dalen, is juist een reden.

De laatste twintig jaar zijn de huizenprijzen veel harder gestegen dan de inflatie. Een van de belangrijke redenen ligt in de explosieve groei van hypotheken, en dat wordt weer  veroorzaakt door het toenemend belang van de renteaftrek. Deze dient echter geen enkel doel meer. Inmiddels wordt vrijwel iedereen gesubsidieerd ten aanzien van zijn woonlasten, wat de belasting nodeloos hoog houdt. Een belangrijk bijeffect is dat een paar generaties hier aanzienlijk van hebben geprofiteerd, maar ongeveer de helft van de huidige populatie — namelijk de mensen die nog geen eigen huis hebben — nu nauwelijks meer aan de bak komt. In wezen wordt deze renteaftrek steeds asocialer.

Hij dwingt nieuwe generaties veel te veel voor hun huis te betalen, en vroeg of laat gaat die aftrek er toch aan en zullen ze met grote potentiële vermogensverliezen worden geconfronteerd. Hoe langer we dus wachten met afschaffen, hoe groter deze groep en hoe asocialer het wordt. Partijen die hier niet eens over willen nadenken, ontberen financieel-economisch inzicht en politieke moed.

Voor het gehele artikel heeft u een abonnement op Het Financieele Dagblad nodig

Uit cijfers van VBO blijkt dat sinds de val van het kabinet op 20 februari de verkopen in het middensegment met 35% zijn gedaald. In het lagere segment, tot 250.000 euro, was de daling zelfs 50%, maar dat komt ook doordat eind maart de koopsubisies voor starters wegvielen.

Makelaarsvereniging NVM zegt zich in het beeld van VBO te herkennen, maar heeft zelf geen cijfers.

bron: NOS Nieuws

zie ook:  Hugo Priemus: “De huizenprijzen zullen waarschijnlijk jaren blijven dalen”

Deze teneur is symbolisch voor de media aandacht. Overigens meldde Priemus al eerder dat er “nog veel moest worden gebouwd”. Ik meen echter dat deze redeneringen in het verleden wel zo ongeveer golden, maar dat de huidige en toekomstige context wezenlijk anders zijn, tenzij zich een wonder voltrekt.

De heersende economische recessie legt opvallend snel de essenties van het functioneren van onze  woningmarkt bloot. Deze bestaat uit een urgentiemarkt en een welvaartsmarkt. De urgentiemarkt wordt gedreven door (pure) noodzaak. Deze uit zich in een heldere binding tussen vraag en aanbod van woningen. Voorbeelden zitten in de doelgroepen van starters, huishoudens met groeiend kindertal en 60 – 65 plussers. De welvaartsmarkt kenmerkt zich door ‘mooier, beter, ruimer en luxer’ wonen. De urgentie is anders en veel minder: ‘we kunnen maar we moeten niet……….’

De urgentiemarkt is van primair belang voor ieders welbevinden en de welvaartsmarkt is secundair. Deze  lijkt op een luxevraagstuk. Het totale spectrum van de woningmarkt is zeer breed en loopt van gehuurde zolderkamer in Delfzijl (goedkoopste van Nederland) tot en met koopvilla op duintop in Bloemendaal (duurste van Nederland). Beide woningen bezitten evenwel een fraai uitzicht op zee.

Tijdens de recessie valt op welke woningprojecten  ongehinderd wèl hun vlotte doorgang vinden c.q. worden afgenomen. Evenzo is de welvaartsmarkt in zijn rijke verscheidenheid een naakte waarheid geworden. Immers, velen kunnen het zich blijven permitteren om zich (verder) te verbeteren met een volgende woning maar kijken de kat uit de boom. Die welvaartsmarkt is dus kwetsbaar bij economische tegenslag.

Overheden en ontwikkelaars verdienden beide langdurig het meest en het makkelijkst aan de welvaartsmarkt tijdens gewoon economisch (hoog)tij. Naar zorgvuldige schatting heeft de welvaartsmarkt minstens een aandeel van 50% van de jaarlijkse bouwproductie. In het artikel in Trouw wordt over ‘kooplust’ geschreven. Dit begrip hangt als synoniem tegen de welvaartsmarkt aan.

Onderzoekers attendeerden echter zes jaar geleden al op de komst van een ontspannen woningmarkt in 2010. Dus buiten de onvoorspelde crisis om. Dit feit èn de effecten van de recessie resulteren in een ‘dubbele krimp’ van de woningmarkt. Het aantal huishoudens groeit minder snel en de nationale bevolkingsgroei in de komende 25 jaar vlakt af. De gemiddelde woningbezetting daalde jaarlijks en betreft nu landelijk 2,3 personen (in de vier grootste steden: 2 personen). Momenteel staat ongeveer 1,8 % van de woningvoorraad te koop. Toevallig is dit percentage bijna gelijk aan het  Nederlandse woningtekort. Trek je daar onder andere frictieleegstand en tweede woningen vanaf, dan resteert nog maar een klein woningprobleem.

De uitdaging ligt nu in het aanvaarden en uitdiepen van de urgentie- en de welvaartsmarkt.  Ontwikkelende gemeenten en marktpartijen moeten hun hand in eigen boezem steken en pijlen richten op het samen concretiseren van die urgentiemarkt en daarop hun woningprogramma enten. Hierbij zijn steeds minder heipalen en grotere projecten nodig. En er moet weer ouderwets worden ingezoomd op de specifiek lokale situatie. Herstructurering, verbouw en aanpassing zullen een nieuw leven tegemoet zien. Het alom gehanteerde leidmotief van ‘de doorstroming’ zal eveneens een andere route volgen.

De welvaartsmarkt krijgt zijn cliënten – zo lang de recessie duurt – in aanzienlijk kleinere aantallen. Na de huidige recessie is een lichte opleving van de woningvraag verwachtbaar. Echter vanaf nu manifesteert zich de komende twintig jaren een gestage daling van de potentiële beroepsbevolking. Daarnaast is zeker dat het gehele jaar 2010 (en 2011?) last heeft van een politieke discussie over hypotheken. Kortom, de context is en blijft structureel anders.

Mijn slotconclusie is dat tal van prominenten niet aan correcte beeldvorming doen over de woningmarkt. Van marktpartijen kan men zulks verwachten gezien het commerciële belang. Voor een hoogleraar is het opmerkelijk. Verder zal de Nederlandse bouwsector eens moeten gaan beseffen dat de tering naar de nering moet worden gezet. De woningbouwsector is niet anders dan een volgende sector (op de woningvraag). Telkenmale wordt de indruk gewekt door de lobbyisten van de brancheorganisaties, dat deze sector in zijn volle omvang een autonoom gegeven is.

Alleen al een vergelijking met Duitsland, België, Engeland en Frankrijk maakt duidelijk dat de Nederlandse woningbouwsector en het riante woningaanbod al enige jaren zijn doorgeschoten. Tegenslagen doen hierdoor extra zeer. Het is maatschappelijk gezien veel beter om op de nieuwe toekomst in te spelen dan te lobbyen voor een opgeblazen bouwprogramma.

Drs. R.H.(Rob) de Ruiter

bron: KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing

Dat signaleert Stichting Tijdelijk Twee Woningen, die namens banken in betalingsnood verkerende tweehuizenbezitters helpt bij het tijdelijk verhuren van de oude woning en het vinden van een betrouwbare huurder. Bij de stichting melden zich de laatste weken dagelijks tientallen potentiële huurders.

Tegelijkertijd klopt een snel stijgend aantal huiseigenaren bij de stichting aan. Sinds de start van dit initiatief een paar maanden geleden hebben zich via de banken al 150 ’dubbeleigenaren’ zich gemeld. Op dit moment zijn de tijdelijke woningen gemiddeld al binnen twee weken verhuurd.

Volgens woordvoerder Luke Liplijn van de stichting gaan er momenteel nauwelijks nog koopwoningen van de hand. „De politiek geeft met de discussie over de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt een harde schop. Veel mensen zijn bezorgd over de gevolgen van de afschaffing, het economisch klimaat en de aanstaande bezuinigingen. Zij vrezen stijgende hypotheeklasten en moeilijkere verkoopbaarheid van hun woning en nemen daarom een afwachtende houding aan.”

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) waarschuwde onlangs ook al voor de gevolgen van de uitvoering van de verkiezingsprogramma’s voor de woningmarkt.

Afhankelijk van de variant waarvoor wordt gekozen bij de afschaffing, gaat de bouwproductie tussen de 10 tot 30 procent naar beneden, met alle gevolgen van dien voor de woningprijzen en de maandlasten, maar ook voor de portemonnee van bijvoorbeeld gemeenten en bouwbedrijven.

VVD-Kamerlid Brigitte van der Burg wijst ook op de gevaren van onrust op de woningmarkt. „Veel woningbezitters wachten af. Het morrelen aan de hypotheekrenteaftrek zal desastreuze gevolgen hebben. Daarom handen af van de renteaftrek.”

bron: Telegraaf.nl

luister ook naar Brinkman op BNR

De overheid zou in kunnen springen door meer garanties te geven zodat partijen weer makkelijker hypotheken gaan verstrekken. Dergelijke maatregelen zijn erg ondoorzichtig. De overheid neemt het risico over, maar geeft geen geld uit. Dit is mooi voor de begrotingsplaatjes, maar er is wel een risico. De overheid heeft al aardig wat van dergelijke garanties afgegeven aan partijen. Als deze risico’s materialiseren dan komt de overheid in ernstige problemen. Dan zal blijken dat de problemen veel groter zijn dan bleek uit de staatsschuld en het financieringstekort.

Vervolgens zullen er dus weer meer hypotheken worden verstrekt. Nu is Nederland al wereldkampioen hypotheekverstrekken. Door een toename van de hypotheekverstrekking neemt de kwetsbaarheid van de gezinnen verder toe. Het zal mij benieuwen of de regering toegeeft aan deze noodkreet. Het geven van garanties is een vorm van ondersteuning die weinig weerstand oproept omdat het niet direct leidt tot extra uitgaven. Daarmee laat Brinkman dus zien dat hij zijn gevoel voor politiek nog niet verloren is.

Er staan ook nog zinnige dingen in zijn advies. Hij kaart het gemeentebeleid aan ten aanzien van de grondverstrekking. De gemeenten nemen hun verlies niet op de lagere grondprijzen en blijven regelmatig zitten met de grond. Zij wachten liever tot de prijzen weer zijn gestegen. Dit terwijl het juist de grondbezitter is die normaal gesproken het verlies moet nemen.

Dit is verklaren doordat normaal gesproken de grondbezitters degenen zijn die de overwinst opstrijken. Stel dat het 100.000 euro kost om een huis te bouwen dat verkocht kan worden voor 250.000 euro. De aanbieder van de grond zoekt degene die de hoogste prijs wil betalen. De projectontwikkelaar kan bij een prijs die lager ligt dan 150.000 euro winst maken. Als er voldoende projectontwikkelaars zijn dan is er altijd wel iemand die de hoofdprijs van 150.000 euro wil betalen. Het is de grondbezitter die de winst naar zich toe kan halen als er concurrentie is tussen de projectontwikkelaars.

Maar als nu de huizenprijs daalt naar bijvoorbeeld 220.000 euro. De kosten van het bouwen van een huis zullen maar weinig veranderen. De projectontwikkelaars kunnen nu dus maar 120.000 euro bieden voor de grond. Het is de grondbezitter die hier de markt op slot kan gooien door de prijzen hoog te houden. Als de gemeenten zich aan zouden passen aan de nieuwe prijzen dan zou de nieuwbouwmarkt weer in beweging kunnen komen. Bij huizen weet je zeker dat er behoefte is. Het is alleen een kwestie van de juiste prijs.

Maar stel nu eens dat de garantieregeling doorgaat en dat er daardoor meer hypotheken verstrekt worden. De gemeenten kunnen dan weer de hoofdprijs vragen voor hun grond. Over de ruggen van de huizenkopers wordt op deze manier de gemeente gesubsidieerd.

Als je het probleem op wil lossen dan moet je helder hebben wat de oorzaken zijn. Het verlagen van de grondprijzen is de meest transparante en minst bureaucratische oplossing. De garantieregeling heeft als bijeffect dat de groei van de overheid ook wordt gestimuleerd. In hoeverre dit een rol speelt in de besluitvorming kan ik niet inschatten. Ik kan alleen maar tegen beter weten in hopen op een verstandige beslissing.

Marcel Meijer
www.devrijeeconomie.nl

Wie dacht dat de PIIGS (Portugal, Italië, Ierland, Griekenland en Spanje) problemen hadden, moet naast de staatsschulden eens de schulden van particulieren leggen. Samen met Denemarken gaat Nederland aan kop wanneer het gaat om schuld ten opzichte van het Bruto Binnenlands Product (BBP). Nederland kent een schuldenberg van circa 250% van het BBP, met name vanwege de enorme hypotheekschuld als gevolg van de hypotheekrenteaftrek.

zie ook: Europese Commissie: Hoog risico op financiële ineenstorting Nederland 2010

Zolang de rente nu maar niet te ver oploopt (monetaire inflatie), de economie niet afkoelt (vergrijzing, kredietcrisis) of de huizenprijzen niet gaan dalen, is er niets aan de hand. Volgens een recent onderzoek van de OECD zijn er maar twee landen ter wereld waarbij de verhouding tussen huizenprijzen en huren op een grote overwaardering duiden: Spanje en Nederland. Sinds 2008 zijn de huizenprijzen in Spanje inmiddels stevig gedaald. Een dalende huizenmarkt in Nederland zal leiden tot nieuwe problemen in de bankensector. Wanneer je dan bedenkt dat ze nog niet eens zijn hersteld van de CDO’s of de Zuid-Europese staatsobligaties, dan staan ons nog interessante tijden te wachten. In Amerika dringt het besef ook door dat de Europese schuldenberg wel eens roet in het eten kon gooien.

Lees verder op de site van QuoteWeb

En dat terwijl het gemeenten veel geld kan kosten, mocht het komen tot een aanpassing. Het ‘h-woord’ valt veelvuldig tijdens de campagne. Veel partijen – SP, GroenLinks, D66, PvdA – willen de maatregel op de schop nemen.

D66-leider Alexander Pechtold heeft zelfs de hervorming van de woningmarkt tot ‘breekpunt verklaard’. Alleen CDA, VVD en de PVV verzetten zich tegen ‘gemorrel’ aan de hypotheekrenteaftrek. VVD-leider Mark Rutte weigert het echter tot breekpunt te bombarderen.

Ozb

Mocht de hypotheekrente na de verkiezingen op de helling gaan, dan kost dat gemeenten geld. Door de verwachte waardedaling van de huizenprijs lopen de gemeenten inkomsten mis aan de onroerendzaakbelasting (ozb).

Die belasting levert nu in totaal 2,9 miljard euro op. Bij een gemiddelde waardedaling van 4,7 procent krijgen de gemeenten in 2015 zo’n 136 miljoen euro minder ozb in het laatje, stelt BMC. Daarnaast valt er minder te verdienen aan nieuwbouwprojecten en de verkoop van grond.

Afwachten

Uit een steekproef van BMC onder 33 gemeenten blijkt dat de meeste – 73 procent – zich niet bezighouden met mogelijke aanpassingen van de hypotheekrenteaftrek. Gemeenten willen eerst de verkiezingen afwachten en bezien welke maatregelen de nieuwe regering daadwerkelijk neemt.

“De meeste gemeenten beseffen wel dat een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek grote gevolgen kan hebben, maar verwachten dat deze niet aangepast zal worden en hebben daarom ook niet nagedacht over de mogelijke wijzigingen met betrekking tot het woonbeleid.” Slechts een enkele, veelal grote gemeente (zes procent) heeft scenario’s klaarliggen voor het geval het tot een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek komt, aldus BMC.

bron: nu.nl

Gedeputeerde Staten hebben dat woensdag bekendgemaakt. Van de 250 miljoen die was gereserveerd om de woningmarkt in beweging te houden na het uitbreken van de economische crisis in 2008, heeft de provincie na afloop van de maatregelen eind 2010 volgens de prognose 110 miljoen euro gebruikt. Met het geld kregen projectontwikkelaars hulp bij de financiering van ongeveer veertig grote bouwprojecten. In totaal zullen met de regeling vijfduizend woningen worden gebouwd.

Ruim vierhonderd Brabantse woningkopers schreven zich tot dusver in voor een garantieregeling van de provincie. Die koopt hun oude huis, als dat na twee jaar niet is verkocht.

Gedeputeerde Ruud van Heugten constateerde woensdag dat vooral de markt voor goedkopere koopwoningen in Brabant weer stabiel is. „De consument is gewend aan het beeld van de recessie”, zei hij in een toelichting. „De bouw is nog niet uit het dal en zit echt nog wel in een dip, maar onze maatregelen hebben hun werking gehad”, voegde hij toe.

bron: bndestem

Boot: “Als je op zoek bent naar een huurhuis ben je jaren bezig, in Amsterdam een huurhuis zoeken betekent een wachtlijst van 9 jaar, dus dat zit letterlijk op slot. Aan de koopkant zie je dat huizenprijzen zo dermate opgedreven zijn als je naar de afgelopen 15-20 jaar kijkt, dat het onbetaalbaar is voor starters op de huizenmarkt.”

Uit de EénVandaag-reportage blijkt dat huizenprijzen in Nederland maar liefst drie keer over de kop zijn gegaan sinds 1996. Dit terwijl de prijzen van een gemiddelde woning in Duitsland gedaald zijn. Anno 2010 zijn de huizenprijzen in Duitsland van vergelijkbare woningen 40 tot 50 procent goedkoper.

Gemiddelde huizenprijs Nederland en Duitsland 1996-2008

De hoogleraar vindt dan ook dat de woningmarkt flink aangepakt moet worden. Het niet aantasten van de hypotheekrenteaftrek, wat het CDA, de VVD en de PVV graag willen, is volgens hem ‘volstrekt ontverantwoord’.

“Het olie op het vuur van de prijsexplosie was het gratis lenen van geld. In Duitsland is de boom op de huizenmarkt voorbijgegaan omdat ze daar geen hypotheekrenteaftrek hebben. Bij de oosterburen hebben starters kansen op de huizenmarkt, die hoeven geen hoge prijs te betalen en hoeven zich niet torenhoog in de schulden te steken om überhaupt een huis te kunnen kopen”, zo zegt de econoom.

Nederland heeft inmiddels een totale hypotheekschuld van 609 miljard euro, meer dan het bruto binnenlands product (bbp). Hiermee is Nederland kampioen hypotheekschuld van Europa.

Boot: “De Nederlander is uit zichzelf niet verslaafd aan lenen, maar we hebben een overheid die geld lenen subsidieert. En naarmate je meer verdiend kun je meer lenen, word je meer gesubsidieerd. Dat is volstrekt onverantwoord.”

Volgens een peiling van het EénVandaag Opiniepanel blijkt een grote meerderheid voor het aanpakken van de aftrek, zo is 66 procent voor het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek, 27 procent is tegen. Maar ook onder huizenbezitters is er steun voor aanpak van de aftrek: 59 procent is voor beperking of afschaffing, 37 procent tegen.

bron: FOK.nl

Hypotheekschuld Nederland hoogste van Europa

Arnoud Boot: “Er is geen woningmarkt”

De complete uitzending van EénVandaag

De belastingbetalers moeten overal voor opdraaien, dat is het grote schandaal.

Dat heeft demissionair minister Van Middelkoop (Wonen) in een brief aan de Tweede Kamer laten weten. Een meerderheid van de Tweede Kamer (CDA, PvdA, GroenLinks en VVD) wilde een coulanceregeling voor de 1353 mensen. De groep huizenkopers tekenden een koopovereenkomst met het idee subsidie van de overheid te krijgen. De daarvoor bestemde pot was echter al leeg. De mensen zouden daarover onvoldoende geïnformeerd zijn door de overheidsinstantie Agentschap NL, was het verwijt.

Het gaat om mensen die van 30 maart tot en met 13 april een aanvraag hebben ingediend voor een koopsubsidie. Volgens Van Middelkoop werd al op 1 april op de website van het Agenschap NL vermeld dat er meer aanvragen waren ontvangen dan er naar verwachting met het beschikbare buget konden worden toegekend.

Van Middelkoop vreest mogelijke schadeclaims bij de groep mensen die in deze periode een aanvraag hebben ingediend en bijvoorbeeld geen geld hebben gekregen. Bovendien, zo schrijft demissionair minister in een brief aan aan de Tweede Kamer, hebben vrijwel uitsluitend professionele intermediairs de koopsubsidie aangevraagd. ‘Zij waren op de hoogte van de naderende uitputting van het budget (…) Zij behoren hun cliënten dienovereenkomstig te adviseren’, zo staat in de brief.

De Tweede Kamer heeft een motie ingediend om toch iets te regelen voor deze groep huizenkopers. Naar verwachting zal Van Middelkoop daar deze week of volgende week antwoord op geven.

bron: Telegraaf.nl

Hoogleraren
Dat schrijft Het Financieele Dagblad maandag. Het gaat om de hoogleraren Lans Bovenberg, Sylvester Eijffinger en Harry Verbon, die zijn verbonden aan de Universiteit van Tilburg.

Bovenberg: Box 3
Bovenberg pleit ervoor om de woningwaarde en hypotheekschuld in box 3 te plaatsen. Daarmee zou de hypotheekschuld nog slechts aftrekbaar zin tegen 30%.

Eijffinger: in 20-30 jaar afschaffen
Eijffinger wil helemaal van de hypotheekrenteaftrek af. Hij wil daarvoor 20-30 jaar de tijd nemen.

Ook Andriessen tegen
Onlangs vond Balkenende ook een andere prominente CDA’er op zijn weg. Frans Andriessen, voormalig minister van Financiën, vindt dat de hypotheekrenteaftrek geleidelijk op de helling moet.

D66: juist wel ingriijpen in renteaftrek en huren
De hypotheekrenteaftek leidde onlangs ook bij D66 tot een breekpunt, maar dan de andere kant op. Alexander Pechthold wil juist wél wat doen aan de hypotheekrenteaftrek en tegelijkertijd ook aan de huurmarkt.

bron: RTL Z

zie ook:
Fitch twijfelt aan waardering NHG-hypotheek
Moody’s past risicoweging hypotheken aan

‘Nieuwe eis NHG voor kopers nieuwbouwwoning’
Simpel einde NHG-overeenkomsten straks mogelijk

Dat vindt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die de hypotheekgaranties verstrekt. Uit onderzoek blijkt dat van de verruiming gretig gebruik wordt gemaakt.

Verruiming

De garantieregeling betekent voor huizenkopers lagere rentelasten en meer gemak bij het regelen van de hypotheek, omdat de lening wordt geborgd. De tijdelijke verruiming die als crisismaatregel werd geïntroduceerd, zou voorlopig met een jaar moeten worden verlengd, zegt WEW-directeur Karel Schiffer. Hij zal het nieuw te vormen kabinet daarom vragen. De verruiming loopt eind dit jaar af.

Schiffer verwijst naar nog niet gepubliceerd onderzoek van de Erasmus Universiteit, in opdracht van de WEW, waaruit blijkt dat kopers flink gebruik hebben gemaakt van de verhoogde Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Het totaal aantal NHG’s ligt in de drie kwartalen sinds 1 juli circa 66.000 hoger, een stijging van 50% vergeleken met een jaar eerder. Daarvan vielen circa 8.000 NHG’s in het hogere prijssegment, 12% van het totaal aantal verstrekte NHG’s.

Instrument tegen vraaguitval

‘Zonder die verhoging was het aantal verstrekte NHG’s 12% lager geweest’, stelt Dirk Brounen, hoogleraar finance en real estate aan de Erasmus Universiteit. Door de verhoging van de NHG-kostengrens is de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van de woningmarkt aanzienlijk vergroot. ‘Hiermee kan de NHG worden ingezet als instrument om liquiditeit te verschaffen in een woningmarkt die kampt met vraaguitval.’

Een oorzakelijk verband tussen de verhoging van de NHG-kostengrens en het in de tweede helft van 2009 gestarte prille herstel van de woningmarkt is niet direct vast te stellen, aldus Brounen. ‘Je kunt hier geen laboratoriumtests voor opstellen.’ Wel hebben de verkopen binnen het prijssegment van euro 265.000 tot euro 350.000 een opleving laten zien ten opzichte van de hele woningmarkt.

In het eerste kwartaal van 2009 besloegen de transacties in het duurdere segment boven de euro 265.000 18,5% van het totaal aantal woningtransacties. Sinds de verhoging van de NHG is het marktaandeel van dit prijssegment tot euro 350.000 (inclusief kosten koper) gestegen tot 20%.

Reactie NVB

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) toont zich ingenomen met het onderzoeksresultaat en het pleidooi van Schiffer. ‘Verlenging stuit bij ons niet op weerstand’, aldus een NVB-woordvoerder. Banken hoeven bij financiering van een koopwoning met NHG nauwelijks reserves aan te houden op hun balans.

Schiffer verwacht brede politieke steun voor zijn voorstel aan het nieuwe kabinet. ‘Ik kan me niet voorstellen dat je maatregelen durft te treffen die de financieringsmogelijkheden voor het kopen van een huis zullen beperken.’

Bij een NHG-garantie staat het Rijk in laatste instantie borg, maar eerst is er nog de buffer van het WEW zelf, nu euro 610 mln. Dat zijn de eenmalige premies van de huizenkopers die van de NHG gebruikmaken. ‘Daarmee kun je een prijsval op de woningmarkt van 20% à 25% opvangen’, aldus Schiffer.

Reactie VVD

Brigitte van der Burg van de VVD-Tweedekamerfractie is enthousiast voor verlenging. ‘Het werkt dus’, aldus Van der Burg, die zich in 2009 in de Kamer sterk heeft gemaakt voor uitbreiding. Aanvankelijk negeerde het kabinet een ruime meerderheid voor haar motie om de NHG-garantie te verhogen. Onder druk van de Kamer is het kabinet in juni 2009 alsnog overgegaan tot verhoging.

bron:  Het Financieele Dagblad

De VVD is tegen het verhogen van het eigenwoningforfait voor huizen boven de 1 miljoen euro. Een verhoging past niet in de lijn van de VVD om het eigenwoningbezit te bevorderen, ook al gaat het maar om ongeveer 25.000 woningen (0,5% van de totale koopwoningvoorraad) die boven een WOZ-waarde van 1 miljoen euro uitkomen.

Voorts is de VVD tegen het niet langer indexeren van het eigenwoningforfait boven de 1 miljoen euro. Daardoor zouden steeds meer woningen daar boven komen. Dat betekent hogere lasten voor mensen. Ook is het niet in lijn met het willen bevorderen van het eigenwoningbezit.

Verder wil de VVD niet tornen aan de huidige regeling dat mensen die hun hypotheek geheel of vrijwel geheel hebben afgelost, en dus (nagenoeg) geen schuld hebben, geen eigenwoningforfait betalen.

bron: blogs.z24.nl

Strategisch is dit handig van het CDA. Mocht de VVD de grootste worden dan is – met de hypotheekrenteaftrek als breekpunt – alleen een CDA-VVD-PVV coalitie mogelijk. Het CDA breekt hiermee met de traditie vooraf geen voorkeur uit te spreken, want impliciet doet het CDA dit hiermee. Een rechtse coalitie is dan immers de enige logische consequentie, aangezien alle linkse partijen de hypotheekrenteaftrek op zijn minst willen beperken. Zoals Emile Roemer van de SP het gevat uitdrukte: ‘U bent allang in ondertrouw. En ik maak bezwaar!’ Zou Rutte de hypotheekrente-kwestie open laten, dan zou ook nog de Paarse variant – met D66, PvdA en eventueel GroenLinks – mogelijk zijn. Voor Pechtold van D66 is de hypotheekrenteaftrek namelijk ook een breekpunt, maar dan omgekeerd: Pechtold wil de hele woningmarkt, inclusief de hypotheekrenteaftrek, hervormen.

Het feit dat CDA en VVD zo hardnekkig vasthouden aan de hypotheekrenteaftrek, is electoraal wellicht slim, maar beide partijen moeten er ernstig rekening mee houden dat ze een afbrokkelend taboe verdedigen. Met uitzondering van de VVD-kiezers, is een minderheid van de kiezers het eens met de stelling ‘De hypotheekrenteaftrek moet blijven zoals het nu is’. De rest is het er mee oneens of neemt een neutrale positie in. Uit een onderzoek dat TNS NIPO eind maart uitvoerde voor de Volkskrant, bleek ook al dat een ruime meerderheid van de kiezers een beperking van de hypotheekrenteaftrek aanvaardbaar vindt. Zelfs onder VVD-, CDA- en PVV-stemmers bleek een meerderheid te accepteren dat niet alle hypotheekrente op het eigen huis aftrekbaar zou blijven. Ook de woningbezitters vinden beperken van de hypotheekrenteaftrek acceptabel, zo bleek deze week uit een enquête van de Vereniging Eigen Huis. CDA en VVD zouden verder het advies van de Sociaal Economische Raad (SER) ter harte kunnen nemen. De SER bepleitte onlangs afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in 25 jaar. Volgens dit advies zullen de huizenprijzen dalen, de huren stijgen en stijgt de welvaart en de werkgelegenheid.

Er is in Nederland bijna geen econoom meer te vinden die niet van mening is dat er iets aan de maatregel moet veranderen. Men is het erover eens dat de hypotheekrenteaftrek de verkeerde prikkels geeft, waardoor zowel de huur- als de koopmarkt vastlopen en niet meer toegankelijk zijn voor nieuwkomers. Maar CDA en VVD bewegen niet. De kampioenen van de vrije markt en de kleine overheid vinden dat de staat hier haar verstorende werk mag blijven doen. Met hun breekpuntstrategie maken ze een kabinetsformatie bij voorbaat een uitgemaakte zaak, of zo goed als onmogelijk.

Lees verder op de site van TNS NIPO

Dat blijkt uit berekeningen met behulp van een rekenmodel van de Hypotheekshop en een rondgang langs economen. De meeste partijen beperken de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs tot een belastingtarief van dertig procent, waardoor vooral de hogere inkomens worden getroffen of beperken de aftrek tot een huizenprijs van 350.000 euro, te duur voor de modale inkomensgroepen.

Daarnaast zijn er partijen (D66 en ChristenUnie) die in hun plannen uitgaan van verplichte aflossing. Bij de meeste hypotheekvormen voor woningen onder de 350.000 euro is gedeeltelijke aflossing al verplicht, waardoor plannen om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken minder hard doorwerken dan bij een aflossingsvrije hypotheek.

Economen stellen zelfs dat de gemiddelde Nederlander beter af is zonder hypotheekrenteaftrek, omdat de belasting op arbeid dan verlaagd kan worden. Dit jaagt weer de werkgelegenheid aan, waardoor belastingen nog eens kunnen worden verlaagd. Ook de daling van de huizenprijs door aanpak van de hypotheekrenteaftrek wordt overschat, aldus Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft en directeur van woningmarktonderzoeksinstituut OTB Delft. Geleidelijke afschaffing van de renteaftrek in Groot-Brittannië laat zien dat de huizenprijs nauwelijks daalt. In Zweden ging het fout, omdat het land de aftrek in twee jaar tijd volledig schrapte. In Nederland is er geen partij die dat van plan is.

bron: Parool

Bij een eventuele herziening zou hij de gevolgen voor mensen met lagere inkomens proberen te beperken. Andriessen geeft vrijdag in het blad Binnenlands Bestuur aan dat de hypotheekrente voor hem geen taboeonderwerp is. Als de omstandigheden totaal anders zijn dan toen het werd ingevoerd, moet je daar over nadenken, vindt hij.

Bezuinigen

”Het is van de gekke, dat je 60 procent belastingaftrek kan hebben van een hoge hypotheek, als je als kabinet tegelijkertijd elders hard moet bezuinigen.”

Hij vindt dat Nederland te ver is gegaan met het verstrekken van tophypotheken tot 112 procent van de waarde van het huis waar vroeger maximaal 70 tot 75 procent van de woningwaarde gold.

”Mensen zijn met hypotheken heel andere dingen gaan financieren. Aandelen gaan kopen bijvoorbeeld. Dat is doorgeschoten.”

bron: nu.nl

D66 wil de hypotheekrenteaftrek aanpakken en de huren verhogen. Pechtold noemde deze veranderingen op de woningmarkt zelfs ‘een breekpunt’ voor deelname van D66 aan een kabinet.

De kans dat D66 in een coalitie gaat met CDA en VVD lijkt daarmee steeds kleiner te worden. Die partijen willen namelijk de hypotheekrenteaftrek niet aanpassen.

bron: ANP

SCP Studie:  ‘Kopers in de knel’

Restschuld overhouden

Zij geven te veel geld uit aan wonen – bijvoorbeeld kosten van water, elektriciteit en andere lasten – en hebben bovendien een te hoge hypotheek. Als zij hun baan verliezen of gaan scheiden, kunnen ze in de problemen komen. Door de crisis houden zij bij gedwongen verkoop van hun woning een restschuld over omdat hun hypotheek hoger is dan de waarde van hun huis.

Starters de dupe

Het kwetsbaarst zijn starters op de woningmarkt, blijkt uit de studie Kopers in de knel? van het Sociaal en Cultureel Planbureau, die vandaag wordt gepresenteerd. Dat komt omdat zij hun huis hebben gekocht in de ‘dure’ periode. Hun huis is de afgelopen tijd niet in waarde gestegen. Integendeel, door de crisis zijn de huizenprijzen het afgelopen jaar flink gedaald.

zie ook: Subprime-problemen ook in Nederland

Beperking hypotheekrenteaftrek

In het somberste scenario van het SCP, dat rekening houdt met de beperking van de hypotheekrenteaftrek, komen 95.000 huishoudens in de problemen.

bron: RTL Nieuws.nl

Dat laat JOVD-voorzitter Martijn Jonk weten in een vraaggesprek met NU.nl. “Ik denk dat je naar een woningmarkt moet die niet afhankelijk is van subsidies”, stelt hij.

Jonk wil dat het parlementaire onderzoek kijkt naar de mogelijkheden om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen zonder dat dit zorgt voor lastenverzwaringen en grote schade aan de woningmarkt.

“Het is onmogelijk de hypotheekrenteaftrek los te zien van subsidies en het gehele belastingstelsel. Kijk dus ook naar de overdrachtsbelasting, huursubsidies en het verbeteren van de doorstroming in de woningmarkt.”

Jonk noemt ook een vlaktaks als mogelijkheid om dreigende lastenverzwaring als gevolg van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek te voorkomen.

bron: NU.nl

I am deeply troubled by the world and markets. THIS IS AN UBER BEAR EARLY WARNING ALERT:…I know its not what folks in general want to hear but hopefully you’ll understand that I am trying to do my little bit to help….

De grote mislukking is volgens hem dat de privésector niet de tijd had om een duurzaam herstel op gang te brengen vooraleer de geloofwaardigheidslimieten van de overheidssector werden bereikt.

zie ook ‘Zware beurscrash op komst’ (6-2008)

In Europa keren de obligatiemarkten zich af van de overheden, in de VS zijn het de belastingsbetalers die in opstand komen.

Janjuah vreest voor de zes komende maanden dat deflatie de overhand zal halen maar hij verwacht dat de beleidsmakers nog heviger gaan terugkomen met inflatoire maatregelen (stimului, centrale banken die overheidspapier kopen… ).

lees hier verder

zie ook: Nederlander koploper met hypotheekschuld (2003)
Hypotheekschuld | Vrijspreker.nl

Meer huizen, lage rente
Andere factoren zijn het feit dat er meer koophuizen in Nederland beschikbaar zjin gekomen en dat de hypotheekrente de afgelopen 20 jaar is gedaald van 14% naar 4%. Door die lage rente kunnen veel mensen zich grote bedragen veroorloven, de maandlasten zijn aanvaardbaar. De totale schuld lijkt minder belangrijk.

De cijfers zijn elk jaar van het tweede kwartaal, ook van 2009. De hypotheekschuld is in in miljarden euro’s. De gemiddelde huizenprijs is in duizenden euro’s.

bron: RTLZ

Lees verder op de site van D66

zie ook: The Economist, (2003): House of cards

HOUSING markets continue to strengthen, as The Economist’s latest survey of global house prices shows. Our periodic round-up was dominated for nearly a year by countries where house prices were falling year-on-year. But the latest available data show that in half of the 20 countries whose markets we monitor, house prices are higher than they were twelve months earlier.

Since these indicators were last published at the end of 2009, house-price inflation has quickened in each of the seven countries where it was already positive. In Hong Kong, prices are more than a quarter above their level a year earlier. With the exception of Ireland, the pace of decline has slowed in countries where the market has yet to turn the corner. In America, two of the three measures we follow show that prices remain below their level a year earlier, but the Case-Shiller index of house prices in ten big cities was at the same level in January as it was a year earlier.

Singapore has gone from being one of the most depressed housing markets in the third quarter of 2009 to being the second-frothiest in the three months to March. This effervescence clearly worries its government, which has made it more difficult for buyers to delay mortgage payments and taken steps to deter speculative purchases. In Canada, another country where house prices are rising again, new rules announced in February make it more expensive to buy an investment property and reduce the amount that existing homeowners can borrow against their houses.

Should other countries consider similar steps? That depends in part on a judgment about whether prices have fallen far enough to erase the excesses of the bubble, or whether houses remain overvalued. One way to get at this is to compare the ratio of house prices to rents in a country to its long-run average, as our measure of fair value in housing does.

In Japan, Switzerland and Germany housing-to-rent ratios are below their long-run average. But even for America, one version of The Economist’s fair-value measure suggests that the correction in house prices may have gone far enough. Prices measured using the Case-Shiller national index have fallen enough to make houses there look underpriced. In the big American cities covered by the Case-Shiller ten-city index, the price-to-rent ratio is nearing its historic average. Houses in America are still overvalued by around 13% if prices are measured using the index maintained by the Federal Housing Finance Agency, but this excludes properties financed using subprime mortgages, many of which have been sold at very low prices, and so may understate the extent to which prices have been plummeting.

The story is different in Britain. British house prices had risen by nearly 10% in the year to the end of the first quarter of 2010, but the country’s price-to-rent ratio still outstrips its long-term average by nearly a third. This pattern—of prices rising in markets where houses still look overvalued—is also seen in Hong Kong, Singapore, Australia, Sweden and Canada. In France, Italy, Spain and Ireland, houses do appear overpriced relative to their earnings potential, but at least prices there are still falling.

bron: The Economist

zie ook: CDA hypotheekrenteaftrek op Youtube

Balkenende noemt beperking van de hypotheekrente aftrek een domme maatregel in het licht van de crisis. ‘Als je onrust wilt veroorzaken, moet je nu beginnen over de hypotheekrente’, aldus de CDA-leider.

Balkenende daagde Mark Rutte van de VVD uit de aftrek eveneens als breekpunt te formuleren, maar dat weigerde deze. De VVD heeft zich tijdens de campagne ook fel geuit tegen het inperken van de aftrek. Maar het tot breekpunt maken, gaat Rutte te ver. ‘Wij komen onze afspraken met de kiezer na’, aldus Rutte. ‘Dit soort misplaatste stoerheid hebben wij niet nodig.’

Lees verder op Het Financieele Dagblad

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan een jaar eerder. De prijsdaling van appartementen was met 0,6 procent het kleinst. De over het algemeen duurdere typen woningen zoals twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen, daalden met respectievelijk 4,5 en 2,9 procent het meest in prijs.

Friesland was de enige provincie waar de prijzen stegen. Koopwoningen waren daar 0,6 procent duurder dan een jaar eerder. In de overige provincies waren de prijzen lager dan in april 2009. De prijsdaling was met 4,2 procent het grootst in Zeeland.

Ten opzichte van maart 2010 stegen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,8 procent. In Overijssel namen de prijzen met 1,4 procent het meest toe. Zeeland was de enige provincie waar de prijzen daalden. In april waren de koopwoningen daar 1,9 procent goedkoper dan een maand eerder.

zie ook: Levenscyclus van een zeepbel

Ruim 11 duizend bestaande woningen wisselden in april van eigenaar. Dat is 10 procent meer dan in april 2009. Van alle woningtypen werden meer huizen verkocht. Het aantal transacties van twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen nam het sterkst toe.

Veel woningeigenaren worden daar onrustig van. Oorzaak: twintig jaar krediet- en hypotheekreclames veranderden de huisbezitter in een blinde woonconsument. Een woon-consument wil ‘overwaarde benutten’. Dat is extra lenen met je huis als onderpand. En of er nu een krediet- of landencrisis voorbij zeilt, de woonconsument blijft zijn huis zien als de goud spuwende wonderezel uit het sprookje van de gebroeders Grimm. Je roept ‘ezeltje strek je’ (lees: je volgt een hypotheek‘advies’) en je woning zou euro’s braken. Eindeloos en zonder risico.

Geloof niet in sprookjes.

Lees hier verder

Wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft of beperkt, gaan de maandlasten van huizenbezitters omhoog. Gemiddeld krijgt een gezin met een eigen huis als gevolg van de hypotheekrenteaftrek 240 euro per maand terug, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Afhankelijk van hoe je hypotheekrenteaftrek aanpakt, zal dit voordeel geheel of voor een deel verdwijnen.

Huizenprijzen
Een bijkomend gevolg van tornen aan de hypotheekrenteaftrek is dat de huizenprijzen dalen, of in ieder geval minder stijgen. Dat is onvermijdelijk en eigenlijk ook de bedoeling omdat voorstanders van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek vinden dat die marktverstorend werkt en dus de prijzen opdrijft.

Toch willen politieke partijen dit niet. Het CDA vindt het niet wenselijk als de huizenprijzen nu (verder) omlaag gaan en doet voorlopig dus niks, net als de VVD en de PVV. D66, PvdA, de ChristenUnie en de SP willen de hypotheekrenteaftrek beperken. Groenlinks stelt als enige partij voor de hypotheekrenteaftrek helemaal af te schaffen en de woning te verplaatsen naar box drie, waar vervolgens een vrijstelling van de vermogensrendementsheffing gaat gelden ter hoogte van de waarde van een gemiddelde woning. Aan het aftrekken van schulden in box drie komt als het aan GroenLinks ligt ook een einde.

Lees verder op z24.nl

Het CDA maakt een einde aan de onduidelijkheid over haar standpunt inzake de hypotheekrenteaftrek. Voor het CDA is aanpassing van de hypotheekrenteaftrek na de verkiezingen “niet aan de orde”. Dat stelt Elly Blanksma, het woordvoerende Kamerlid van de partij. Over het standpunt van de christendemocraten was discussie ontstaan na uitlatingen van de VVD, die stelt dat het CDA onduidelijk is over het onderwerp in haar verkiezingsprogramma.

In het CDA-programma staat dat “zolang de hypotheekrenteaftrek huizenbezit stimuleert en doorstroming op de huizenmarkt bevordert, dit een probaat middel is voor de woningmarkt.” In de Telegraaf reageerde VVD-Kamerlid Stef Blok op deze passage met de stelling dat “Je het verkiezingsprogramma van het CDA niet anders kunt lezen dan dat de hypotheekrenteaftrek gaat sneuvelen.” Blanksma maakt nu een einde aan alle onduidelijkheid. “De hypotheekrenteaftrek heeft zijn nut voor de woningmarkt bewezen. De aftrek is dan ook veilig bij het CDA, niet alleen vandaag, maar ook zeker na 9 juni. Voor ons is het een heel belangrijk, zwaar punt.”

Blanksma voorspelt zware gevolgen voor huizenbezitters als de plannen voor wijziging van de hypotheekrenteaftrek, zoals onder andere PvdA, GroenLinks, SP en D66 hebben voorgesteld, werkelijkheid worden. “Als er iets gedaan wordt aan de hypotheekrenteaftrek voorspel ik een recessie die misschien wel vijf tot tien jaar duurt. De economie kan een enorme dreun krijgen. Tal van sectoren zouden daardoor worden getroffen, zoals de woningbouw, bouwmarkten en de detailhandel rondom de sector. Huizenbezitters zullen een forse stagnatie meemaken, waardoor het veel langer duurt voor je een huis kan verkopen en de woningprijzen dalen.”

bron: Vastgoed Journaal