PLAN

• 1ère rencontre avec Elise Franck
  • dans un café
  • contact agréable
• le jour où je me suis décidé
  • pourquoi cette décision?
    • gagner du temps
    • éviter de me poser trop de questions
    • découvrir le marché de l’investissement immobilier
  • mais et le prix?
    • j’ai considéré le prix comme une formation
    • apprendre en faisant ou en regardant faire de près
• la recherche du bien 2/5
  • visites
  • appels à EFC pour relancer
• les travaux 5/5
• la décoration et l’ameublement 4/5
• la mise en location 3/5
• la rentabilité ? 5/5
• des alternatives sérieuses à Elise Franck Conseil ?

INTRODUCTION

Mise à jour du 28/10/2020

Il semble que la société « Elise Franck Conseil » n’existe plus vraiment. Le site elise-franck.com indique « Website Expired » et je ne trouve aucun réalisations récentes de leurs investissements immobiliers.

Mise à jour du 12/04/2016

J’ai un dégât des eaux dans mon appartement. Après expertise de mon assurance, c’est la faute de l’entreprise ayant réalisé les travaux (société IBS maintenant en liquidation judiciaire). Le suivi des travaux avait été réalisé par Elise Franck et je suis donc très surpris de cette mauvaise nouvelle. Je ne vous conseille donc pas Elise Franck Conseil mais plutôt cette agence avec qui je n’ai pas eu ce genre de désagrément. Pour la petite histoire, un tuyau aurait été pincé et caché dans le mur au lieu de le boucher proprement. Le résultat c’est que tout le mur est humide à 100% et que cela abîme le mur et le parquet :-/

Elise Franck est devenue connue avec son livre « Comment je suis devenue rentière en 4 ans ». Je ne vais pas ici vous parler du livre mais plutôt des services de sa société : Elise Franck Conseil (EFC). Dans le livre, elle nous en parle et c’est donc une agence qui s’occupe de tout pour notre investissement immobilier. EFC (Elise Franck Conseil) s’occupe de tout ça :

1 – rechercher la bonne affaire
2 – proposer et faire les travaux
3 – faire la décoration et l’ameublement
4 – trouver un locataire

Bien entendu, c’est ce qui est vendu. Mais est-ce vraiment le cas ? Est-ce vraiment une bonne affaire ? Devez-vous investir via sa société ? Je vais vous raconter ma propre expérience afin que vous puissiez vous faire votre propre avis.

MA PREMIERE RENCONTRE AVEC ELISE FRANCK

J’ai rencontré Elise Franck dans un café à Paris près des halles dans un café nommé le JET LAG au 2 rue Montmartre. Le rendez-vous était fixé au 31 octobre 2012 à 14h (2 ans déjà !!). Nous avions donc rendez-vous ici pour parler d’investissement immobilier et surtout pour éventuellement investir via sa société. Elise m’a donné quelques conseils : avoir un apport d’environ 20-30% et surtout demander un prêt sur une durée longue afin de pouvoir équilibrer loyer reçu et mensualité. Plutôt basique comme conseil quand j’y repense maintenant, mais après tout j’étais vraiment débutant ! Comme vous peut être ? Bref à la suite de l’entretien, je n’étais pas sûr à 100% de vouloir faire ça avec elle. Je me suis dit « c’est cher quand même ».

LE JOUR OU JE ME SUIS DECIDE

Finalement je me suis décidé un an après ! J’ai renvoyé le contrat signé le 3 juin 2013. Voilà, ça y est, c’est parti. Me voilà embarqué dans l’aventure. Pourtant aujourd’hui j’en parle sereinement mais au départ c’était quand même une grosse affaire. Je n’avais payé « que » 200€ pour les frais de recherche, mais si elle trouve quelque chose alors il faut être réactif et dire oui tout de suite pour que ça avance.

Bref, pourquoi avoir pris cette décision ? Tout d’abord, financièrement tout allait bien pour moi, donc c’était le bon moment pour commencer à investir. Ensuite, j’ai pris ça comme une « formation ». Une formation chère, certes, mais une formation. Je n’ai jamais payé pour être formé jusque là. J’ai fait une école d’ingénieur publique donc gratuite et j’étais boursier. Donc je me suis dit qu’il était temps d’investir dans mon avenir. Bref nous voilà partis !

LA RECHERCHE DU BIEN

Première surprise : la recherche du bien n’est pas faite par Elise Franck elle-même. J’étais assez étonné car c’est selon moi son flair qui a fait qu’elle a réussi à s’enrichir aussi vite dans l’immobilier. Bref, je rencontre Emmanuel. Deuxième surprise : c’est un agent immobilier freelance. Il n’est donc pas salarié d’Elise Franck Conseil. Bon je vais voir s’il me propose de bonnes affaires.

Elise Franck m’annonçait qu’il fallait environ 2 mois pour trouver une bonne affaire sur Paris. En ce moment « c’est un peu calme » m’a-t-elle dit. Mais moi je suis impatient d’acheter car je sais très bien qu’après avoir trouvé l’appartement il faut encore sceller l’affaire chez le notaire, puis attendre 2 mois que les travaux soient terminés.

Bref, je laisse faire Emmanuel. Et là : nouvelle surprise. J’ai l’impression d’être « oublié ». Je m’attendais à recevoir un appel régulièrement pour qu’on me dise un peu ce qu’il a visité ou ce qu’il va visiter. Bref que je sois tenu au courant. Après tout je paie un chasseur d’appartement ! Au bout de 2 semaines, c’est moi qui appelle Emmanuel : « Alors vous avez trouvé quelque chose ? ». Il me dit que oui, il y a une belle opportunité dans le 11ème près du Canal St Martin. Une ancienne loge de gardien à rénover et à louer sous forme d’appartement avec mezzanine. Bingo ! Je suis tout de suite intéressé. Et je demande à visiter. Finalement l’appartement n’est plus à vendre quelqu’un a saisi l’affaire avant moi.

Je laisse donc Emmanuel continuer à faire son travail. Voilà une nouvelle opportunité mais qui dépasse « légèrement mon budget ». Il faudrait compter 20 000€ de plus pour cet appartement. Moi, je suis hyper motivé pour acheter, et peu importe le bien, et peu importe s’il est plus cher. Je lui dis que je le prend.

(Après coup : je ne sais pas si c’est une technique pour toucher plus de commission ou bien si c’est la vérité.)

Bref me voilà parti. Je vais visiter l’appartement. Il est dans un état lamentable. Il n’y a pas de carreaux aux fenêtres, le sol et les murs sont très abimés. On aurait dit que l’appartement avait été squatté tellement c’était sale et mal entretenu. Mais je fais confiance à Emmanuel et je l’achète.

LES TRAVAUX

Concernant les travaux je n’ai pas grand chose à dire car je me suis rendu sur le chantier qu’une seule fois. Quand je suis passé dans l’appartement il y avait le chef de chantier et 2 ouvriers. Il y avait des fils électriques et du placo partout. Pour moi qui ne suis pas bricoleur du tout ça fait assez bizarre de voir son appartement dans cet état. Mais ce n’était pas pire que quand je l’ai acheté, alors j’ai laissé faire. Si ça vous intéresse d’ailleurs, la société qui a fait les travaux est très sérieuse : il s’agit d’IBS dans le 11ème à Paris.

LA DECORATION ET L’AMEUBLEMENT

Je n’ai pas vu la transition entre les travaux et la décoration. Quand j’ai visité l’appartement à la fin du chantier il s’agissait de valider que le projet correspondait bien à ce que je voulais. Je suis donc rentré dans un appartement tout neuf. On aurait dit une page IKEA. Simple & très joli. J’ai donc fait le tour de l’appartement avec Perrine. C’est elle qui s’est occupé de choisir les meubles, les petits accessoires (coussins, vase) la couleur des murs et l’agencement général.

Ca je peux vous dire que c’est un vrai bonheur pour moi. Car j’aime les belles choses, mais je suis incapable de décorer correctement un appart. J’ai donc été assez impressionné et tout de suite convaincu que j’avais fait un bel investissement.

J’ai tout de même indiqué 2 bémols à Perrine. Premièrement le meuble de la télévision était ridicule. C’est un tout petit caisson en bois assez moche et très « cheap » dans son aspect. Deuxièmement le lit était trop petit. Et là c’est vraiment quelque chose de super important. Comment est-ce que je peux louer cet appartement à un couple si moi même je trouve le lit trop petit même juste pour moi ? C’était un lit une place et demi.

Je suis assez content d’avoir dit ce que je n’aimais pas, car Perrine a changé le lit pour un lit 2 places sans frais supplémentaires. Il y a eu quelques soucis logistiques, et j’ai eu ma locataire avant que le lit soit changé, mais malgré tout ils ont reconnus leur erreur et le lit a été remplacé.

LA MISE EN LOCATION

Imaginez : vous êtes à la piscine et vous montez les marches du plongeoir. Puis vous montez jusqu’au 2ème étage. Vous avancez jusqu’au bord et vous regardez en bas. L’eau vous parait super loin et vous vous demandez : alors je saute ? Et bien c’est un peu ce que j’ai ressenti quand j’ai du mettre l’appartement en location. C’est là où il ne faut pas se louper. J’ai une mensualité de 1100€ environ donc il faudrait arriver à louer à ce prix là.

Nouvelle surprise : c’est quelqu’un d’autre qui s’occupe de la mise en location et il y aura des frais d’agence pour le locataire entrant ! Bref, je vous présente Davide C’est un homme à l’accent italien plutôt sympathique. Il a l’air assez confiant. D’après lui on arrivera à louer sans problème. Il m’explique que pour trouver un locataire l’annonce sera postée uniquement sur SeLoger.com au prix de 1100€ charges comprises. Et chaque semaine, on baissera le prix de 50€ si l’appartement ne trouve pas de preneur. Je suis donc assez angoissé et j’ai peur qu’on ne trouve personne. Et ça n’a pas manque : au bout de 5 jours, Davide n’a reçu aucun appel et n’a donc fait aucune visite. AUCUNE VISITE. A ce moment là je commence à avoir peur que l’appartement soit trop cher et qu’il ne se loue pas. Mais le jour suivant, il fait visiter un autre appartement à une personne qui cherche un appartement. Finalement la personne n’est pas retenue par le propriétaire car elle était en « compétition » avec un couple avec un meilleur dossier. Davide lui propose alors de visiter mon appartement. Ce n’est pas le même arrondissement mais c’est assez proche de la ligne de métro qui l’intéresse. Elle dépose donc son dossier.

Et là on me demande de dire si j’accepte ou pas son dossier. Alors que je n’ai jamais fait ça avant. Je ne sais même pas ce que je dois regarder. La fiche de paie ? Mais elle est en CDD, je dois accepter quand même ? Rassuré par Davide qui m’indique qu’elle a de très bons garants, je me lance et j’accepte. L’appartement est maintenant loué depuis mars 2014. Je reçois les loyers par virements chaque mois juste avant que la banque ne prélève la mensualité de mon prêt.

LA RENTABILITE

Concernant la rentabilité, je ne vais pas rentrer dans les détails mais je suis très satisfait. Au final ce que je demandais c’est que le loyer puisse couvrir au moins mon prêt immobilier, hors charges. Et c’est ce qui est fait donc je suis ravi

BILAN

Mitigé. Voilà mon sentiment à la fin de cette opération. D’un côté j’ai beaucoup aimé le fait de pouvoir tout déléguer. Surtout parce que je suis 100% novice. En revanche, j’ai trouvé que la prestation était quand même assez chère, et j’ai eu l’impression de me faire avoir sur les frais d’agence. Je ne sais pas trop ce qui a été magouillé dans mon dos, mais je serais plus vigilant sur ce point la prochaine fois ! L’immobilier est un monde de requins, et moi j’arrive comme un bisounours. J’aurais aimé être un peu plus conseillé.

Y A-T-IL DES ALTERNATIVES SERIEUSES A ELISE FRANCK ?

Après ce 1er achat, j’ai voulu renouveler l’expérience. Et j’ai donc cherché à faire jouer la concurrence. Le problème c’est qu’il n’y en a pas ! J’ai trouvé par miracle une agence qui s’occupe de faire la même chose pour un peu moins cher. Mais c’est vraiment pas évident de trouver une société sérieuse. J’ai donc rencontré l’agence et je pars avec eux pour mon 2ème investissement. Je vous raconterais comment tout ça s’est passé [edit, voici mon avis sur investissement-locatif.com] Et si vous souhaitez obtenir leurs coordonnées, vous pouvez les obtenir sur leur site : investissement-locatif.com .

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Mise à jour du 28 octobre 2020 :

J’ai publié cet article en 2014, donc voici un rapide point de vue avec du recul. 6 ans après, mes appartements sont tous loués. Lorsqu’un locataire part, l’agence arrive à trouver un locataire rapidement. Je n’ai pas de problème sur la qualité des biens. Je suis globalement satisfait.

PLAN

• 1ère rencontre avec investissement-locatif.com
• la recherche du bien 5/5
• les travaux 5/5
• la décoration et l’ameublement 5/5
• la mise en location 5/5
• la rentabilité ? 5/5

INTRODUCTION

Pour mon 2ème investissement locatif je souhaitais à nouveau déléguer un maximum. Mais comme je n’étais pas à 100% satisfait des services d’Elise Franck Conseil (voir mon avis sur Elise Franck), j’ai cherché une alternative. Après quelques recherches, je suis tombé sur le site investissement-locatif.com . Ma première impression était bonne car je trouve le site très réussi. J’appelle donc afin de pouvoir discuter de leurs prestations. Je voulais connaitre les tarifs et être rassuré en discutant des précédentes opérations. J’ai donc pris rendez-vous et je suis allé dans leur agence.

MA PREMIERE RENCONTRE AVEC MICKAEL ZONTA

J’ai rencontré Mickael Zonta dans l’agence juste à côté de la place des Vosges. Déjà premier point rassurant : ils ont pignon sur rue et ont en parallèle une activité d’agence immobilière classique. C’est à dire qu’ils réalisent déjà des achats et reventes de biens immobiliers et s’occupent de la gestion pour les propriétaires qui ne souhaitent pas s’en occuper. J’ai trouvé que c’était un vrai point positif car en cas de pépin je peux aller directement les voir à l’agence. Ensuite, j’ai trouvé Mickael très sympa et en même temps très pro. Avant le rendez-vous je pensais déjà signer avec eux suite à mon coup de téléphone car la prestation me paraissait conforme à ce que je voulais. J’ai donc signé ce jour là et tout s’est enchainé rapidement. Par la suite j’ai également fait la connaissance de Manuel Ravier, qui est le cofondateur de l’agence avec qui j’ai également eu un très bon contact.

LA RECHERCHE DU BIEN

Pour la recherche du bien tout s’est déroulé plus vite que prévu. Je pensais qu’on m’appellerait au minimum 2 semaines après avoir signé, voire 1 mois. Pourtant au bout d’une semaine je reçois un coup de fil. C’était Mickaël qui me proposait une appartement ! Ce jour là, j’étais en weekend en Normandie pour voir ma famille, je pensais donc faire une visite le lundi en rentrant et prendre une décision à ce moment là. Mais Mickaël m’a expliqué qu’il fallait prendre une décision aujourd’hui si le bien m’intéressait. C’est donc sans voir l’appartement que j’ai envoyé une offre à la propriétaire. C’était la première fois que je faisais ça et sur le moment c’était plutôt stressant. Mais Mickaël m’a rassuré, il m’a envoyé plusieurs photos, dessiné un plan et expliqué ce qu’il était possible d’améliorer. Le risque était au final minime car j’avais 7 jours pour me rétracter. Mais en faisant une offre au prix, je verrouillais l’opération.

Une fois que j’ai envoyé l’offre je suis allé voir l’appartement et effectivement c’était très bien.

LES TRAVAUX

La photo ci dessous est une photo que m’a envoyé Mickaël quand j’étais en Amérique du Sud. Car oui j’étais en voyage à l’autre bout du monde quand les travaux ont commencé. Et ça c’est vraiment un luxe Du coup tout s’est déroulé comme prévu et dans les délais. Quand je suis rentré en France, je suis passé voir l’appartement car il restait encore un mois de chantier. Le jour où je suis venu, il y avait quelqu’un en train de couper du bois pour réaliser des meubles sur mesure. Ca c’est un bon point aussi car ça permet d’optimiser l’espace. Vu que l’appartement est petit et qu’il a été transformé en petit 2 pièces, il fallait optimiser l’espace au maximum.

LA DECORATION ET L’AMEUBLEMENT

Concernant la décoration tout s’est fait rapidement aussi. Et je n’ai pas eu de mauvaise surprise. Tout correspondait à ce qui avait été décidé ensemble en amont. Le vrai plus selon moi c’est la qualité des meubles. Par exemple le canapé est de bonne facture, c’est loin d’être un premier prix et cela fait bonne impression lorsqu’on rentre pour la première fois dans l’appartement.

LA MISE EN LOCATION

Pour la mise en location on a reçu un premier dossier rapidement, mais je trouvais que le salaire était faible par rapport au loyer. Pour ne pas prendre de risque j’ai donc attendu d’avoir d’autres dossiers. J’ai finalement accepté le dossier d’un couple pour 970€ charges comprises. Ici c’est pareil, je ne me suis occupé de rien. J’ai simplement regardé les dossiers pour décider mais la rédaction du bail, la remise des chèques ainsi que l’état des lieux a été entièrement pris en charge par l’agence.

BILAN

Au final, je vous recommande cette agence J’ai été satisfait en tout point et j’envisage aujourd’hui de réaliser mon 3ème investissement avec eux. Si je devais comparer avec Elise Franck, je pense que la prestation est assez similaire, mais je préfère de loin le contact client avec investissement-locatif.com. Voilà pour mon avis Et vous envisagez-vous d’investir ?

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