A zatem gdzie po najlepszy kredyt mieszkaniowy?

Z pewnością zastanawiasz się, który bank oferuje najlepsze warunku kredytu hipotecznego. Niestety nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi, gdyż warunki kredytowania zależą przede wszystkim od Twojej sytuacji materialnej. I tak niektóre banki wymagają pewnej kwoty minimalnych zarobków - tak jest np. w Reiffeisen Bank, BD Nord czy Deutche Bank, które na chwilę obecną wymagają zarobków na poziomie ok 3000 zł netto.

Inne banki, natomiast, nie mają wygórowanych wymagań i spokojnie możesz starać się o kredyt mieszkaniowy nawet jeśli Twoje zarobki są znacznie niższe. Do banków, które nie wymagają wysokich zarobków zalicza się m.in. Bank Pocztowy (na który ja się zdecydowałam), Bank ING, oba Banki PKO, PNB Paribas, Bank Millenium.

Najlepiej jest zrobić wstępne rozeznanie w kilku bankach, a później złożyć wnioski kredytowe do 3 banków. Jest to powszechna praktyka wśród osób zaciągających kredyt hipoteczny i pozwala zabezpieczyć się na wypadek odrzucenia wniosku w jednym z banków.

Jakie dokumenty są wymagane do kredytu hipotecznego?

• wniosek kredytowy, który otrzymamy w banku
• dowód osobisty i czasem jeszcze drugi dokument ze zdjęciem
• umowa przedwstępna kupna mieszkania
• dokumenty, które zostały okazane przy umowie przedwstępnej - w moim przypadku był to przydział mieszkania, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi (uzyskany od sprzedającego)
• dokumenty potwierdzające zarobki - ja prowadzę działalność gospodarczą, więc musiałam okazać księgę przychodów i rozchodów za bieżący i poprzedni rok oraz PIT za zeszły rok
• przy działalności gospodarczej trzeba też okazać zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i ZUS o niezaleganiu ze składkami oraz Wpis do Ewidencji i REGON
• aktualny odpis z Księgi Wieczystej nieruchomości lub, jeśli mieszkanie nie posiada Księgi Wieczystej, zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia Księgi
• niektóre banki wymagają także przedstawienia wyciągów z konta osobistego za ostatnie kilka miesięcy oraz ewentualnie jeszcze inne dokumenty

Jak długo czeka się na decyzję banku o przyznaniu kredytu hipotecznego?

To ile czasu minie nim otrzymamy decyzję banku zależy przede wszystkim od tego kiedy złożymy wszystkie dokumenty. Dlatego też warto zawczasu przygotować sobie takie zaświadczenia jak np. o niezaleganiu w ZUS i US, aktualny wpis do Ewidencji Działalności Gospodarczej czy zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.

Dodatkowo, jeśli składamy dokumenty u pośrednika typu Open Finance czy Expander to czas oczekiwania na decyzję zależeć będzie także od tego kiedy pośrednik wyśle nasze dokumenty do banku. Dlatego też  osobiście uważam, że jeśli już korzystamy z usług pośrednika, to warto chociaż do jednego banku aplikować bezpośrednio. Dzięki temu nie będziemy w 100% uzależnieni od 1 osoby.

Generalnie czas oczekiwania na decyzję zależy od banku, ale należy przyjąć, że będzie to ok 2 tygodni od momentu dostarczenia wszystkich, wymaganych dokumentów. Ja tyle mniej więcej czekałam na decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego w Banku Pocztowym (w tym wypadał też długi weekend listopadowy).

Który kredyt hipoteczny wybrać?

Jeśli dostaniesz decyzję pozytywną z więcej niż jednego banku to musisz oczywiście zdecydować się na podpisanie umowy kredytowej tylko z jednym. Co zatem trzeba wziąć pod uwagę dokonując wyboru banku, z którym będziemy związani kredytem mieszkaniowym przez następne 30 lat?

• wysokość marży - marża jest jednym z ważniejszych elementów kredytu, gdyż to jej wysokość ma wpływ na to jaką ratę będziemy co miesiąc płacić. Wiadomo - im niższa marża tym lepiej. Trzeba jednak zwrócić uwagę na kilka ‘haczyków’ stosowanych przez banki. Niektóre banki stosują tzw. marżę promocyjną - np. obniżoną przez pierwsze 3 lata lub uzależnioną od spełnienia przez nas innych warunków jak dokonywania comiesięcznych wpłat na konto, wykonywania operacji kartą debetową/ kredytową na określoną kwotę. Jeśli w danym miesiącu nie spełnimy jednego z tych warunków - np. zapomnimy zapłacić kartą kredytową 3 razy to marża (i oczywiście wysokość raty) zostaje podniesiona.
• prowizja - to jednorazowa opłata za udzielenie kredytu, w niektórych przypadkach możną ją doliczyć do kredytu, ale niektóre banki wymagają jej wpłaty w gotówce. Prowizja jest przeważnie zależna od kwoty kredytu i w większości banków mieści się w zakresie 0 - 3% całej kwoty o jaką wnioskujemy (czyli dla kredytu na 300 tys zł prowizja może się wahać od 0 zł do 9 tys zł!).
• tzw. cross sell - czyli dodatkowe produkty finansowe banku, w którym zaciągamy kredyt, na które musimy się zdecydować aby otrzymać dane warunki kredytu. Do najpopularniejszych zalicza się: konto bankowe (warto zwrócić uwagę na comiesięczne opłaty), karta kredytowa (ile kosztuje, czy musimy co miesiąc pamiętać o robieniu transakcji), programy regularnego oszczędzania (na ile lat zawierana jest umowa, ile będziemy musieli wpłacać), ubezpieczenie na życie (ile kosztuje, jakie są warunki).
• ubezpieczenie nieruchomości - jest ono wymagane we wszystkich bankach jako zabezpieczenie kredytu. Niektóre banki jednak wymagają wykupienia ubezpieczenia wyłącznie u wskazanego przez siebie ubezpieczyciela, który może oferować znacznie gorsze warunki od rynkowych. Warto zatem zrobić rozeznanie także na rynku ubezpieczeniowym.
• wycenia nieruchomości - przeważnie zawsze jest przeprowadzana jednak jej koszty znacznie się różnią w zależności od banku. Trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 300 - 500 zł, choć np. Bank Pocztowy przeprowadza tylko fotoinspekcję, a jej koszt to 150 zł.

Podejmując decyzję z którym bankiem podpisać umowę o kredyt hipoteczny warto wziąć pod uwagę wszystkie powyższe czynniki. Czasem bowiem jest tak, że jeden bank ma niską marżę ale wysoką prowizję i ostatecznie zapłacimy więcej niż w banku drugim z wyższą wprawdzie marżą ale prowizją 0%.

Ja, jak już wspomniałam, zdecydowałam się na kredyt hipoteczny RnS w Banku Pocztowym. Warunki jakie mi zaproponowano były najlepsze w stosunku do innych banków i do moich potrzeb. Prowizja 0%, marża 1,3%. Do tego musiałam tylko założyć darmowe konto bankowe (bez karty debetowej). Dodatkowo w Banku Pocztowym można dowolnie nadpłacać kredyt bez żadnych opłat i limitów kwotowych - a na tym mi bardzo zależało (w dalszych postach napiszę więcej o nadpłacaniu kredytu). Są to na chwilę obecną naprawdę dobre warunki kredytu złotowego Rodzina na Swoim.

A gdy podpiszesz umowę kredytową następnym krokiem jest podpisanie umowy przyrzeczonej kupna mieszkania »

Umowę przedwstępną kupna mieszkania powinniśmy wprawdzie zawrzeć u notariusza, jednak nie jest to prawnie wymagane. Umowa przedwstępna spisana ze sprzedającym bez udziału notariusza jest oczywiście tak samo ważna. Dlaczego zatem powinno się jednak zawierać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?

Posiadając notarialną umowę przedwstępną możemy łatwiej wyegzekwować zawarcie umowy przyrzeczonej (przeniesienia prawa własności). Mówiąc prościej, oznacza to, że sprzedający nie może się wycofać ze sprzedania nam mieszkania jeśli się na to nie zgodzimy. Umowa musi zostać zawarta. W przypadku gdy nie posiadamy umowy notarialnej - jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży i odda nam zadatek to właściwie nie możemy nic zrobić aby doprowadzić do zawarcia transakcji.

Dlatego też nie warto oszczędzać na opłatach notarialnych, które wynoszą kilkaset złotych. Uważam, że znacznie lepiej jest oszczędzić na pośredniku, kupując mieszkanie bezpośrednio, niż na taksie notarialnej.

Zwyczajowo przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wpłacamy sprzedającemu zadatek, najlepiej zrobić to w gotówce przy notariuszu jeśli zadatek jest stosunkowo niski. Wpłacając zadatek musimy mieć na uwadze, że jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej chcielibyśmy zrezygnować z kupna mieszkania to zadatek nam przepada. Z drugiej strony jednak jeśli sprzedający chciałby wycofać się ze sprzedaży to musi nam oddać dwukrotność zadatku.

Jak wygląda wizyta u notariusza?

Na ok. 2 dni przed wizytą u notariusza powinniśmy dostarczyć do kancelarii dokumenty potrzebne do sporządzenia umowy - kopie dowodu osobistego, numer NIP, sprzedający powinien dostarczyć dokument potwierdzający, że jest właścicielem mieszkania, numer księgi wieczystej, jeśli mieszkanie nie ma księgi to należy dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni, że nie ma przeciwwskazań do jej założenia. Szczegółowy wykaz dokumentów powinniśmy otrzymać od notariusza przez wizytą.

Należy oczywiście także przekazać notariuszowi szczegóły transakcji: cena sprzedaży mieszkania, kwota zadatku, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, termin przekazania mieszkania przez sprzedającego itp.

Podczas wizyty notariusz odczytuje na głos treść umowy przedwstępnej oraz prosi sprzedającego i kupującego o potwierdzanie, że dane są zgodne z prawdą. Następnie obie strony oraz notariusz podpisują umowę. Na zakończenie zarówno my jak i sprzedający otrzymujemy wypis z aktu notarialnego, a sam akt notarialny zostaje w kancelarii.

Zwyczajowo to kupujący pokrywa wszystkie koszty notarialne, na które składają się taksa notarialna oraz opłata za każdą stronę wypisu z aktu. Wysokość taksy notarialnej zależy od kancelarii, ustawa reguluje tylko maksymalną kwotę taksy. Za stronę wypisu zapłacimy ok 6-7 zł, więc ostateczna opłata zależy od ilości stron w akcie notarialnym.

Generalnie na opłaty notarialne powinniśmy przeznaczyć 2-3 tysiące złotych w zależności od wartości nieruchomości.

Co powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej kupna mieszkania?

Na początku trzeba wspomnieć, że umowę przedwstępną przygotowuje notariusz, także nie ma potrzeby ściągania wzorów itp. Notariusz powinien nas wypytać o wszystkie szczegóły potrzebne do sporządzenia umowy, ale my sami też możemy zasugerować co chcielibyśmy mieć zapisane w umowie.

Jakie informacje powinny być umieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania:

• dane osobowe kupującego i sprzedającego - imię i nazwisko, pesel, adres zameldowania, imiona rodziców, nr i seria dowodu osobistego, NIP
• co jest przedmiotem sprzedaży (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
• metraż i adres nieruchomości
• oświadczenie sprzedającego, że posiada prawo do lokalu oraz że mieszkanie nie jest obciążone wierzytelnościami (lub jeśli jest to w tym miejscu wymienione będą szczegóły)
• oświadczenie kupującego, że zna stan techniczny mieszkania
• dokumenty, które okazano przy akcie - np. przydział własnościowego prawa do lokalu, zaświadczenie o kwocie obciążenia - jak np. nieuregulowany wykup gruntu, kredyt hipoteczny itp.
• oświadczenie sprzedającego, że zobowiązuje się sprzedać mieszkanie za daną kwotę oraz w danym terminie oraz oświadczenie kupującego, że zobowiązuje się mieszkanie kupić
• pokwitowanie przyjęcia zadatku w danej kwocie przez sprzedającego
• oświadczenie kupującego, że mieszkanie sfinansuje ze środków własnych/ kredytu i datę do kiedy zobowiązuje się wpłacić pozostałą kwotę (minus zadatek)
• zobowiązanie sprzedającego do wydania mieszkania w danym terminie (np. 7 dni od dnia podpisania umowy przyrzeczonej)
• zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania się przed zawarciem umowy przyrzeczonej
• wykaz dokumentów, które należy okazać przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, przykładowe dokumenty, które dostarcza sprzedający: przydział mieszkania, zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami, zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany; kupujący dostarcza np. umowę kredytową
• wynagrodzenie notariusza

Informacje umieszczone w umowie zawsze zależą od indywidualnej sytuacji np. stanu prawnego mieszkania itp.  W sytuacjach bardziej skomplikowanych, jeśli np. nieruchomość ma kilku właścicieli, jest zadłużona itp. mogą być wymagane dodatkowe dokumenty. W takim przypadku warto zasięgnąć dodatkowej porady prawnej.

Gdy podpiszemy umowę i otrzymamy odpis aktu notarialnego możemy udać się do banku aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Ale o tym już w części #4 - Jak uzyskać kredyt hipoteczny »

Ogromną rolę odgrywa także sytuacja życiowa sprzedającego, czyli to jak pilnie potrzebuje on pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości. Sytuacje życiowe, przy których sprzedający będzie szybko potrzebować pieniędzy i tym samym będzie bardziej skłonny do obniżenia ceny to  np. kiedy ma już podpisaną umowę na kupno innego mieszkania i musi wpłacić zadatek; ma długi, które musi pilnie spłacić; nie jest w stanie utrzymywać obecnego mieszkania; wyjeżdża w danym terminie i musi mieszkanie sprzedać do tego czasu itp.

Z drugiej strony sprzedający, którym nie śpieszy się ze sprzedażą będą bardzo niechętnie podchodzić do negocjacji. Nie oznacza to jednak, że musimy godzić się na podaną cenę jeśli uważamy, że jest ona za wysoka.

Warto w tym miejscu zapamiętać sobie 2 rzeczy:

• ważne jest żeby nie śpieszyć się z zakupem ze strachu, że za moment ktoś nam mieszkanie sprzątnie sprzed nosa. Czasy, w których do kupna mieszkań ustawiały się kolejki licytujących kto da więcej, już dawno minęły. W tej chwili zdecydowana większość mieszkań czeka na nabywcę bardzo długo. Sprzedają się tylko mieszkania z atrakcyjnym (z punktu widzenia kupujących) stosunkiem ceny do jakości i lokalizacji. A i tak te mieszkania nie schodzą na pniu.
• warto pamiętać o tym, że (szczególnie dotyczy to większych miast) na rynku nieruchomości praktycznie codziennie pojawia się nowe mieszkanie na sprzedaż. Dlatego też nie ma co rozpaczać jeśli już tak się stanie, że ktoś nas ubiegnie w zakupie danego mieszkania. W najbliższym czasie na jego miejsce na 100%  pojawi się nowe, przynajmniej tak samo atrakcyjne.

Gdy obejrzeliśmy już kilka mieszkań należy zrobić sobie małe porównanie. Często bowiem jest tak, że mieszkania w danej okolicy wystawione są w podobnej cenie, lecz znacznie różnią się standardem. Co zatem należy wziąć pod uwagę ustalając cenę, którą będziemy skłonni zapłacić:

• przede wszystkim powinniśmy oszacować ile będziemy musieli zainwestować w remont mieszkania, warto więc zwrócić uwagę na stan okien (czy są do wymiany), stan łazienki i kuchni (czy wymagają generalnego remontu, czy może są w stanie do zamieszkania), podłogi (czy trzeba położyć panele, czy trzeba cyklinować parkiet) -  orientacyjne koszty remontu koniecznie trzeba wziąć pod uwagę przy negocjacji ceny
• następnie warto zwrócić uwagę na budynek oraz położenie mieszkania - za najbardziej atrakcyjne uważane są mieszkania na piętrach 1 i 2. Najmniej atrakcyjne są mieszkania położone na parterze i ostatnim piętrze. Mieszkania w niskim bloku są bardziej atrakcyjne niż w bloku wysokim (mniej sąsiadów, mniejsze prawdopodobieństwo występowania karaluchów itp).
• koniecznie trzeba zwrócić uwagę na lokalizację mieszkania -  lokalizacja ma wpływ nie tylko na to jak wygodnie będzie nam się mieszkać, ale także jakie będziemy mieć możliwości sprzedaży mieszkania za kilka, kilkanaście lat. Gdy oceniamy atrakcyjność lokalizacji powinniśmy wziąć pod uwagę nie tylko usytuowanie w stosunku do centrum miasta ale także infrastrukturę w najbliższej okolicy - przystanki komunikacji miejskiej, przedszkola, szkoły, przychodnie, sklepy, tereny rekreacyjne oraz ogólne wrażenie estetyczne.

Przygotowanie takiego porównania kilku mieszkań dostępnych na rynku bardzo ułatwi nam negocjacje - pozwoli nam bowiem dokładniej argumentować dlaczego naciskamy na obniżkę ceny. Warto podczas negocjacji porównywać mieszkania ze sobą - np. “za to mieszkanie w wysokim bloku na ostatnim piętrze życzycie sobie Państwo XXX zł, a ja za tą cenę mogę kupić mieszkanie w niskim bloku na 1szym piętrze na osiedlu obok”. Na takiej zasadzie.

Jak już wyżej pisałam sprzedający będzie tym bardziej skłonny do obniżenia ceny im pilniej potrzebuje pieniędzy. Dlatego też dobrą praktyką jest aby już podczas pierwszego oglądania mieszkania wysondować sprzedającego pod względem jego sytuacji życiowej. Nie jest to szczególnie trudne, wystarczy po prostu spytać o powód sprzedaży a w większości przypadków sprzedający wszystko nam opowie.

Jeśli sprzedający potrzebuje szybko zamknąć sprzedaż, dobrym argumentem, który ułatwi sprzedającemu podjęcie decyzji o obniżce, są oczywiście pieniądze, które posiadamy i jesteśmy gotowi wpłacić w formie zadatku. W tej sytuacji warto naciskać, że jesteśmy skłonni nawet następnego dnia udać się do notariusza na podpisanie umowy i wpłatę zadatku jeśli sprzedający zdecyduje się obniżyć cenę do poziomu, który nas satysfakcjonuje.

Przebieg negocjacji i później ich rezultat paradoksalnie w dużej mierze zależy od tego której stronie mniej zależy na zawarciu transakcji. Bowiem im sprzedającemu mniej się śpieszy tym mniej będzie chętny na obniżenie ceny. Z drugiej strony im mniej nam podoba się mieszkanie tym będziemy mniej skłonni zapłacić cenę, która wydaje nam się trochę za wysoka.

Dlatego też w negocjacjach chyba chodzi o to aby osiągnąć pewien kompromis, który będzie akceptowany przez obie strony i kiedy obie strony będą czuły satysfakcję z zawartej transakcji. Niemniej jednak zawsze warto podjąć rozmowy negocjacyjne ze sprzedającym, ponieważ nawet jeśli zaoszczędzimy tylko mały procent, w rzeczywistości będzie to oznaczać przynajmniej kilka tysięcy złotych.

Ja zdecydowałam się znaleźć i kupić mieszkanie na rynku wtórnym bez pośrednika. W pierwszej chwili nie było mi łatwo dotrzeć do właścicieli mieszkań, gdyż większość ogłoszeń na popularnych portalach nieruchomości wystawionych jest przez biura pośrednictwa. Jednak przy odrobinie wysiłku i zastosowaniu poniższych wskazówek udało mi się dosyć szybko znaleźć mieszkanie i podpisać umowę przedwstępną.

Jak szukać mieszkania na rynku wtórnym bez pośrednika?

• zamieść swoje ogłoszenie w popularnych portalach nieruchomości jak dom.gratka.pl, gumtree.pl, oferty.net lub w znanych lokalnych portalach ogłoszeniowych
• porozwieszaj ogłoszenia w dzielnicy, którą jesteś najbardziej zainteresowany. Można także powrzucać ulotki bezpośrednio do skrzynek pocztowych w budynkach, w których chcielibyśmy zamieszkać - jest to sposób nieco droższy, ale koszty są i tak śmieszne w porównaniu z prowizją dla biura pośrednictwa
• postaraj się namierzyć mieszkanie po zdjęciach zamieszczonych przez biuro nieruchomości - ten sposób może się wielu osobom wydawać niepoważny - jednak ja tak właśnie znalazłam swoje mieszkanie, a także namierzyłam kilka innych.
  Zaczynamy od przejrzenia ofert na portalach ogłoszeniowych - w pierwszej kolejności zwracamy uwagę na osiedle, ulicę lub w gorszym wypadku dzielnicę, w której znajduje się dane mieszkanie.
  Następnie bardzo dokładnie przyglądamy się zdjęciom, szczególnie tym prezentującym widok z balkonu, budynek z zewnątrz, okolicę. Warto także zwrócić uwagę na okna - często bowiem na drugim planie możemy dojrzeć coś charakterystycznego, co pozwoli nam znaleźć mieszkanie. Same okna też mogą dać nam sporo informacji - czy są drewniane, białe, jak wyglądają.
  Te zdjęcia można wgrać na smartphona, wydrukować, lub po prostu zrobić szczegółowe notatki. Następnie pozostaje nam tylko udać się na dane osiedle i szukać w otoczeniu elementów charakterystycznych, a kiedy wydaje nam się, że namierzyliśmy mieszkanie zadzwonić po prostu przez domofon i zapytać czy mieszkanie jest na sprzedaż.Dobrym pomysłem jest także wydrukowanie kilkudziesięciu ulotek i wrzucenie ich do wszystkich skrzynek pocztowych w budynku jeśli nie możemy namierzyć dokładnego numeru mieszkania lub właściciela nie ma akurat w domu.

Powyższe sposoby u mnie dobrze się sprawdziły, w sumie w ciągu ok 3 tygodni udało mi się obejrzeć bez pośredników 6 mieszkań, z czego 1 okazało idealne i obecnie czekam już tylko na przyznanie kredytu i przeniesienie prawa własności.

Uważam, że zanim udamy się do biura pośrednictwa warto samodzielnie rozejrzeć się za mieszkaniem. Pozwoli nam to oszczędzić przynajmniej kilka tysięcy złotych, a także da sporą przewagę w negocjacji ceny z właścicielem, gdyż on też oszczędza pieniądze omijając pośrednika. Dodatkowo jeżeli mieszkanie nie jest obciążone problemami typu dożywotni lokator, zadłużenie itp. to praca pośrednika sprowadziłaby się tylko do skojarzenia kupującego ze sprzedającym. I tutaj rodzi się pytanie czy warto za to płacić kilka tysięcy złotych?

W #2 części serii “Jak kupić mieszkanie” będzie o tym jak negocjować cenę mieszkania »

Oznacza to, że nowa ustawa wejdzie w życie najpóźniej 19 sierpnia 2011!

Zmiany są, można powiedzieć, rewolucyjne i z pewnością spowodują sporo zamieszania na polskim rynku nieruchomości. Jakie zatem zmiany w programie “Rodzina na swoim” zafundowali nam posłowie:

• najważniejszą zmianą są limity cenowe metra kwadratowego mieszkania, na które będzie można dostać dopłatę - zostały one znacznie zmniejszone. Obecnie limity określa się mnożąc koszt odtworzeniowy metra mieszkania (podawany przez wojewodę) razy wskaźnik 1,4.

  Od sierpnia zaś wskaźnik zostaje obniżony do 1,0 w przypadku mieszkań deweloperskich i 0,8 w przypadku mieszkań na rynku wtórnym.

  Jakie limity cenowe m2 będą obowiązywać:

  • Warszawa - pierwotny: 7011,50 zł, wtórny: 5609,20 zł
  • Łódź - pierwotny: 4725,50 zł, wtórny: 3780,40 zł
  • Kraków - pierwotny: 4730,50 zł, wtórny: 3784,40 zł
  • Wrocław - pierwotny: 4934,00 zł, wtórny: 3947,20 zł
  • Poznań - pierwotny: 5130,00 zł, wtórny: 4104,00 zł
• do programu zostają włączone także osoby niepozostające w związku małżeńskim i nieposiadające dzieci - czyli tzw. single
• wprowadzono również limit wiekowy kredytobiorców - do 35 lat, w przypadku małżeństw wystarczy, że jedna osoba nie będzie mieć ukończonych 35 lat. Limit ten nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci.
• ustalono datę zakończenia programu “Rodzina na swoim” na 31 grudnia 2012.

Szczegóły prac nad projektem zmiany ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania “Rodzina na swoim” można znaleźć na stronie sejmometr »

Trudno w tej chwili powiedzieć jak powyższe zmiany wpłyną na rynek nieruchomości. Ja osobiście się z tych zmian bardzo cieszę. Uważam, że nowe limity cenowe bardziej przystają do realiów zarobkowych w Polsce i z pewnością stwarzają dobre pole do negocjacji przy kupnie mieszkania.

Z drugiej strony przez najbliższe 5 tygodni przewiduję szaleństwo zakupowe, szczególnie wśród osób, które w tej chwili mogą skorzystać z “Rodziny na swoim”. Pośrednicy z pewnością nie będą próżnować i zrobią wszystko żeby przekonać potencjalnych kupców, że teraz jest ostatni dzwonek żeby kupić mieszkanie, bo przecież na rynku praktycznie nie ma mieszkań mieszczących się w nowych limitach.

Ja w każdym razie czekam na wejście ustawy w życie i ruszam na podbój rynku wtórnego w Poznaniu z nowym asem w rękawie:)

Kupon o wartości 200 zł możemy w serwisie groupon.pl nabyć za jedyne 29 zł. Obejmuje on 2-godzinną konsultację z doradcą PLP Inwestycje w zakresie nieruchomości. Usługa ważna jest do końca 2011 roku, także nie musimy się śpieszyć z jej realizacją.

PLP Inwestycje posiada siedzibę w Poznaniu i to głównie do Poznaniaków kierowana jest powyższa oferta. Możliwe jednak, że w ramach kuponu dostępne jest także doradztwo poprzez Skype - zanim zakupimy kupon należy się jednak samodzielnie upewnić czy taka usługa jest możliwa.

Więcej o PLP Inwestycje można przeczytać na firmowej stronie internetowej www.plp-inwestycje.pl.

Kupon za 29 zł dostępny jest TUTAJ »

Po wstępnym rozeznaniu w kilku bankach muszę przyznać, że nie jest tak źle jak to może czasem jest przedstawiane w mediach. W zasadzie już przy zarobkach 2000 zł netto wychodzi nam całkiem niezła zdolność kredytowa na przynajmniej 150 tys złotych. I choć niektóre banki wymagają pewnego pułapu zarobków (np. Raiffeisen Bank - 3000 zł netto, DnBNord - 4000 zł netto) to bez problemu można znaleźć bank, który nie ma tak wygórowanych wymagań (np. PKO SA, BNP Paribas Fortis, ING, mBank). (Dane dotyczą 1-os gospodarstwa domowego).

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą brana jest pod uwagę także data założenia firmy. W wielu bankach wymagany jest przynajmniej 2 letni okres prowadzenia działalności gospodarczej, ale można także znaleźć oferty dla przedsiębiorców, którzy swoją firmę prowadzą dopiero od roku.

W tym tygodniu odwiedziłam w sumie 9 banków, w 4 z nich nie mam zdolności kredytowej ze względu na zbyt niskie zarobki. Są to:

• Raiffeisen Bank - wymagane dochody przynajmniej 3000 zł netto, szkoda ponieważ Raiffeisen ma w chwili obecnej dobre warunki kredytu hipotecznego w Euro z marżą 1,99%, kredyt w PLN dosyć przeciętny - marża: 1,49%. Do kredytu trzeba obowiązkowo wziąć bezpłatne konto bankowe, na które co miesiąc będzie wpływać min. 3000 zł.
• DnB Nord - wymagane minimalne dochody to 4000 zł netto. Minimalna kwota kredytu w Euro to 150 000 zł a w złotówkach 200 000 zł, ja planuję zadłużyć się na max 130 000 zł więc nie mam czego żałować. Niestety nie dopytałam o marżę, choć na stronie internetowej banku jest informacja, że marża kredytu hipotecznego w PLN wynosi 1% a w EUR 1,6%. To bardzo dobre warunki, trzeba jednak sprawdzić na jakie dodatkowe produkty musimy się zdecydować i ile dodatkowo będą nas kosztować.
• Nordea - minimalne dochody w granicy 2600 zł netto (nie pamiętam dokładnie), ale brana jest średnia zarobków z ostatnich 2 lat, co w moim przypadku zabiło moją zdolność kredytową. Tu również nie pytałam o marżę, wg. strony internetowej banku wynosi ona 1,2% dla kredytu hipotecznego w PLN i 1,5% w EUR.
• Deutche Bank - wymagany dochód w granicy 2500 zł netto, brana jest średnia z 2 lat. Marża kredytu w EUR jest negocjowana indywidualnie z każdym klientem. Marży w PLN niestety nie mogę się doszukać.

Dobrą wiadomością dla mnie jest to, że w pozostałych 5 bankach zdolność kredytowa na 130 000 zł, na które maksymalnie planuję się zadłużyć, wychodzi mi z dużym zapasem.

Po wstępnym rozeznaniu w bankach muszę przyznać, że rzeczywistość kredytowa nie do końca pokrywa się z rankingami, które z łatwością można znaleźć w internecie. I tak np. kilka banków chwali się, że zajęło pierwsze miejsca w rankingu kredytów wg. portalu Comperia, ale w rzeczywistości mają bardzo przeciętną ofertę.

Najbardziej zaskoczył mnie mój bank - bank w którym mam konto osobiste i biznesowe, fundusze inwestycyjne, kartę kredytową, lokaty itd. Wg. różnych rankingów - np. wspomnianej Comperii lub Onetu - bank ten nie figuruje nawet w 1-szej 10 najlepszych kredytów, a w mojej sytuacji oferuje całkiem dobre warunki kredytu w Euro. Ale o tym w następnym wpisie.

Na chwilę obecną wstępnie wiem już, że mam zdolność kredytową w przynajmniej 4 bankach i to nawet w jednym na kredyt w euro, także teraz pozostaje mi już tylko wybrać odpowiednią agencję nieruchomości, wynegocjować prowizję i wyruszyć na poszukiwanie mieszkania.

Planuję kupić mieszkanie 2-pokojowe w wielkiej płycie na jednym z Poznańskich blokowisk. Cechy które powinno posiadać moje idealne mieszkanie to:

• usytuowane przynajmniej na 1-szym piętrze, parter odpada
• balkon, najlepiej typu loggia
• osobna kuchnia z oknem
• osobne, nieprzejściowe pokoje
• najlepiej niski blok
• blisko przystanku tramwajowego

Zobaczymy na jakie kompromisy trzeba się będzie ostatecznie zgodzić. Jedno wiem na pewno - mieszkanie na parterze jest dla mnie nie do przyjęcia. Z balkonu też raczej ciężko mi będzie zrezygnować. Ze względu na to, że zależy mi na niskiej cenie pewnie będę musiała zrezygnować z marzenia o niskim bloku.

Jestem bardzo ciekawa jak w rzeczywistości wygląda teraz rynek mieszkaniowy w Poznaniu. Przeglądałam dzisiaj mieszkania na dom.gratka.pl i kilka nieruchomości mnie zainteresowało, więc może nie będzie tak źle.

Moimi doświadczeniami z kupnem mieszkania zamierzam się dzielić tutaj na blogu. Mam nadzieję, że wiedza tutaj zebrana pomoże wielu osobom zmierzyć się z zakupem ich wymarzonego m.

Mieszkania oddane do użytkowania.

Pod względem liczby oddanych mieszkań  pierwsza połowa 2010 roku była znacznie gorsza od analogicznego okresu 2009 r.  Do użytkowania oddano w sumie o 16% mieszkań mniej niż przed rokiem i o 7,6% mniej niż w I półroczu 2008 roku.

Jeszcze gorzej sytuacja wygląda w przypadku mieszkań deweloperskich. Tu odnotowano spadek o blisko 30% w stosunku do roku 2009 i 12% w stosunku do roku 2008.

Szczegóły w poniższej tabeli.

Jeśli spojrzymy jak wygląda sytuacja w poszczególnych województwach okazuje się, że nie wszędzie nastąpiły tak znaczne spadki liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Np. w województwie wielkopolskim odnotowano 7% spadek w stosunku do roku 2009, a w śląskim 3%.

W wielu województwach oddano do użytkowania więcej mieszkań niż w poprzednim roku. Wzrost zanotowano m.in. w woj. łódzkim, podlaskim, opolskim i świętokrzyskim.

Pomimo, iż sytuacja na pierwszy rzut oka wygląda na kiepską z punktu widzenia osób planujących kupić mieszkanie uważam, że nie należy panikować. Największy wpływ na spadek liczby mieszkań oddanych do użytku ma rynek warszawski, gdzie buduje się najwięcej nowych mieszkań (ok 25% wszystkich nowych mieszkań w Polsce przypada na woj. mazowieckie) oraz rynek małopolski, gdzie oddano o 40% mniej mieszkań niż w 2009 roku.

W pozostałych województwach sytuacja jest znacznie lepsza niż mogłoby wynikać z uśrednionych dla całej Polski danych.

Dodatkowo w pierwszej połowie 2010 roku znacznie wzrosła liczba rozpoczętych inwestycji deweloperskich - bo aż o 62%! Myślę, że może być to związane z planowanymi na 2011 rok zmianami w programie “Rodzina na Swoim”, wg. których program ma obejmować wyłącznie mieszkania na rynku pierwotnym, ale będzie dostępny także dla singli.

Tekst na podstawie raportu GUS:  “Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-VI 2010 r.” (PDF)

Co ciekawe, podawane wyceny sporządzone są na podstawie cen transakcyjnych zaczerpniętych z aktów notarialnych. A dodatkowo podawana jest nie tylko średnia ale także najniższa i najwyższa cena, co pozwala się bardziej rozeznać w rozpiętości cen na danym osiedlu.

W tej chwili w systemie dostępne są tylko największe polskie miasta: Warszawa, Łódź, Wrocław, Poznań, Kraków, ale właściciel portalu - firma Wyceny i Ekspertyzy Sp. z o.o. - planuje poszerzać go także o inne miasta.

Uważam, że warto sobie sprawdzić jak kształtują się ceny na różnych osiedlach w naszym mieście. Np. w Poznaniu średnie ceny potrafią się różnić nawet o kilkaset złotych z zależności od dzielnicy (przy tym samym standardzie).

E-wyceniarka.pl może nam pomóc w kupnie mieszkania, a szczególnie w ocenie czy proponowana przez sprzedającego cena nieruchomości jest racjonalna w stosunku do standardu mieszkania i lokalizacji.