Il Blog di Case a Confronto

Immobiliare: Senario 2011

2011-03-28T07:01:00.000-07:00

Dopo due anni di crisi, il mercato immobiliare italiano chiude il 2010 con il segno positivo. Il fatturato complessivo si ferma a 111,6 miliardi di euro con un aumento del 1,7 per cento rispetto allo scorso anno. E' un indicatore in linea con gli altri Paesi europei, esclusa la Spagna e anticipa un miglioramento più netto atteso per il 2011.

La propensione all'investimento in immobili, alternativo ai deludenti mercati finanziari, è salita presso le famiglie e gli investitori di media e grande dimensione. Una parte dei capitali rientrati in Italia grazie allo “scudo” si è posizionata nel settore immobiliare, mentre una parte consistente rimane come "riserva" nel caso di una ripresa più incisiva dei mercati. Nel settore residenziale le compravendite sono leggermente aumentate, mentre si è arrestata la discesa delle quotazioni nella seconda metà dell'anno, anche se le oscillazioni tra zone e città sono consistenti.

Forte incremento, con più 5,6 per cento, nel settore turistico e alberghiero. C'è sia una ripresa degli investimenti in seconde case di vacanza che un miglioramento delle attese nel comparto alberghiero, dove continua la crescita delle "catene". E' calato del 2,8 per cento il fatturato del comparto uffici, in linea con il resto d'Europa. Non solo è più debole la domanda a causa della crisi economica, ma è calata la presenza dei fondi immobiliari per le incertezze normative. Le aspettative per il 2011 sono positive, in linea con quanto accadrà a livello europeo.

Continua la crisi del comparto degli immobili d'impresa, con un meno 5,4 per cento nel fatturato. A pesare in senso negativo è soprattutto il settore degli immobili industriali usati, mentre segnali di miglioramento si sono avvertiti, nel secondo semestre, nel comparto della logistica.

Ancora positivo il settore commerciale, con un buon andamento della Gdo, mentre per la piccola distribuzione ci sono segnali divergenti tra le zone centrali (in miglioramento) e quelle periferiche (in peggioramento). Per il 2011 ci si attende un incremento del 3,8 per cento nel fatturato complessivo con tutti i mercati in ripresa.

Il mercato residenziale
Il mercato residenziale chiude il 2010 con un incremento nel fatturato del 2,2 per cento rispetto all'anno precedente e superando le previsioni. Il numero di compravendite è stimato in 630mila con un più 3,4 per cento in un anno.
La discesa delle quotazioni medie si è arrestata nella seconda metà dell'anno, anche se nel settore del nuovo continuano i cali.
La domanda è aumentata nel corso dell'anno sia per quanto riguarda la "prima casa" che per investimento, mentre è calata la domanda di sostituzione. Il mercato è stato più attivo nelle grandi città, mentre è stabile nei piccoli centri.
L'abitazione media acquistata è più piccola rispetto agli anni passati, a dimostrazione di una domanda che rimane debole nelle possibilità economiche. Nonostante i bassi tassi di interesse, il mercato del credito fondiario è poco fluido e la parte mutuabile raramente supera la metà del valore dell'immobile. E' calata anche la quota di mercato dei lavoratori immigrati, i più colpiti dalle difficoltà del credito.
Le prospettive per il 2011 sono positive con un incremento degli scambi fino al più cinque per cento e un fatturato a 94 miliardi di euro.

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Primo semestre 2010: 70 per cento grigio, 30 per cento rosa

2010-08-30T04:49:00.000-07:00

Le case negli Stati Uniti d'America hanno subito un ulteriore tracollo e i prezzi scendono anche della metà. Accadrà anche in Italia? Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliare spiega le differenze tra il mercato immobiliare europeo e italiano rispetto a quello d'Oltre Oceano. E rileva che il 2010 sarà un anno per il 70 per cento grigio e per il 30 per cento rosa.

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Immobiliare. La ripresa parte a giugno. La seconda casa? Meglio all'estero

2010-01-26T00:00:00.000-08:00

Dopo un anno molto difficile che si è chiuso con meno di 600mila compravendite di abitazioni soprattutto a causa delle difficoltà delle famiglie a basso reddito che non riescono ad accedere al credito (mutui), anche la prima metà del 2010 non sarà facile per i mercati immobiliari. La ripresa forse inizierà nella seconda parte dell'anno e nel 2011. Unico mercato in controtendenza quello della grande distribuzione. E gli italiani acquistano più seconde case all'estero, soprattutto negli Stati Uniti, in Francia, ma anche in Grecia. Guarda il primo blog di Mario Breglia 2010.

Sogno di una casaCome capire il mercato immobiliare 2009. E cosa accadrà nel 2010?

2009-09-10T10:41:00.000-07:00

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PRIMO VIDEO

Of: Com'è andato il mercato immobiliare nel 2009 e perché? E cosa si è mosso dietro le quinte?
Mario Breglia: Il 2009 chiude male, è stato l'anno peggiore di questo secolo, sicuramente, con un calo del fatturato immobiliare intorno al 10%. Una buona parte di questo calo dipende dal crollo delle compravendite: circa il 25% in meno di case vendute rispetto allo scorso anno. Leggero calo dei prezzi. E gli altri mercati, chi più chi meno, hanno tutti sofferto.

Non è una bolla che esplode, perché un calo del 10% è già un livellodi discesa atteso due anni fa. Quello che è drammatuco, soprattutto per molti che vogliono comprare una casa o hanno desiderio di comprare una casa, è che, nonostante il costo del denaro sia molto basso e nonostante il calo dei prezzi delle abitazioni, oggi diventa molto difficile sottoscrivere un mutuo e farsi finanziarie da una banca per comprare.

La mancanza di finanza è una delle motivazioni principali di questo calo sia nel mercato della casa sia nel mercato cosiddetto corporate: cioè quello delle imprese, degli uffici, dei centri commerciali e del terziario.

Of: Scenari Immobiliari cosa prevede per il 2010, per prezzi, affitti, tempi di compravendita?
Mario Breglia: Nel Rapporto che presentiamo venerdì (si riferisce a venerdì 11 settembre 2009 al tradizionale incontro annuale di Scenari Immobiliare a Santa Margherita ligure, n.d.r.), siamo partiti con un po' di ottimismo: diciamo che l'annus horribilis del mercato immobiliare sta andando alla fine. Le stime nostre per il 2010 sono di una leggera inversione di tendenza. Siamo scesi di 10 punti. Se tutto va bene, cioé se l'economia non ha grandi discese, se la finanza ritorna a essere un po' più fluida rispetto a quest'anno, tutti i mercati immobiliari, il mercato italiano e la maggior parte di quelli europei, salvo la Spagna, dovrebbero avere una inversione di tendenza. Cioè passare da forti numeri negativi, a zero virgola qualche cosa, a più uno per cento, più due per cento. Dopo la grande febbre, rimane la febbriciattola. Per guarire, che nel caso dei numeri del mercato immobiliare significa tornare alle medie degli ultimi cinque anni, noi di Scenari Immobiliari riteniamo che ci vogliano almeno tre-quattro anni per ritornare a un mercato più dinamico come quelli che abbiamo conosciuto negli anni precedenti.

FINE PRIMA PARTE

SECONDO VIDEO

Of: I nuovi grandi immobiliaristi hanno tenuto alti i prezzi delle case. Ora sono in difficoltà. Cosa succederà ai Zunino e ai Ligresti. Le banche li salveranno tutti?
Mario Breglia: Come in tutti i settori produttivi, le banche fortemente esposte con operatori importanti hanno bisogno di ristrutturare il debito, di capire che tipo di ritorno possono avere da questi operatori grandi. Però, in questo momento, ci sono anche tanti altri operatori medi, pensiamo ad Aedes, e altri a livello locale, che hanno fatturati tra i 50 e i 100 milioni di euro, su cui stanno intervenendo le banche, le finanziarie, per ristrutturare il debito. Grazie anche a questa nuova normativa sui fallimenti, per cui, di fronte a un piano industriale credibile, allora le banche creditrici possono rifinanziare, purchè si sia in presenza di manager, di un piano credibile, di un'organizzazione possibile. E' anche giusto dire che quanto sta accadendo nell'immobiliare non è molto diverso da quanto sta avvenendo negli altri settori produttivi, in cui il sistema bancario è chiamato a fare da tappabuchi. A volte hanno sbagliato, ovviamente, anche gli imprenditori, forse un po' di più le banche nel finanziare e nel controllare, le capacità di restituzione o di sviluppo delle operazioni immobiliari finanziate.

Of: Allora nel 2010 ci sarà uno sboom dei prezzi? Qual è la forbice tra il prezzo di listino e quello reale di una casa?
Mario Breglia: Lo scarto di prezzo tra il richiesto e l'effettivo, concluso nel settore residenziale a Milano, oscilla tra il 10 e il 20 per cento. Perché questa variazione? Dipende soprattutto dallo stato di manutenzione dell'immobile. Mi spiego. Quando il mercato immobiliare cresce, il compratore di un'abitazione, anche se questa non è in buone condizioni, è disponibile a pagare il prezzo medio, perché è abbastanza certo che i costi di ristrutturazione poi saranno assorbiti dall'aumento di valore dell'immobile. Quando il mercato scende, i costi di ristrutturazione non saranno invece assorbiti se non per un lungo periodo dall'aumento del valore dell'immobile, quindi il compratore sconta o cerca di scontare tutti gli intereventi di ristrutturazione o di manutenzione straordinaria dell'immobile dal venditore. E poi ci sono altre caratteristiche.

Gli immobili nei condomini di qualità più scadente, primo piano o case senza ascensore, che normalmente hanno un tempo più lungo di collocamento, oggi lo hanno particolarmente lungo. Anche un anno, un anno e mezzo. Per cui se il venditore vuole collocare questo immobile, necessariamente deve fare uno sconto importante.

Non c'è, invece, se non marginalmente, uno sconto sul canone di locazione, dove chi offre in locazione un'abitazione e chi la ricerca, a Milano come in altre città, non è un mercato perfetto. Il proprietario cerca un inquilino non solo che paghi il canone che lui ha in mente, ma un inquilino che non dia problemi. Che dal punto di vista del propriatrio significa: che non sia una famiglia, che magari lavori a Milano, ma non abiti a Milano, che in tempi brevi se ne vada da questo appartamento, che lo tratti bene, ovviamente che non sia un immigrato. Quindi è un mercato molto rigido. Si fanno pochi contratti di locazione, nonostante un enorme domanda di affitto. Rimangono molte abitazioni inaffittate sul mercato, e lo stock continua ad aumentare. Purtroppo non c'è nulla che possa fare invertire questa tendenza. Perché i proprietari continuano ad essere preoccupati di affittare gli appartmenti e preferiscono tenerli vuoi anche per un lungo periodo. E una giovane coppia, o un ragazzo che ha bisogno di un'abitazione, è costretto ad acquistarla facendosi aiutare dai genitori.

TERZO VIDEO

Of: Come far incontrare la forte domanda di abitazioni e uno stock enorme di case vuote?
Mario Breglia: Nel mercato delle locazioni c'è un enorme sommerso di canoni e anche di contrattualistica. Un sommerso che, nel caso di affitti agli immigrati, spesso va a finire borderline con la legge. Non solo un illecito fiscale, ma anche un illecito penale, affittando a ore eccetera. Ma questi sono mercati particolari, spesso in mano a organizzazioni deliquenziali. Come sanare la situazione e far incontrare questa enorme domanda, richiesta di abitazioni e uno stock abitativo vuoto che è molto elevato? Credo sia necessaria una strategia di semplificazione e di incentivo ad affittare le abitazioni.

Oggi chi affitta un'abitazione, deve caricare tutto il canone che prende sul proprio reddito, non ha, se non marginalmente, deduzioni. L'ICI, per una abitazione che non sia la prima casa, si paga integralmente. Tutto è fatto per sostenere il mercato della prima casa e penalizzare il mercato dell'investimento. Se io avessi 100mila euro potrei tranquillamente comprare nell'hinterland di Milano un'abitazione, di 70-80 metri quadrati e metterla in affitto ricavando il 4% annuo. In realtà, questa operazione è penalizzata dal punto di vista fiscale, perché devo pagare il 10% al momento dell'acquisto, pago l'ICI completa, e poi, come si è detto, il reddito che si ottiene va in somma agli altri redditi. Quindi occorre un piano fiscale di incentivo a liberare gli appartamenti, metterli sul mercato di locazione, e spingere anche a comperare la seconda casa, cioè non una casa al mare, ma un'abitazione da mettere a reddito. In questo modo potremmo creare una manovra che, in poco tempo, potrebbe mettere sul mercato grandi quantità di alloggi. Non, invece, pensare ai piani casa, che partono da Adamo ed Eva. Cioé andiamo a cercare delle aree su cui costruire, e dopo che abbiamo costruito vediamo di darle in affitto. Le esigenze abitative sono oggi e non sono fra tre anni, quattro anni.

Of: E ora chi vende un immobile deve anche fornire una certificazione energetica: è una cosa buona? Non rende ancora più cara la casa?
Mario Breglia: Certificazione energetica. Aspetto positivo e aspetto negativo. L'aspetto positivo è questo: sul mercato le abitazioni con un'attenzione all'ecologia, che significa pannelli solari, ma anche impianti di riciclo dell'acqua, incominciano ad essere apprezzati anche dalla domanda. Per cui anche i piccoli costruttori stanno incominciando a modificare il tipo di prodotto. E' un meccanismo lungo, ma dovrebbe entrare nel giro di qualche anno anche nella consuetudine della domanda. La certificazione energetica così come è richiesta oggi al momento della compravendita, è solo un balzello burocratico, visto che non c'è ancora un'organizzazione di servizi o di immobili con queste caratteristiche.

A cura di Of-MigliorMutuo09

Mattone vs liquidità. Dov’è l’affare? Il Videoblog di Mario Breglia

2009-02-24T09:54:00.000-08:00

In fuga da altre forme di investimento, molti investitori stanno dirottando i propri risparmi sulla liquidità. Ma chi a un patrimonio “bloccato” nel mattone cosa deve fare? Meglio cercare di vendere in tempi brevi accettando l’ipotesi di uno sconto anche significativo sul prezzo di compravendita o aspettare che il mercato del mattone si riprenda? Mario Breglia non ha dubbi: “Non credo che abbia senso in questo momento vendere un patrimonio immobiliare, o a anche una singola casa, perché non ci sono alternative di investimento”.

In questo videoblog, il presidente si Scenari Immobiliari traccia i principali trend del 2009, partendo dalla dinamica dei prezzi: “Nel corso del 2008 il mercato è sceso di poco: abbiamo avuto un primo semestre in cui le quotazioni sono cresciute dell’1, 1,5%, mentre nel secondo si è verificato un calo tra il 2 ed il 4%. Nel 2009 avremo un mercato sostanzialmente ribaltato rispetto all’anno passato, con un primo semestre negativo, ed un secondo semestre in cui noi pensiamo ci possa essere un “rimbalzino”: non tanto delle quotazioni, che resteranno intorno alla zero, quanto, soprattutto, degli scambi, che dovrebbero avere una ripresa un po’ più decisa rispetto allo scorso anno”.

Sull’ipotesi di un ulteriore allungamento dei tempi di compravendita Breglia fa una premessa: “Ricordiamoci che, soprattutto per quanto riguarda le abitazioni, i tempi hanno cominciato a dilatarsi già nel corso del 2007…”. La ragione è molto semplice: “Da un lato il venditore è restio ad accettare un cambiamento di mercato, e quindi ad abbassare il prezzo; dall’altro lato, molti compratori pensano che il mercato possa scendere molto e quindi propongono un prezzo che può essere molto più basso rispetto a quello di mercato”. Anche perché, come ricorda il presidente di Scenari Immobiliari, molti immobili immessi sul mercato sono di cattiva qualità e, quindi, lo sconto richiesto (e spesso ottenuto) incorpora il costo dei lavori di ristrutturazione. “Si tratta di uno sconto dovuto”, calcola Breglia, “attorno al 10 per cento. Tra il 10 e il 30 per cento, invece, si colloca l’affare”.

Ma con i prezzi in calo e l’ampia offerta di immobili sul mercato, è davvero il momento propizio per cercare un buon investimento immobiliare? “La risposta è in due parti: da un lato, è sempre il momento buono per comprare una prima casa, soprattutto se si trova la casa che piace: in questo caso, tenendo presente che si abiterà in quell’immobile per vent’anni, per un intero ciclo di vita, non starei molto a sottilizzare sul prezzo. Se, invece, si tratta di comprare un immobile per metterlo a reddito, io lo sconsiglierei sempre e non solo in questo momento, perché la tassazione disincentiva a fare questo tipo di investimento”. Diverso il caso in cui si intenda effettuare un investimento differito – comprare la casa per un figlio o per un utilizzo futuro, ipotesi per la quale non vale una regola generale: “In questi mesi, comunque, io starei abbastanza cauto: sul mercato immobiliare è difficile perdere grandi affari: si recuperano sempre”.

C’è anche il mutuatario che dispone di una certa liquidità e non sa se utilizzarla per estinguere il mutuo oppure cercare di investire su prodotti di liquidità (leggi) come pronti contro termine o, magari, conti di deposito ad alta remunerazione. “Immaginando il caso di un mutuatario che non abbia necessità di quei soldi per un uso diretto importante, se si tratta di un discorso puramente finanziario io mi permetto di dare un consiglio: quello di stare sempre, se si può, lontano dalle banche”.

MATTONE A SORPRESA, IL PEGGIO È PASSATO. IL VIDEOBLOG DI MARIO BREGLIA

2009-02-11T08:42:00.000-08:00

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, nel 2009 il mercato immobiliare continuerà ad essere negativo. Grandi difficoltà per la fascia medio/bassa - quella che, per comprare casa, non può spendere più di 250 mila e, comunque, ha bisogno del mutuo. Buone opportunità per chi può spendere fino a un milione di euro. Inesistente il mercato degli affitti. Negli Stati Uniti, si soffre ancora. Ma la fase più critica è alle spalle.

"Il mercato immobiliare del 2008 si sta chiudendo maluccio", premette Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che in mutui@confronto tiene il suo videoblog. Il crollo delle compravendite (-15%), i prezzi in calo (mediamente del 5%), e i tassi ancora elevati fanno da sfondo al mercato della casa. "Ma la situazione è migliore rispetto a quanto accaduto in altri Paesi, come gli Stati Uniti, la Gran Bretagna, e in parte anche la Germania, e tutto sommato ci fa sperare abbastanza bene per i prossimi 12 mesi".

La fase più critica sarebbe dunque alle spalle, secondo Breglia, che smentisce le analisi più catastrofiche sull'andamento del mattone, in Italia, ma non solo. "Gli Stati Uniti sono un mercato molto complesso. In realtà, ci sono già due andamenti molto differenziati. La situazione di crisi legata ai mutui subprime e alla famiglie – soprattutto di immigrati - che non riescono a pagare una casa, è concentrata in alcune aree: California del Sud, il Texas, il Minnesota. ":L'esito delle elezioni americane potrebbe migliorare questa situazione, ma soltanto se a vincere sarà Obama". Diverso è il mercato degli apartments, gli appartamenti in condominio delle città, dove non solo il mercato nell'ultimo anno non ha avuto una discesa, ma addirittura un lieve incremento. E stiamo parlando di città come New York, Boston, San Francisco, Chiacago, Houston. Sicuramente, conclude Breglia, "ritengo che sia finita la fase più critica del mercato americano".

E in Italia? Per adesso la situazione è caratterizzata da una grande difficoltà della domanda medio bassa, cioé di coloro che possono acquistare una casa fino a 250mila-300mila euro. Anche perché, nella maggior parte dei casi, queste persone hanno necessità di finanziare l'acquisto della casa con un mutuo. Il problema è che non solo i tassi sono alti, ma, soprattutto, le banche sono molto diffidenti. "Si tenga presente che, per comprare una casa di 250mila euro oggi ne occorrono almeno 100mila disponibili. Il che non è un'impresa facile...". C'è anche un altro elemento. "In questa fase, le persone che hanno bisogno di un mutuo sono anche quelle che hanno maggiori preoccupazioni sul futuro, perché si rendono conto che la recessione si tradurrà in licenziamenti e in una riduzione nei redditi delle famiglie. Questa fascia di mercato sarà ferma anche per tutto il 2009".

"Per quanto riguarda gli affitti, non esiste un mercato in Italia", chiosa il presidente di Scenari Immobiliari nel suo blog. Su questo fronte, un'offerta molto ampia, si scontra con livelli di canone praticamente irraggiungibili per la maggior parte dei potenziali inquilini. Il risultato è un paradosso: "A fronte di migliaia di case in affitto" , circa il doppio rispetto ad un anno fa, "i contratti effettivamente conclusi sono dimezzati in un anno fa".

Il 2009 non sarà nero, ma neppure roseo e vedrà il consolidamento di due flussi. Da una parte una contrazione ulteriore delle compravendite e dei prezzi nelle mercato medio/basso - zone periferiche, piccoli centri ecc. Dall'altro, il mercato medio alto, di chi può spendere 700mila/un milione di euro, ricorrendo al finanziamento in misura residuale. Questo mercato, secondo Breglia, presenta dei margini, anche notevoli, di miglioramento. "È chiaro che, nei numeri, il saldo fa un mercato negativo. Ma bisogna tener presente questa dinamica a doppia velocità. Anche perché il trend che", conclude il presidente di Scenari immobiliari, "è destinato a restare per molto tempo". (video e testo a cura di PierEmilio Gadda)